目前上海住房市場(chǎng)正處于政策適應(yīng)期，繼續(xù)出臺(tái)宏觀調(diào)控政策的可能性并不大；而且隨著短期調(diào)控目標(biāo)的基本實(shí)現(xiàn)，政策面上已有略微松動(dòng)的跡象。如在8月份，人行上海分行建議對(duì)房齡10年左右的二手房貸款進(jìn)行政策松綁；上海市公積金管理中心也將職工首次購(gòu)房公積金貸款最高調(diào)升為30萬(wàn)元。這也是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來(lái)上海首次接連出臺(tái)兩項(xiàng)樓市激勵(lì)措施。
短線在調(diào)整中走穩(wěn)
半年來(lái)的上海房?jī)r(jià)調(diào)整主要原因在于調(diào)控政策的出臺(tái)使投資成本大幅上升，對(duì)于投資者來(lái)講，已經(jīng)沒(méi)有了投資空間，自住型的剛性需求沒(méi)有能力接盤(pán)的情況下，房?jī)r(jià)下調(diào)不可避免。
近期的價(jià)格走勢(shì)主要決定于：樓市在供應(yīng)量增加的情況下，是否有足夠的買(mǎi)家接盤(pán)。從供應(yīng)方面看，隨著9、10月份房產(chǎn)銷(xiāo)售旺季的到來(lái)，原先捂盤(pán)扛價(jià)的開(kāi)發(fā)商很可能將紛紛出手，近期將有一大批樓盤(pán)上市，市場(chǎng)供應(yīng)量將大幅度回升。從需求方面看，隨著價(jià)格的持續(xù)調(diào)整和公積金及商業(yè)性個(gè)人住房信貸政策的放松，自住需求將逐步增大，這有利于價(jià)格在相對(duì)低位的走穩(wěn)。此外，政策的明朗化也有利于上海樓市短期發(fā)展的趨于穩(wěn)定，目前成交量有所回升就是最好的體現(xiàn)。因此，價(jià)格在下調(diào)中走穩(wěn)與成交量逐漸放大將是上海住房市場(chǎng)短期的主基調(diào)。
中期呈現(xiàn)緩慢調(diào)整
從中期看，上海住房市場(chǎng)供應(yīng)量大于需求量的局面并不能明顯的改觀。根據(jù)具體的數(shù)據(jù)分析，今年年初本市網(wǎng)上在售的一手房面積在1100萬(wàn)平方米左右，1—8月全市新增批準(zhǔn)預(yù)售商品房總面積約1600萬(wàn)平方米，兩者相加再減去今年8個(gè)月的市場(chǎng)吸納，至今年8月底仍在銷(xiāo)售的商品房面積達(dá)1800萬(wàn)平方米。按照保守估計(jì)，到年底這個(gè)數(shù)字將增加到2400萬(wàn)平方米。這個(gè)數(shù)值是去年底的兩倍多，也是歷史上的最高記錄。
此外，因?yàn)榻衲陜H上海市政府“兩個(gè)1000萬(wàn)”工程還有約1000萬(wàn)平方米的項(xiàng)目沒(méi)有上市。所以，我認(rèn)為，由于供應(yīng)量大量累積，在今后的2年里，上海樓市都將面臨供應(yīng)量大于需求量的局面。
正是由于上述原因，使兩、三年內(nèi)僅僅依靠本地居民具有購(gòu)買(mǎi)力的住房需求，是很難消化掉現(xiàn)有與新增的住房存量。而境外與外地居民投資需求的恢復(fù)還存在很多政策方面的不確定因素，其中的住房信貸政策取向有決定性的作用。上海住房一級(jí)市場(chǎng)交易面積與住房信貸增量的相關(guān)性為0.963,二級(jí)市場(chǎng)的這一數(shù)據(jù)為0.975。而本市住房市場(chǎng)的交易面積與儲(chǔ)蓄存款增量的相關(guān)性大約為0.75。可見(jiàn)，上海住房市場(chǎng)的交易量對(duì)住房消費(fèi)信貸的增量呈現(xiàn)出高度的依賴(lài)，同時(shí)，上海住房成交價(jià)格也與住房消費(fèi)信貸量表現(xiàn)出高度的正相關(guān)。
進(jìn)一步推斷，隨著今年4月份以來(lái)緊縮的房貸政策導(dǎo)致的上海個(gè)人住房貸款增速大大放慢，今后一、兩年住房交易價(jià)格與交易量的增長(zhǎng)已很難恢復(fù)到前兩年的水平。 (來(lái)源：新聞晚報(bào)；作者：鄭捷）
