在世界各發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)銷售活動(dòng)中，因主要是以存量住房交易為主，一般占到交易量的80%左右，因此，大部分是現(xiàn)房銷售。當(dāng)然，也有部分屬于個(gè)性化的訂制別墅，需要預(yù)收部分房款。中國(guó)香港地區(qū)在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)時(shí)期，由于人口增長(zhǎng)過(guò)快，住房供應(yīng)量一時(shí)難以滿足龐大的需求，采取了期房銷售，旨在迅速增加市場(chǎng)供應(yīng)量，緩解供求矛盾，預(yù)防房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。但不論是香港還是發(fā)達(dá)國(guó)家，與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)非常健全，并且消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)都是委托專業(yè)律師代辦，因此，很少出現(xiàn)質(zhì)量與合同糾紛，當(dāng)然，在個(gè)別案例中也出現(xiàn)過(guò)因資金一時(shí)短缺不能及時(shí)交房的現(xiàn)象，但總體來(lái)看，市場(chǎng)化程度較高，各項(xiàng)制度完善。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)真正起步是在上個(gè)世紀(jì)八十年代中后期，當(dāng)時(shí)很多政策制度都借鑒了香港的辦法。至于期房預(yù)售，主要是因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道比較缺乏，沒(méi)有直接融資方式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款也是九十年代中后期才蓬勃興起的，此前都是以其他名目獲得銀行貸款，而個(gè)人住房貸款則是從1998年才開(kāi)始迅速發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)的起步發(fā)展階段，開(kāi)發(fā)企業(yè)需要從市場(chǎng)上籌集資金，在直接融資匱乏、間接融資數(shù)量有限的情況下，只能通過(guò)從消費(fèi)者預(yù)收款和訂金中獲得資金支持進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。由于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)還不是很健全，因此，不僅因資金鏈跟不上而出現(xiàn)了爛尾樓，也因質(zhì)量監(jiān)管力度較弱而出現(xiàn)大量的質(zhì)量糾紛，有些還存在開(kāi)發(fā)商虛假合同的嚴(yán)重欺詐行為。
雖然期房銷售從廣東開(kāi)始出現(xiàn)，但從新世紀(jì)初，在市場(chǎng)化水平逐漸提高，市場(chǎng)供需關(guān)系基本平衡并且供略大于求，在充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下，廣州大部分樓盤(pán)已開(kāi)始實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售。但目前從全國(guó)來(lái)看，全面禁止期房銷售時(shí)機(jī)還不成熟，主要基于以下考慮：
一是現(xiàn)房銷售適于市場(chǎng)供需關(guān)系和房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定，甚至是供略大于求的地區(qū)。而中國(guó)目前不論是東部沿海地區(qū)還是中西部房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速崛起的城市，都存在著房?jī)r(jià)上漲幅度過(guò)快的問(wèn)題，一下子全面推行現(xiàn)房銷售，會(huì)因延緩供應(yīng)周期而出現(xiàn)一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)(1-2年)市場(chǎng)供應(yīng)量急劇減少，因此，應(yīng)因地制宜，在市場(chǎng)發(fā)展比較平緩的地區(qū)先行試點(diǎn)推進(jìn)。
二是一些供需矛盾比較突出的地區(qū)，供應(yīng)量無(wú)法滿足巨大的市場(chǎng)需求，一些樓盤(pán)經(jīng)常在沒(méi)有開(kāi)盤(pán)時(shí)就被內(nèi)部認(rèn)購(gòu)一空。如果以現(xiàn)房銷售，按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，1-2年后再上市，則會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)量的空白期，加劇供需矛盾，引發(fā)房?jī)r(jià)迅速上漲。因此，不能急于全面推行現(xiàn)房銷售。
三是當(dāng)前金融品種單一的問(wèn)題還沒(méi)有改善，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏直接融資渠道，過(guò)度依賴于銀行貸款，如果相關(guān)的金融配套政策不能及時(shí)跟進(jìn)，則會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不能及時(shí)竣工建成，帶來(lái)更大的銀行金融風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)糾紛，也會(huì)帶來(lái)一些虛假行為，如施工企業(yè)墊資并造成新的拖欠工程款，私下收取訂金和預(yù)收款給消費(fèi)者帶來(lái)更大的風(fēng)險(xiǎn)等。
因此，從長(zhǎng)期趨勢(shì)看，房屋銷售必然會(huì)走向現(xiàn)房銷售，但在目前條件下，在市場(chǎng)環(huán)境還不具備，特別是相關(guān)金融配套政策不足的情況下，還不宜一刀切地全面強(qiáng)制推行，應(yīng)因地制宜，經(jīng)過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)渡期再?gòu)?qiáng)制推行。(來(lái)源：中國(guó)建設(shè)報(bào)；作者：建設(shè)部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)業(yè)研究處副處長(zhǎng)、副研究員文林峰)
