那種高房價(jià)、高地價(jià)、高公屋率的住房發(fā)展模式不適合中國。絕大多數(shù)民眾的住房問題，只能在政府某種政策幫助下進(jìn)入房地產(chǎn)市場來解決。這就要求我們不僅要調(diào)整房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，也得通過政策方式來調(diào)低房價(jià)。
在今年兩會(huì)上，房地產(chǎn)問題成了代表們關(guān)注的熱點(diǎn)。對此，不少代表提出了自己的看法，并希望用不同的方式來解決國內(nèi)目前的高房價(jià)問題，解決中低收入民眾的住房問題。在2006年政府工作報(bào)告中，對房地產(chǎn)問題也有更為詳細(xì)的闡述。如，“繼續(xù)把好土地、信貸兩個(gè)閘門，堅(jiān)持實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，堅(jiān)持按照貸款條件和市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放貸款。從嚴(yán)控制新開工項(xiàng)目。繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價(jià)上漲過快的問題。要著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房。建立健全廉租房制度和住房租賃制度。整頓規(guī)范房地產(chǎn)和建筑市場秩序”等。而把這些意見歸結(jié)到一點(diǎn)，就是中國房地產(chǎn)市場采取何種發(fā)展模式以及中國的住房保障體系如何來建立的問題。
政府目前對內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展之思路，很容易讓我聯(lián)想到香港的住房發(fā)展模式，即高地價(jià)、高房價(jià)、高公屋居住率。在這種模式下，政府以高價(jià)將土地出賣給開發(fā)商，房地產(chǎn)開發(fā)商以高房價(jià)在市場交易。在這種高房價(jià)下，60平方米以下的住房占72%，90平方米以下的住房占90%，而近50%香港居民住政府供給的公屋。在這種制度安排下，盡管香港稅收十分低，但是社會(huì)絕大多數(shù)財(cái)富通過房地產(chǎn)市場分別流向了政府(如政府龐大的土地基金)與房地產(chǎn)開發(fā)商(香港的最富有的人基本上都是通過房地產(chǎn)市場起家的)，造成了嚴(yán)重的社會(huì)財(cái)富兩極分化。同時(shí)，由于房價(jià)過高、公屋率過高，整個(gè)香港居民的住房福利水平嚴(yán)重下降。這不僅表現(xiàn)的香港居民的住房面積過小，而且表現(xiàn)在香港絕大多數(shù)居民所住房子的周邊環(huán)境惡劣�？梢哉f，香港這種住房發(fā)展模式是香港特定條件下的產(chǎn)物。
政府目前對內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展之思路，處處似乎都表現(xiàn)出要仿照香港房地產(chǎn)的發(fā)展模式。比如，無論是去年中央政府關(guān)于宏觀調(diào)控的文件，還是“十一五規(guī)劃”關(guān)于房地產(chǎn)的發(fā)展概要，都是以穩(wěn)定房價(jià)為目的，且都顯示出中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展正在走向香港模式。政府有這種思路，房地產(chǎn)開發(fā)商更是盡情地發(fā)揮了。比如，以高房價(jià)來帶動(dòng)高地價(jià)；再比如，中低收入者的住房問題基本通過政府資助來解決(建立中國的住房保障體系，加大政府對經(jīng)濟(jì)適用房與廉租屋投入……)。然而，這種模式究竟適合中國嗎？這種模式對誰最有利？最大的受害者又是誰？
作為一個(gè)處于轉(zhuǎn)軌過程中的發(fā)展中國家，中國絕大多數(shù)民眾目前仍處于中低收入水平的狀態(tài)下，如果絕大多數(shù)民眾的住房都要通過國家的住房保障體系來解決，政府的財(cái)政有這種承受能力嗎？如果沒有，中國住房保障體系的資金又從何而來？在目前的情況下，國家財(cái)政顯然是沒有這種能力建立香港那種龐大的公屋體系的。而且，即便是政府有能力來承擔(dān)，那么又將通過何種方式來分配呢？如果這種分配體系不能夠市場化，那么不就又退回到1998年貨幣化住房改革之前的老路上去了嗎？
一些人之所以要把中低收入民眾住房問題歸結(jié)到政府責(zé)任上去，一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商要把中國絕大多數(shù)民眾趕出房地產(chǎn)市場，另一方面也是在為推高房價(jià)提供借口。當(dāng)然，這和政府目前采取的這種模仿香港的住房發(fā)展模式也不無關(guān)系。
