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市場觀察:特首董建華對香港樓市的啟示



  中新社香港十月十一日電(記者 盛美蘭)特首董建華上周發(fā)表第三份《施政報告》,對香港樓市著墨不多,只 重申政府不會取消“八萬五”的建屋目標(biāo),及為市場提供足夠的土地供應(yīng),但會減少居屋的興建量,改為提供更多的購屋貸款 。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在目前經(jīng)濟(jì)尚未完全復(fù)蘇的情況下,減建居屋對穩(wěn)定住宅樓市有正面作用。

  香港住宅樓市經(jīng)二年的調(diào)整,泡沫逐漸消除,樓價回穩(wěn),物業(yè)市場漸見復(fù)蘇。一九九九年九月住宅物業(yè)價格與去 年十月樓市谷底時相比,已上升約百分之十七。

  業(yè)者表示,居者有其屋(居屋)是香港政府當(dāng)年協(xié)助無法負(fù)擔(dān)私人樓宇,收入有限人士而設(shè)的廉價房屋。但如今 ,居屋與私樓價格拉近,私人樓價已為大部分市民所能負(fù)擔(dān)。為避免居屋與私人樓宇構(gòu)成競爭,政府現(xiàn)時決定削減居屋建屋量 實在適當(dāng)不過。同時,政府又能提供更多機(jī)會讓地產(chǎn)商參與地產(chǎn)發(fā)展,減少人為干預(yù)市場,不失為一項明智之舉。既能提高市 場自由調(diào)節(jié)度,又能借助私人機(jī)構(gòu)的力量實現(xiàn)建屋目標(biāo)。

  以往多年,居屋與私人樓宇樓價相距極大,不存在競爭。然而,一場金融風(fēng)暴使私人樓價銳跌五成,返回一九九 一年水平,拉近兩者的樓價。不少市民寧愿購入私人住宅而不購買居屋。最近一期居屋認(rèn)購倍數(shù)創(chuàng)出新低,反映出市場對居屋 興趣已比從前大減。而居屋供應(yīng)減少,買家自然會流向私人市場,對私人樓宇單位需求勢必增加,有助發(fā)展商樓盤銷售。

  據(jù)美聯(lián)物業(yè)資料顯示,過去一年,一手及二手私人住宅樓宇登記宗數(shù)共八萬六千七百四十四宗;反觀一手居屋及 夾屋的登記宗數(shù),僅得一萬零三十六及三百六十宗,兩者合共僅得一萬零三百九十六宗,比私人樓宇少八成八。

  市場人士認(rèn)為,政府為保持住宅供應(yīng)量充足,一方面減建居屋,另方面將會在私人市場或公屋方面彌補(bǔ)不足。而 發(fā)展私人市場空間,必須透過賣地達(dá)到目的,政府日后將會不斷推出地皮拍賣,放手讓地產(chǎn)商擔(dān)當(dāng)興建住宅的重要角色。由于 目前售樓邊際利潤大幅減少,發(fā)展商需不斷透過買地起樓保持貨源輪轉(zhuǎn),增加售樓量,確保收益。可以預(yù)見,日后地產(chǎn)商將積 極參與投地,從而使政府的賣地收益也得以保障。

  據(jù)悉,由現(xiàn)在至明年首季,初步估計將有三十七個樓盤可供發(fā)售,涉及單位數(shù)目約二萬八千零十個,供應(yīng)充裕。 而其中十一個項目已獲批預(yù)售同意書,然而個別發(fā)展商卻遲遲不肯開售,刻意放慢售樓步伐。一般認(rèn)為這與發(fā)展商看好后市有 關(guān)。預(yù)期明年春天,香港樓市會出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。(完)

  

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