中新網(wǎng)3月16日電 據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)時報》報道，堅持了兩年的房地產(chǎn)調(diào)控在地方上正遇到強(qiáng)硬的阻力，這給中央最初全面推行調(diào)控政策的預(yù)想造成障礙。3月初，有市場觀察人士發(fā)出警告，認(rèn)為針對中國房地產(chǎn)的調(diào)控成敗將最終取決于地方政府的態(tài)度，房地產(chǎn)市場的秩序與理性能否得到恢復(fù)，前提首先必須是政策能在多大程度上馴服地方政府。
“他們充當(dāng)了開發(fā)商的利益代言人，甚至反對中央制定和出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策，竭力阻止中央出臺進(jìn)一步的措施，并試圖盡快結(jié)束這一輪的調(diào)控�！敝袊鐣茖W(xué)院財政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所副研究員張群群表示。
在本輪跨度達(dá)五年之久的房地產(chǎn)非理性繁榮時期，張群群認(rèn)為，一些地方政府起到了很不好的作用，身居幕后縱容投機(jī)炒作，成為土地適度饑渴政策的制定者和執(zhí)行者、土地開發(fā)權(quán)錢交易的參與者。
廣州房地產(chǎn)資深分析人士樂耀輝表示，一些地方政府公然違背國家政策，成為坐地經(jīng)營的炒房勢力。他說，雖然不能肯定最大的幕后炒房者是地方政府，不過地方政府絕對是近年中國炒房的核心組成部分，“和開發(fā)商一樣是炒房大軍中的大贏家�！�
地方豪賭房地產(chǎn)
在過去的兩個月里，上饒縣政府一直在為商品房高空置率做補(bǔ)救工作。這個實際城鎮(zhèn)人口不到6萬的中部縣城，在經(jīng)過三年時間的房地產(chǎn)開發(fā)后，現(xiàn)在出現(xiàn)了50多萬平米的房屋積壓，市場顯得疲軟不堪。地方執(zhí)政官員在全縣經(jīng)濟(jì)工作會議上表示要借助一系列措施刺激房地產(chǎn)市場回暖。
他們在今年1月下發(fā)了促使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一項試行意見，決定用一年時間，向在縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)購買符合政府指導(dǎo)價的新建商品住房發(fā)放補(bǔ)貼，購房戶可按不同購房價格分享每平方米30元或60元的政府購房補(bǔ)貼。同時，縣城外人口只要在縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)購買了商品房(含二手房)，本人、直系親屬及5名以內(nèi)旁系親屬憑房產(chǎn)證即可辦理城市戶口，并享有城鎮(zhèn)居民子女就學(xué)和社會保障等所有待遇。
政府同時將給獲得國家、省、市經(jīng)典樓盤名譽(yù)的開發(fā)商分別進(jìn)行30萬、20萬、5萬元獎勵。地方官員說，這一切讓他們的市場復(fù)又充滿生機(jī)和活力。
事實上，通過這些政策，政府正在為自己曾經(jīng)大量出讓土地導(dǎo)致樓市開發(fā)過度的泡沫風(fēng)險埋單。他們的官員說，如果積壓的商品房遲遲無法得到消化，后果顯然不會樂觀。因此，在醫(yī)院等一些公開場所的墻體上，張貼著他們鼓勵民眾購房的通知，而這種全民動員讓一些人感到不安。
“有人說這是與中央政策相違背的，你覺得呢？”一位當(dāng)?shù)鼐用穹磫栍浾�。一些民眾對此也展開過討論，他們并不認(rèn)為這項措施對他們有什么幫助，因為縣城的房價借這個機(jī)會又漲了，原有樓盤的優(yōu)惠也被全部取消，買房又要泡湯了。而在省、市主管部門那里，對這項措施則未置可否，盡管他們都拿到過那份《意見》。
張群群說，一些地方政府和行業(yè)主管部門對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和調(diào)控問題，表現(xiàn)出的是一種不科學(xué)的發(fā)展觀、不合理的政績觀。
