中新網(wǎng)8月31日電 據(jù)《北京晨報(bào)》報(bào)道，一種可能真正實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”的保險(xiǎn)產(chǎn)品——住房“反向抵押貸款”有望推出。在日前舉行的“轉(zhuǎn)型期房地產(chǎn)融資渠道解析會(huì)”上，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)總裁孟曉蘇透露，目前他遞交的該項(xiàng)目方案已經(jīng)獲得批復(fù)，在京入市可以預(yù)期。
據(jù)悉，與住房抵押貸款不同的是，“反向抵押貸款”的介入者不是銀行而是保險(xiǎn)公司。因此它實(shí)際上是一個(gè)保險(xiǎn)產(chǎn)品。按照孟曉蘇提出的方案，投保人可以用居住房屋的產(chǎn)權(quán)作抵押，按月從保險(xiǎn)公司領(lǐng)取現(xiàn)金直到身故。這相當(dāng)于保險(xiǎn)公司通過分期付款(按月支付)的形式，收買投保人擁有的房屋產(chǎn)權(quán)。其操作形式類似于把“住房抵押貸款”反過來(lái)做，因此被稱作“反向抵押貸款”。
投保人既能住在自己的房子里，又能將房產(chǎn)提前變現(xiàn)用于養(yǎng)老。顯然，這一險(xiǎn)種的推出，有望真正實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”。
孟曉蘇說，目前中國(guó)大多數(shù)老年人積蓄不多，僅靠有限的退休金生活。前幾年實(shí)行的公房出售，使不少老年人用較低的價(jià)格買下了價(jià)值較大的房產(chǎn)，有人因此“家產(chǎn)萬(wàn)貫”。但是這些‘百萬(wàn)富翁’可支配的月收入僅有一兩千元，而自有房產(chǎn)要住，不可能先行出售或出租贏利，因此生活并不富足。
老人通常的做法是將房產(chǎn)傳給子女。但是有的老人沒有子女；有的子女本身有住房，他們真正的負(fù)擔(dān)是父母的贍養(yǎng)開支；也有的子女無(wú)法盡到贍養(yǎng)義務(wù)，老人的收入又不足以保障自己的生活。如果能使老年人價(jià)值幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)元的自住房產(chǎn)在其有生之年逐漸變現(xiàn)，使其具有自己安排晚年生活的支付能力，同時(shí)又能繼續(xù)使用這套房屋，無(wú)疑是解決這些人養(yǎng)老問題的好辦法。
住房“反向抵押貸款”方案解析
投保條件
孟曉蘇在建議方案中引入了英、法等國(guó)成熟產(chǎn)品的操作辦法，“住房反向抵押貸款”的投保人要求是62歲以上的老年人。
投保方式
投保人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司按月向投保人支付給付金，直至投保人亡故，保險(xiǎn)公司收回該房屋，進(jìn)行銷售、出租或拍賣。
給付金計(jì)算
給付金的計(jì)算是按其房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按平均壽命計(jì)算，分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命年限中去。即：每月給付金額＝(房屋現(xiàn)值-房屋折損-房屋增值預(yù)期-保險(xiǎn)公司預(yù)支貼現(xiàn)利息) /[(預(yù)期壽命-投保時(shí)壽命)×12]
實(shí)例分析
●實(shí)例1：張先生，62歲，住房面積196平方米，房屋八成新，位置優(yōu)越。經(jīng)評(píng)估房屋現(xiàn)價(jià)145萬(wàn)元。
●實(shí)例2：趙女士62歲，住房面積150平方米，房屋九成新，位置離市區(qū)較遠(yuǎn)。經(jīng)評(píng)估房屋現(xiàn)價(jià)80萬(wàn)元。
分析：按中國(guó)男性人均壽命69.63歲計(jì)算，加上地區(qū)差異，投保人的壽命計(jì)算基數(shù)為10年。10年后房屋折損26萬(wàn)元，房屋與土地增值預(yù)計(jì)26萬(wàn)元，兩者抵消。保險(xiǎn)公司扣除預(yù)支貼現(xiàn)利息25%(按年息6%計(jì)算)，按75%計(jì)算給付額為108.75萬(wàn)元。將預(yù)期給付額分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命中去，張先生每月可以得到近1萬(wàn)元。
分析：按中國(guó)女性人均壽命73.33歲計(jì)算，加上地區(qū)差異，投保人的壽命計(jì)算基數(shù)為14年。14年后房屋折損19萬(wàn)元，房屋與土地增值預(yù)計(jì)24萬(wàn)元，計(jì)增5萬(wàn)元。保險(xiǎn)公司扣除預(yù)支貼現(xiàn)利息30%(按年息6%計(jì)算)，按70%計(jì)算給付額為59.5萬(wàn)元。將預(yù)期給付額分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命中去，趙女士每月可以得到近4000元。
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