最近網(wǎng)上有一則流傳很廣的信息——中國(guó)國(guó)際金融有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘在2006年2月10日發(fā)布研究報(bào)告，聲稱(chēng)：去年調(diào)查過(guò)的12個(gè)城市167個(gè)樓盤(pán)在2006年春節(jié)期間的調(diào)查顯示，購(gòu)房資金成本與租金比率均有所上升，這一指標(biāo)的提高主要是房?jī)r(jià)漲幅依然大于租金增幅，因此，與2005年相比，2006年買(mǎi)房更不如租房。這則消息公布后，我接到了不少電話和E-mail，詢(xún)問(wèn)這個(gè)結(jié)論是對(duì)還是錯(cuò)。
在哈繼銘《房?jī)r(jià)泡沫在蔓延》的報(bào)告中，他構(gòu)筑了兩個(gè)購(gòu)房/租房成本指標(biāo)，即購(gòu)房資金成本/租金比率和月供/租金比率。
他認(rèn)為，購(gòu)房資金成本由兩部分組成：一是按揭貸款的利息支出；二是購(gòu)房相對(duì)于租房的機(jī)會(huì)成本，即首付款的存款利息損失，因?yàn)槿绻x擇租房，可以將用以購(gòu)房的首付款存入銀行獲得利息收入，這是購(gòu)房的機(jī)會(huì)成本。租房成本(或收益)即為租金。購(gòu)房資金成本和租金成本的計(jì)算公式分別為：購(gòu)房資金成本=×〔(1-首付比率)×按揭貸款年利率+首付比率×存款年利率〕租金成本(對(duì)于房客)＝租金收益(對(duì)于房主)＝年租金如果購(gòu)房資金成本/租金比率大于1，表明購(gòu)房資金成本大于租房成本，居民(潛在的居住需求者)更愿意租房，這將削弱房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的動(dòng)力；反之，他們則更愿意購(gòu)房，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。同樣，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，如果購(gòu)房資金成本高于房租收益，投資欲望將會(huì)下降，房?jī)r(jià)上漲將難以持續(xù)。
另外，哈繼銘認(rèn)為：即使購(gòu)房資金成本低于租金，購(gòu)房出租可以賺錢(qián)，但貸款購(gòu)房不僅需要付息，還需還本。一旦租金下降，部分投資者將無(wú)力承受還本付息(即月供)的負(fù)擔(dān)，即受到現(xiàn)金流約束。因此，有必要考慮月供/租金比率。月供與上述購(gòu)房資金成本相比，前者包括按揭貸款本金的月付，但不包括購(gòu)房資金成本中的機(jī)會(huì)成本部分。如果投資者沒(méi)有其它收入來(lái)源，僅靠出租房屋支撐月供，那么當(dāng)租金下降至低于月供時(shí)便會(huì)入不敷出，出現(xiàn)現(xiàn)金流問(wèn)題，不得不拋售。
從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和當(dāng)前的客觀事實(shí)來(lái)看，這個(gè)結(jié)論顯然是不正確的——問(wèn)題出在哈繼銘的假設(shè)上！哈繼銘首先假設(shè)房屋的購(gòu)進(jìn)價(jià)格等于未來(lái)的出售價(jià)格，即假定房屋折舊率等于同類(lèi)新房的價(jià)格上漲率。這個(gè)假設(shè)是違反房地產(chǎn)的價(jià)格變化規(guī)律和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的：第一，房地產(chǎn)的供給曲線與一般商品的供給曲線顯著不同，嚴(yán)重缺乏彈性，市場(chǎng)常態(tài)是總需求大于總供給，所以房?jī)r(jià)上升的趨勢(shì)往往十分明顯；第二，房地產(chǎn)產(chǎn)品沒(méi)有替代品，哪里大漲不一定必然大跌，上漲的反向校正力量很弱。顯然，不論自居還是出租，不把房產(chǎn)增值部分看作所有者的收益是不科學(xué)的。
哈繼銘的第二個(gè)假設(shè)是“如果投資者沒(méi)有其它收入來(lái)源，僅靠出租房屋支撐月供，那么當(dāng)租金下降至低于月供時(shí)便會(huì)入不敷出，出現(xiàn)現(xiàn)金流問(wèn)題，不得不拋售”。這個(gè)假設(shè)也不成立。經(jīng)濟(jì)學(xué)有一個(gè)基本概念，就是“經(jīng)濟(jì)人”，是指人是理性的、自利的。這就是說(shuō)，不論居民購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)是用于出租還是自住，在償還貸款問(wèn)題上通常是會(huì)留有余地的，除了發(fā)生特殊情況，一般不會(huì)遭遇“被迫拋售”的命運(yùn)。
從經(jīng)濟(jì)學(xué)上來(lái)看，住房的自我報(bào)酬率是指住房租金率加上資本利潤(rùn)率(利潤(rùn)÷資本×100%)后再減去折舊率，資本利潤(rùn)為預(yù)期住房?jī)r(jià)格上漲額減去機(jī)會(huì)成本。假如住房是借助按揭貸款購(gòu)買(mǎi)的，對(duì)首付部分來(lái)說(shuō)，收益率大致等于租金率與預(yù)期住房?jī)r(jià)格上漲率之和，減去折舊率和存款利率(購(gòu)房首付款的機(jī)會(huì)成本比率)；對(duì)貸款部分來(lái)說(shuō)，收益率大致等于租金率、預(yù)期住房?jī)r(jià)格上漲率之和，減去折舊率和貸款利率。
2005年，全國(guó)房?jī)r(jià)上漲6.6%(由于統(tǒng)計(jì)指標(biāo)計(jì)算方法的缺陷，實(shí)際數(shù)據(jù)要高于這個(gè)數(shù)據(jù))，租金率預(yù)計(jì)不低于4%，一年定期存款利率為1.8%(稅后)，混合結(jié)構(gòu)住房的折舊率為2%，框架結(jié)構(gòu)房屋的折舊率為1.67%，5年期及以上住房貸款利率為6.12%。是購(gòu)房合算還是租房合算，其結(jié)果是一目了然的——哈繼銘預(yù)測(cè)錯(cuò)了！2006年，估計(jì)房?jī)r(jià)上漲率不會(huì)低于5%，平均租金率仍不會(huì)低于4%，存貸款利率變化的可能性和幅度都不會(huì)很大。所以，實(shí)踐將證明：哈繼銘的預(yù)測(cè)是“錯(cuò)上加錯(cuò)”！
(來(lái)源：中國(guó)證券報(bào) 作者：董藩）
