房地產(chǎn)的問題集中到一點就是房價太高。那么國內(nèi)房價為什么會高？是市場供不應求嗎？是市場“剛性需求”嗎？
其實，在一個發(fā)達的市場中，某種商品的價格高低從來就不是問題。但目前中國房地產(chǎn)市場的情況則不是這樣。一是住房作為現(xiàn)代文明社會民眾生活權(quán)利的一部分要予以保障；二是住房作為一種特殊的商品，開發(fā)商利用全民所擁有的資源對它進行壟斷性定價，試圖以合法方式讓社會財富以快速向少數(shù)人聚集。這樣，高房價也就是成了大問題了。
一季度的個人住房消費不及2004年四分之一。從央行的數(shù)據(jù)來看，也沒有看到大量居民儲蓄存款減少轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)投資上來。但北京市房協(xié)蔡金水的研究表明，從1998年至2004年，北京商品住宅的竣工總面積達到11475萬平方米，同期銷售面積則為8776萬平方米，有2700萬平方米剩余。同時，2004年北京商品房開復工面積9931萬平方米，商品住宅施工面積達到6759萬平方米，相當于近5年年均銷售面積的4倍多。還有，從1992年以來，北京新建的住宅已達到2.4億平方米，人均超過25平方米。如果以正在施工中和已批住宅用地也算入，以北京1800萬人口計算，人均建筑面積達37平方米，超過不少發(fā)達國家人均住房水平。目前北京開發(fā)商手上有14410公頃左右的建設用地可用于房地產(chǎn)開發(fā)。如果以2000-2004年年均供地1051公頃計算，這些土地可滿足開發(fā)商10年開發(fā)要求。而這些土地建成商品房后人均(按1800萬人口計算)達50多平方米。
既然如此，北京的房價為什么還會上漲得這樣快呢？問題就在于房地產(chǎn)開發(fā)商、地方政府、炒房者一起在炒作房價。
首先，目前國內(nèi)的高房價是政府政策的誤導結(jié)果。因為在政府看來，房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控就等于穩(wěn)定房價，就是讓房價不往下跌。這就是向房地產(chǎn)市場發(fā)出了一個明確的信號：既有的房地產(chǎn)市場形勢、市場秩序與規(guī)則，既有的房地產(chǎn)市場利益關(guān)系、運作方式等等，都得維持。但是，在任何一個市場經(jīng)濟中，政府能夠做的只是通過調(diào)控市場供求關(guān)系，讓市場價格達到其均衡水平。
也正是在這種觀念或政策下，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場盡管經(jīng)歷了兩年來的宏觀調(diào)控卻沒有效果。不僅房地產(chǎn)的投資在飛速增長、房價快速上漲，民眾與房地產(chǎn)商的對立情緒越來越嚴重。當然，房地產(chǎn)開發(fā)商可以鶯歌燕舞，地方政府可以業(yè)績高照，銀行利潤可以在短期內(nèi)上升到歷史最好的水平，但是國內(nèi)絕大多數(shù)民眾離房地產(chǎn)市場則越來越遠。這個市場不僅社會公平性蕩然無存，而且也是一個低效率的市場，其經(jīng)濟風險也就無所不在、無時不有。
其次，房價的高位運行必然會導致整個國內(nèi)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逆選擇，各城市競爭力嚴重削弱。目前，一些高科技企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)甚至出口企業(yè)也紛紛進入房地產(chǎn)業(yè)。這勢必影響到中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變。而且，房價的高企必然影響所在城市的競爭力。因為，房價高企不僅增加的企業(yè)的營運成本，也增加了城市居民的生活成本。新的企業(yè)不敢進入，原有的企業(yè)也紛紛退出。新的勞動力人口無法源源不斷流入城市。那些潛力較高、競爭力較強的勞動力人口也會流出該城市。
再次，房價高企也必然強化地方政府進一步所謂的經(jīng)營城市。近幾年來，中國打造城市競爭力一直陷入在一個誤區(qū)中，即中國的不少官員一談到城市競爭力就是如何來經(jīng)營城市。其實，對一個城市來說，政府職責是什么？無非是通過政府權(quán)力來保護企業(yè)與民眾的產(chǎn)權(quán)，來保護合約的有效履行，來保證民眾的財富不受到侵犯與掠奪，并以此來為企業(yè)創(chuàng)造好的經(jīng)營環(huán)境，為城市居民提供生活便利的條件。