樂耀輝則說，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和城市人口暴漲的大背景下，從地方政府到開發(fā)商都在做一件極其危險的事情：誤把“支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)作為搖錢樹”，拼命發(fā)展，拼命圈錢。由于地方政府在土地方面擁有生殺大權(quán)，出售土地一直以來都是地方政府最好的財政來源，于是他們從土地的管理者和使用者嬗變?yōu)槌鲑u土地的“商人”，形成一種“價高者得，關(guān)系好者得”的交易現(xiàn)象，“實際上，土地成為官商勾結(jié)的最好橋梁之一。”
在大量出讓土地的同時，地方執(zhí)政官員在城市建設(shè)方面急于求成。中部地區(qū)一位官員說，房地產(chǎn)牽動上下游70個產(chǎn)業(yè)，盡管國家在調(diào)控，但在他們那里，房地產(chǎn)仍處于起步階段。受這種觀念的影響，房地產(chǎn)投資形成熱潮。
炒地還是炒房？
一些批評家表示，地方政府不是直接的炒房者，但是它對待房地產(chǎn)行業(yè)的行為為炒房提供了良好的溫床，這就是炒地和造市。而這兩種行為事實上含有間接炒房的性質(zhì)，即便地方政府絕無意圖進(jìn)行直接的商品房交易套現(xiàn)。
樂耀輝說，地方政府從土地出讓到房地產(chǎn)商項目融資等方面都存在巨大的政策性傾斜，這無異也是在參與炒房投機(jī)。
房地產(chǎn)批評家竇化侖對本報記者說，在西安的某個區(qū)域，之前地價是50萬元左右一畝，在公開透明的招標(biāo)口號下，經(jīng)過竟標(biāo)達(dá)到了160萬一畝，翻了3倍多。這是公正規(guī)則的體現(xiàn)，是合法交易，但未必是合理的。
他說，公開招標(biāo)是為了杜絕不良開發(fā)商，維護(hù)房地產(chǎn)市場的良性，但并不是說政府和有實力的開發(fā)商皆大歡喜就是消費者的喜事。因為地方政府賺的差價、開發(fā)商賺的利潤都需要消費者來承擔(dān)。而房價的相應(yīng)增長，加上土地供應(yīng)量的限制，給了投資者們可趁之機(jī)。
通過炒地引至投機(jī)的現(xiàn)象在中國一些地方有著長久的歷史，北京一位不愿具名的閻姓學(xué)者認(rèn)為，中央與地方政府因為在經(jīng)濟(jì)增長方式及未來利益分配上有沖突，導(dǎo)致政策出現(xiàn)斷層，上行下不達(dá)。
這種情況無疑危險。他說，由于地方政府對銀行分支機(jī)構(gòu)擁有支配權(quán)，在上世紀(jì)90年代初期的經(jīng)濟(jì)過熱中，險些釀成一場致命的金融危機(jī)。1990年代中期之后，地方政府手中的金融權(quán)力被悉數(shù)上收。地方政府賴以主動推動經(jīng)濟(jì)增長并能夠獨立支配的只有土地這一項核心資源了。這意味著，房地產(chǎn)膨脹得越大，地方政府的收益就越大。
與此同時，它的成本卻仍然是零，因為土地的減少，銀行的壞帳、資源的衰竭幾乎都不是由地方政府來承擔(dān)最終責(zé)任的。正是這種成本和收益的極端不對稱性，受極端本位主義的驅(qū)使，使他們開發(fā)這一稀有資源幾乎達(dá)到了毫無節(jié)制的程度。
在過去的2001年到2003年間，地方政府的土地出讓收入為9100億元，與1998年的67億相比增長近140倍。而在1998年-2003年的5年間，中國發(fā)行國債也不過9300億元。除此之外，在整個房地產(chǎn)建設(shè)、交易的過程中，政府稅、費收入占到了房地產(chǎn)價格的將近30%～40%左右�！斑@些滾滾而來的財富大都流進(jìn)了地方政府以及房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)部門的口袋�！�
竇化侖說，地方政府作為最大的受益者是難辭其咎的，因為是受益者，在穩(wěn)定房價等工作中就無法堅定的執(zhí)行國家的一系列指令，對房價的上升或明或暗的起了包庇的作用。(章劍鋒)