從美國的住房市場來看，資助中低收入民眾購房是美國政府最基本的責(zé)任。美國政府房地產(chǎn)發(fā)展的基本宗旨就是要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)民眾舒適、安全、有支付能力的住房。美國專門設(shè)有住宅都市發(fā)展部，其責(zé)任就是幫助中低收民眾購買房子。為了做到這一點(diǎn)，美國政府對兩家最大的住房按揭貸公司，即房利美公司和房地美公司其住房按揭所占比重80-90%以上，專門設(shè)定幾項(xiàng)年度統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。其中三大附屬指標(biāo)分別為：“資助中低收入民眾購房”、“資助不發(fā)達(dá)地區(qū)的民眾購房”以及“資助貧窮家庭購房”。這些附屬指標(biāo)于2005年加入，規(guī)定了各類購房貸款總量占都市地區(qū)家庭住房貸款的目標(biāo)百分比。
房利美的一名主管就表示，該公司兩項(xiàng)住宅資助指標(biāo)都沒有達(dá)標(biāo)，但僅相差不到1%。布什政府官員近來也一再強(qiáng)調(diào)，由聯(lián)邦政府資助的房利美與房地美必須更加努力，幫助中低收入家庭成為住房擁有者。2003年，兩家房屋貸款公司通過三項(xiàng)異常的巨大交易，基本上勉強(qiáng)實(shí)現(xiàn)政府設(shè)定目標(biāo)。
這些信息表明，即使在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、私有化程度高的美國，住房也并非為富人所建，而是為廣大民眾所建；美國的房地產(chǎn)市場不僅為富人服務(wù)，而且也為廣大民眾服務(wù)。那么，作為土地為國家所有、社會(huì)財(cái)富以公有為主的社會(huì)主義國家，我們的房地產(chǎn)市場又有什么理由只為少數(shù)人謀利、為少數(shù)人服務(wù)呢？
為什么那些希望通過種種野蠻方式來掠奪大多數(shù)人利益的觀點(diǎn)能夠在國內(nèi)大行其道？這僅僅是一種觀念與觀點(diǎn)上的爭論嗎？我認(rèn)為根本就不是。這是大是大非的問題，是政府關(guān)于房地產(chǎn)政策的基本宗旨問題。如果中國房地產(chǎn)市場真的只是給富人建房子，那么我們的社會(huì)及我們的政府基本的價(jià)值觀也就沒有了，這不僅遠(yuǎn)離現(xiàn)代社會(huì)，而且遠(yuǎn)離我們黨的基本宗旨與政策。對于一些打著市場旗號(其實(shí)他們有哪一個(gè)人財(cái)富的獲得、生產(chǎn)要素的獲得是通過市場來進(jìn)行的)掠奪民眾之財(cái)富、剝奪民眾的基本權(quán)利的不良商人，我們的政府應(yīng)該有一個(gè)明確的態(tài)度。
政府為大多數(shù)人謀利益的方針要通過不同的方式表現(xiàn)在各項(xiàng)具體政策中。如果把中低收入者的住房與房地產(chǎn)市場隔離開，這種市場分割不僅不利于完善房地產(chǎn)市場體系，也將為一些主張把房地產(chǎn)市場變成“富人的市場”的人提供現(xiàn)實(shí)的依據(jù)。我們應(yīng)該清醒地看到，國內(nèi)房地產(chǎn)市場不僅不能分為“窮人”與“富人”市場，也不應(yīng)把為中低收入者提供住房的責(zé)任推向政府，推向住房保障體系，而是要通過制度安排，保證國內(nèi)絕大多數(shù)民眾進(jìn)入房地產(chǎn)市場。
既然中低收入者要進(jìn)入房地產(chǎn)市場，那么房價(jià)問題自然是十分重要了。很簡單，即使政府要求房地產(chǎn)貸款公司所貸款中對中低收入者保持一定比重，但是如果房價(jià)過高，民眾同樣也沒有能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場。這里主要體現(xiàn)出以下兩方面的問題：一是政府把要求房地產(chǎn)開發(fā)商生產(chǎn)民眾有支付能力的住房作為其政策指標(biāo)，并通過一定市場工具來調(diào)整房價(jià)。二是民眾所需要的住房問題并非完全是由政府通過住房保障體系來解決，而是更多通過市場來解決。一般來說，進(jìn)入住房保障體系的民眾應(yīng)該不超過10%，主要針對那些存在特殊困難的人群而設(shè)。
總之，香港那種高房價(jià)、高地價(jià)、高公屋率的住房發(fā)展模式不適合中國，而且這種發(fā)展模式最大的獲益者是房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行及地方政府。因此，中國建立住房保障體系只能是解決極少數(shù)人，而不是解決絕大多數(shù)居民的住房問題。絕大多數(shù)民眾的住房問題，只能在政府某種政策幫助下進(jìn)入房地產(chǎn)市場來解決。這就要求我們不僅要調(diào)整房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，也得通過政策方式來調(diào)低房價(jià)。高房價(jià)既是借制度掠奪社會(huì)財(cái)富的方式，也是國內(nèi)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的最大障礙。
(來源：中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào) 作者：易憲容)