而政府要經(jīng)營城市，就得通過權(quán)力的方式來與企業(yè)、民眾爭奪資源。如果這種權(quán)力監(jiān)管不嚴，就會演變成對企業(yè)、民眾財富的掠奪。這不僅惡化了整個企業(yè)經(jīng)營的環(huán)境，也惡化城市居民的生存條件。
近幾年來，國內(nèi)許多城市看上去是經(jīng)營得有聲有色，GDP迅速增長、建筑堆積林立、財政收入迅速膨脹、規(guī)模也快速擴張，但是這些成績多以是以國有土地為政策背景，借助對農(nóng)民、城市居民利益的掠奪而建立起來的。這導致了中國有史以來最大的一次社會財富嚴重的分配不公，不少城市與村鎮(zhèn)的社會矛盾也由此而不斷地激化。
再就是高房價嚴重威脅著中國的金融體系安全。目前，國內(nèi)銀行界普遍認為房地產(chǎn)的貸款是一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，特別是個人住房消費信貸。但這種看法是建立以下幾個前提條件上的：一是房地產(chǎn)市場的價格只升不跌；二是銀行的利率水平永遠保持在現(xiàn)在基礎上；三是中國的經(jīng)濟繁榮不會出現(xiàn)周期性變化。但實際上這三個前提都是有條件的、不確定的，也是會變化的。
還有一種看法認為，目前國內(nèi)房地產(chǎn)信貸所占銀行總信貸的比重僅17%，與一些發(fā)達國家的30%相比還差得遠。從歐美的國家的經(jīng)驗來看，如果不超過30%比重就會構(gòu)成對金融體系的威脅。但是，我們應該看到，一則國內(nèi)以銀行為主導的金融體系與美國以資本市場為主導的金融體系是不一樣的。美國的房地產(chǎn)市場的資金既可以來自銀行，也可以來自資本市場。特別是美國的房地產(chǎn)信貸市場十分發(fā)達，因此，美國銀行在房地產(chǎn)市場發(fā)展中所占的比重十分有限。但中國的金融體系完全是以銀行為主導，國內(nèi)房地產(chǎn)的資金也基本上來自銀行。有研究表明，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的投資80%以上來自銀行，只不過進入的方式十分多樣。
最后，房價高企不僅加劇地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的不平衡，也擴大了民眾之間財富差距。隨著沿海一些地方的房價快速上漲，全國的信貸資金與財富迅速地向這些地區(qū)集中。盡管中央政府一直要平衡各地的經(jīng)濟發(fā)展水平，比如西部大開發(fā)、中部崛起等，但是實際上這幾年沿海地區(qū)，特別是那些高房價的地區(qū)與城市，經(jīng)濟發(fā)展卻越來越快。而這種經(jīng)濟快速增長是以犧牲內(nèi)陸省份利益為代價的。
對于個人來說，除了房地產(chǎn)開發(fā)商成為最大既得利益者外，還有那些掌握著相關(guān)權(quán)力與靠近這些權(quán)力的人也從中受益。當然，銀行的信貸人員也是這次房價上漲重要得益者，但與房地產(chǎn)開發(fā)商或政府的有權(quán)者比起來，可能是九牛一毛。
受到傷害最大的是廣大農(nóng)民和城市廣大的中低收人者。在這次“造城”運動中，盡管有些農(nóng)民土地出讓得到一定的補償，但是這種補償與政府土地出讓所獲得的收益也是九牛一毛。更為嚴重的是，房價飚升不僅阻礙了廣大農(nóng)民進入城市，也阻礙了農(nóng)民收入水平的提高。
對于城市廣大的中低收入者來說，房價飚升不僅使得他們遠離房地產(chǎn)市場，其城市生存權(quán)也可能面臨著各種剝奪，而且增加了他們的日常生活壓力。試想，如果城市居民只能窮一生甚至幾代人的財富來支撐一套高價房子，那么他們的生存壓力有多大？大家都知道，如果絕大多數(shù)城市居民都靠住房保障體系來解決，那只能是一種烏托邦。
至于政府出臺什么政策來調(diào)控國內(nèi)的高房價，我想其實十分簡單。一是打擊對房地產(chǎn)市場嚴重炒作，對內(nèi)可以出臺房地產(chǎn)交易所得稅、住房空置稅、房地產(chǎn)持有稅；對外要堅決打擊外資進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場炒作；二是央行不斷地調(diào)升利息，迅速提供炒作房地產(chǎn)者的成本，同時，也可以推行購買一套住房者利率優(yōu)惠，兩套以上住房者利率隨行就市的政策；三是取消住房預售制度，特別是嚴格銀行紀律，對于那些膽敢違規(guī)的銀行信貸者要嚴懲不怠。消費者一旦感覺政府對國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控有決心了，自然會理性消費。在這種情況下，國內(nèi)房價豈能不迅速回落？問題是政府下不下這樣的決心，下決心后能不能履行其承諾！
(來源：中國經(jīng)濟時報 作者：易憲容）
