中新網(wǎng)9月2日電 《瞭望》周刊載文指出，實施期房銷售制度改革，拔掉觸發(fā)中國金融危機的導火索，是當前宏觀經(jīng)濟政策不應忽視的選擇。
央行《2004中國房地產(chǎn)金融報告》關(guān)于“取消現(xiàn)行的房屋預售制度”的建議，一石激起千層浪，引起業(yè)界的激烈爭論。盡管建設(shè)主管部門明確表態(tài)，國家近期不會出臺取消商品房預售制度的政策，房地產(chǎn)開發(fā)商們也列舉了“一旦取消，后果很嚴重”的種種理由，但中國期房銷售制度中存在的種種弊端不容回避。
文章指出，在目前國情下，期房銷售制度存在以下弊�。菏紫仁墙灰撞还健Ｖ袊鴮嵭械钠诜夸N售制度，住房還處在建設(shè)過程中，購房者就支付了全部的房價款，并承擔了未來全部的風險。當建成的現(xiàn)房與協(xié)議、廣告和口頭承諾出現(xiàn)差異時，往往是處于弱勢的購房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔毀約的責任。這實際上是以期房銷售的名義，實現(xiàn)了現(xiàn)房銷售的實質(zhì)，將經(jīng)營風險轉(zhuǎn)嫁給了社會。一是購房者支付了全部的房價款，承擔了開發(fā)的全部風險；二是開發(fā)商占用了購房者的資金，實現(xiàn)了“空手套白狼”的經(jīng)營模式，而且是購房者承擔了資金利息；三是通過住房按揭把開發(fā)風險轉(zhuǎn)嫁到銀行。
其次是銷售不規(guī)范。住房是非標準化產(chǎn)品，由于位置空間不同，每一套住房都是不同質(zhì)的。現(xiàn)有國內(nèi)市場的住房銷售是買賣雙方信息高度不對稱的市場交易，商品房采用期房銷售制度，實際上是用標準化產(chǎn)品偷換非標準化產(chǎn)品，是用前驗商品偷換后驗商品。購房者未驗貨就支付了全部房款或由銀行代付了全部房款，這是一種不規(guī)范的交易方式。再加之中國房地產(chǎn)市場正處在發(fā)育階段，法律法規(guī)、管理機制和管理功能不健全，房地產(chǎn)交易市場缺乏有效的規(guī)范。這種不規(guī)范的交易方式為不規(guī)范銷售、違法違規(guī)銷售提供了可乘之機。有些中小房地產(chǎn)商只做“一錘子買賣”，利用虛假廣告和推銷招術(shù)夸大功能、質(zhì)量、面積等，誘騙消費者，把期房賣出去賺一把就一走了之。中國商品房銷售中存在著虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質(zhì)量低劣、會所改變用途、延期辦證，得房率、綠化率、容積率與實際不符，將已抵押的期房銷售、將已預售的商品房抵押、用假按揭騙貸等種種惡意違約和欺詐行為，極大地損害了購房人的利益，并引發(fā)了大量的法律糾紛。
第三，造成不平等競爭和低效率競爭。期房銷售制度降低了房地產(chǎn)業(yè)的門檻，開發(fā)商的實力、品牌、技術(shù)、戰(zhàn)略都不十分重要，只要具備搞定地方政府和商業(yè)銀行權(quán)勢人物的能力，能夠獲得廉價土地資源和低成本的銀行貸款，就意味著項目的成功。結(jié)果房地產(chǎn)業(yè)聚集著大量的中小房地產(chǎn)商，一些極差的房地產(chǎn)公司也活得很好，而具有實力、品牌、技術(shù)、管理的企業(yè)的競爭優(yōu)勢并不明顯。產(chǎn)業(yè)沒有形成優(yōu)勝劣汰的機制，反而造成了特殊落后的企業(yè)經(jīng)營模式。一是以圈地、圈錢為主要特征的盈利模式，房地產(chǎn)公司老板90%的時間用于對政府和銀行的公關(guān)，只有大約10%的時間用來考慮如何搞房地產(chǎn)開發(fā)。形成了“以老板為驅(qū)動力”的機會型發(fā)展模式。二是形成了以概念炒作為主的銷售方式。利用概念的差異化來渲染和夸張產(chǎn)品的差異化，這是房地產(chǎn)企業(yè)不采用戰(zhàn)略、不依靠品牌，甚至無相應技術(shù)人才、無穩(wěn)定的經(jīng)營隊伍的重要原因。三是經(jīng)營模式以銷售為主。
最終導致規(guī)模不經(jīng)濟。中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達到3萬多個，其中有2／3的企業(yè)因任務不足而處于低利潤或虧損狀態(tài)，低水平、小規(guī)模建設(shè)現(xiàn)象嚴重，產(chǎn)業(yè)集中度低。全國房地產(chǎn)企業(yè)前十強的國內(nèi)市場占有率僅為2.73%。而香港前10家房地產(chǎn)集團占據(jù)的市場份額達到80%，其中前三家就占50%，主宰了香港房地產(chǎn)市場的運行和發(fā)展。
文章指出，如果“一刀切”實行現(xiàn)房銷售的新制度，確實會增加企業(yè)的成本和風險，也有可能會產(chǎn)生一系列嚴重后果，所以期房銷售制度改革必須制定可行的方案。
首先，制定可行的改革期房銷售制度的時間表。期房銷售改為現(xiàn)房銷售，一是會給開發(fā)商帶來成本和風險，甚至造成資金鏈條斷裂導致樓盤爛尾、公司破產(chǎn)危機。二是會在一段時間內(nèi)使市場的供給短缺，引發(fā)住房價格的上漲，造成市場震蕩。因此，改革應該制定可行的改期房銷售為現(xiàn)房銷售的方案和時間表，逐步推進實施，避免房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大起大落，影響宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定。第一，可以給開發(fā)商留有一二年的過渡期。第二，在實施中可以把在建項目和待批項目區(qū)分開來，新批項目按文件執(zhí)行之日實行現(xiàn)房銷售制度，在建項目在一定時期內(nèi)可以要求高層住宅樓主體完成2／3才能預售，進一步可以要求結(jié)構(gòu)封頂才能預售，這些可以由地方政府根據(jù)當?shù)厍闆r設(shè)定，但是要設(shè)定全國統(tǒng)一的取消期房預售制度的最終期限。
其次，設(shè)計配套政策。房地產(chǎn)資本市場的制度缺陷是只有單一的房地產(chǎn)銀行信貸，沒有房地產(chǎn)金融。因此，在取消預售制度的同時，需要推進房地產(chǎn)資本市場的發(fā)育，這是資本密集型的房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵，也是成功的國際經(jīng)驗。在目前宏觀調(diào)控政策壓縮房地產(chǎn)投資增長的情況下，應該進行包括發(fā)展房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)證券化的方案設(shè)計和試點，選擇合適的方式和時機推進房地產(chǎn)資本市場的改革和發(fā)展。(任紀軍)
