國家稅務(wù)總局局長謝旭人19日在“中國財(cái)稅論壇2005”上表示，“十一五”期間，中國將積極穩(wěn)妥地深化稅制改革，其中包括實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，穩(wěn)步推行物業(yè)稅，并相應(yīng)取消相關(guān)收費(fèi)。謝旭人同時(shí)表示，“十一五”期間實(shí)行綜合與分類相結(jié)合的個(gè)人所得稅制度，并適時(shí)實(shí)施燃油稅。
物業(yè)稅實(shí)施房價(jià)理論上最高降四成
據(jù)有關(guān)專家預(yù)測(cè)，開征物業(yè)稅，從理論上講房價(jià)最高可能降四成。但理論不等于就會(huì)成為現(xiàn)實(shí)，專家認(rèn)為將來可能買房容易養(yǎng)房難。
據(jù)專家介紹，所謂物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，“主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著其市值的升高而提高”。物業(yè)稅改革的基本框架是“將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅”。
理論上房價(jià)會(huì)得到平抑
如果開征物業(yè)稅，最直接的結(jié)果便是降低開發(fā)成本，導(dǎo)致房價(jià)下降。
據(jù)估算，在目前的房價(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤占到60%，建筑成本只占40%。購房者買一套房子的錢中，包含房地產(chǎn)開發(fā)的營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等等以及房地產(chǎn)占用的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。如果改用許多國家采用的逐年繳納的辦法，以財(cái)產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費(fèi)，現(xiàn)在的開發(fā)成本就可以大幅下降，房價(jià)也會(huì)跟著大幅度下降。
據(jù)某地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)人士分析，從理論上說，由于地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)分70年交，也就意味著占住宅成本50%多的地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)在銷售時(shí)只需先繳納七十分之一，其余在剩余的69年中分別繳納，下降了(70-1)/70＝98.57%，表現(xiàn)在房價(jià)中，成本就下降了50%×98.57%＝49.29%。考慮到需求提高導(dǎo)致發(fā)展商在經(jīng)營中的其他因素，將其中的10%份額據(jù)為己有，也有39%以上的降低幅度。
現(xiàn)實(shí)與理論可能有差距
不過，理論歸理論，很多專家和發(fā)展商還有不同的看法。
東方海外房產(chǎn)集團(tuán)的市場(chǎng)營銷部副經(jīng)理何以戰(zhàn)曾表示，房價(jià)是有多種因素綜合作用的結(jié)果，并不會(huì)因?yàn)橐粋�(gè)因素的出現(xiàn)而造成房價(jià)的下降。并且他認(rèn)為，物業(yè)稅還不是影響房價(jià)的根本因素。
華東師范大學(xué)商學(xué)院工商管理系副教授王學(xué)英說：“物業(yè)稅即使在理論上使房價(jià)有了下降的空間，但是發(fā)展商是不愿意看到房價(jià)降低的。雖然這是正常的變化，但可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生意想不到的影響。所以發(fā)展商可能會(huì)通過使用更好的建材或加大綠化及配套設(shè)施等手段，繼續(xù)保持房價(jià)的上升�！�
對(duì)于目前物業(yè)稅的實(shí)施可能對(duì)房價(jià)的影響，王青蘭認(rèn)為購房者應(yīng)該有個(gè)全面的心理準(zhǔn)備。但是她也認(rèn)為，即使房價(jià)沒有出現(xiàn)大家預(yù)想的變動(dòng)，但房子品質(zhì)的提高也是房價(jià)下降的變相表現(xiàn)形式。
房屋可能買得起住不起
目前，中國實(shí)行的是“批租”土地使用制度，即在土地所有權(quán)屬于國家的前提下，規(guī)定用地者可以向政府購買一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)，而其中大部分稅費(fèi)，用地者須一次性支付。對(duì)于政府而言，實(shí)行“物業(yè)稅”制度后，土地的使用要定期進(jìn)行評(píng)估。從理論上說，征收物業(yè)稅，會(huì)使土地初始價(jià)格比較低，但是每年都要承擔(dān)一定的物業(yè)稅，物業(yè)稅成了未來的預(yù)期收入。而業(yè)主所擁有的房產(chǎn)會(huì)由于基本設(shè)施的變化而升值，從而物業(yè)稅也會(huì)跟著提高。
隨之而來的問題是：使用成本增加了，“買得起住不起”的情況將大幅增加。開征物業(yè)稅后，大批本來家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)、只是因?yàn)橘彿俊伴T檻”降低了而購置房屋尤其是使用銀行貸款按揭購房者，會(huì)有可能像一些租得起辦公場(chǎng)所但付不起昂貴物業(yè)管理費(fèi)的公司一樣。
成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)少不了眾多的個(gè)人投資者，但開征物業(yè)稅后，投資房屋租賃顯然成本會(huì)增加，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)提高，市場(chǎng)將會(huì)減少很多個(gè)人投資者。開征物業(yè)稅，顯然會(huì)動(dòng)搖投資類物業(yè)的市場(chǎng)前景。
三大問題值得關(guān)注
開征物業(yè)稅，不但可以大幅度擠出土地出讓金的泡沫，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，均衡各方稅負(fù)，增加國家稅收，而且還能降低城市居民的購房“門檻”，增強(qiáng)百姓改善住房的機(jī)會(huì)和能力。但其將產(chǎn)生的許多新情況、新問題，也應(yīng)引起社會(huì)的密切關(guān)注。
問題一：新房與舊房
物業(yè)稅開征前購買的房屋，已經(jīng)在購房款中一次性支付了地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)，對(duì)于這樣的房屋如果也開征物業(yè)稅，就有重復(fù)征稅的嫌疑，就有失公平。如何解決這一問題，業(yè)界權(quán)威人士建議，在新稅法實(shí)施的一定期限內(nèi)，對(duì)老房產(chǎn)采取過渡措施或?qū)π路亢团f房采取不同的稅率和征稅辦法。
問題二：自住物業(yè)與經(jīng)營性物業(yè)
物業(yè)稅的征收必須顧及納稅水平與收入水平、稅負(fù)能力的對(duì)稱性。以納稅能力衡量，經(jīng)營性物業(yè)與純消費(fèi)性物業(yè)的性質(zhì)是不同的。后者是純支出，而前者則通過房屋出租收取利潤，如果兩者按相同稅率征取，則會(huì)失去物業(yè)稅有效調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距的功能。
問題三：普通物業(yè)與豪宅
對(duì)于自住物業(yè)，有的是幾十平方米的普通住宅，有的是幾百平方米的高級(jí)別墅。普通住宅與高檔豪宅的稅率是否應(yīng)有所區(qū)別，“居者有其屋”是不應(yīng)該限制的，要限制的是對(duì)寶貴的土地資源的過度占用。業(yè)內(nèi)資深人士認(rèn)為，對(duì)普通住宅和高檔豪宅應(yīng)征收不同稅率的物業(yè)稅，這不是“殺富”，不同稅率所表達(dá)的將是社會(huì)“公平”的要求。
(來源：新華社 轉(zhuǎn)載時(shí)略有刪節(jié)）
