中新網(wǎng)6月5日電 據(jù)《中國經(jīng)濟時報》報道，6月1日，在“國六條”出臺兩周后，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》(下稱《意見》)開始實施。《意見》規(guī)定了十五項調(diào)控措施，其重點之一就是信貸政策的調(diào)整。然而，新的信貸政策能否實現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)，對房地產(chǎn)市場的影響又將如何？
調(diào)控效果有待市場考驗
《意見》規(guī)定，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%；對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長林峰表示：“假如房貸首付比例提高到前段時間傳言的四到五成，可能會使普通購房者望而卻步，對房地產(chǎn)商產(chǎn)生很大的打擊。但目前只是將首付款提高至三成，對房屋銷售影響不是很大，消費者應(yīng)該能夠接受，對買方和開發(fā)商的影響都不是太大�，F(xiàn)在信貸方面的總體政策措施并不嚴(yán)厲�！�
中國社會科學(xué)院金融研究所研究員易憲容認為，這種區(qū)別性信貸政策十分溫和，能夠起到一定作用但不會明顯，“首付三成是國際市場上的慣例而已”。
5月31日，中國人民銀行有關(guān)負責(zé)人稱，商業(yè)銀行的住房信貸必須堅持以“自住房為主”的原則。對此，林峰質(zhì)疑道：“自住房怎么核定？如果購房者買了第二套、第三套，誰去核定其是自住還是投資，是銀行還是其他部門？怎么去審查？這是具體操作中難辦的地方�！币讘椚菀舱J為，消費者進入房地產(chǎn)市場的資格審查是難題。
據(jù)了解，商業(yè)銀行在鑒定借款人所購房屋是否是自住房時，一是靠借款人自己的填報，二是利用央行“個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫”獲取借款人貸款信息。
《意見》還規(guī)定，對于閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。
林峰認為，此規(guī)定對房地產(chǎn)商可能會產(chǎn)生一點壓力，但這個“35%”的規(guī)定有點籠統(tǒng)�！熬唧w是指開發(fā)商開發(fā)某一樓盤的資金還是開發(fā)所有項目的資金必須達到35%？如果從征地、拆遷、建筑施工整體來看，所有項目資金要達到35%，對小的、實力較單薄的開發(fā)商會有很大壓力�！绷址逭f。
易憲容則認為，房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資本金比例要能達到35%，其資質(zhì)會改善很多，但這一條款具體如何監(jiān)督是個問題。此外，國內(nèi)目前實行的是住房預(yù)售制度，這為房地產(chǎn)開發(fā)商逃避銀行監(jiān)管創(chuàng)造了條件。
《意見》規(guī)定，對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。對此，林峰說：“商業(yè)銀行本身就有貸款沖動，誰去監(jiān)督？從6月1日起，銀行能否遵行這條規(guī)定？由誰去審查？這一條款如沒有監(jiān)督，很容易馬馬虎虎地走過場，所以應(yīng)該有些具體監(jiān)督措施。”易憲容則認為，銀行在操作這條規(guī)定時肯定是有困難。
“九部委新措施再度調(diào)控會給商業(yè)銀行強烈的貸款沖動降降溫，有利于銀行規(guī)避房地產(chǎn)風(fēng)險，對銀行理性發(fā)展有好處。”中國民生銀行法律與合規(guī)事務(wù)部總經(jīng)理劉朝陽對記者說，“我們正在考慮綜合措施，但不可能搞一刀切，民生銀行注重區(qū)域性，要根據(jù)各地區(qū)的具體情況，采取松緊適度的信貸政策。不同地區(qū)房地產(chǎn)市場的風(fēng)險不同，對于熱點地區(qū)和潛在風(fēng)險較大的地區(qū)，我們會考慮采取綜合措施，比如貸款成數(shù)控制可能比央行要求更嚴(yán)�！�
工商銀行和華夏銀行的信貸部人員同時表達了對房貸業(yè)務(wù)放慢的擔(dān)憂。他們認為，調(diào)控政策的出臺，可能會抑制房產(chǎn)交易量增長，為規(guī)避政策風(fēng)險，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放將更趨謹(jǐn)慎，銀行住房按揭貸款業(yè)務(wù)增長有放緩趨勢。
房價恐難應(yīng)聲回落
2006年一季度，全國房價大面積快速上漲。因而新措施能否抑制住飆升的房價，成為人們關(guān)注的焦點。
林峰說：“總體來講，新措施肯定會有一定作用，但調(diào)控總是‘雙刃劍’，政府也擔(dān)心調(diào)控作用大的話，對開放商等傷害較大。但調(diào)控力度小，起到的作用也相對較弱。國家考慮政策時，會綜合考慮多方面因素。整體來看，此次調(diào)控措施是比較溫柔的，有針對性的緊縮調(diào)控措施，有利于房地產(chǎn)市場‘軟著陸’，但房價不會馬上回落。”
易憲容告訴記者，短期來看，新的信貸政策對目前市場價格影響不會太大，新政策對房價起作用只能是幾年后的事。
劉朝陽認為，房價即使出現(xiàn)下跌也只會是短期波動。長期來看，房價還是會上行，因為土地畢竟是稀缺資源。
北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場總監(jiān)金育松和華遠集團總裁任志強也持類似觀點。金育松說，大多數(shù)購房人有看漲不看跌的心理。他預(yù)測，北京作為房價上漲較快的城市之一，未來房價還會隨慣性上漲。任志強則表示，開發(fā)商的行為要服從于政府的指導(dǎo)與審批，但無論怎么調(diào)控，最終房價還是聽市場的，而市場目前供需矛盾仍然突出。
林峰認為，此番調(diào)控中厲害的一招是落實調(diào)整住房結(jié)構(gòu)的“雙70%”，即90平方米以下住房須占項目總面積七成以上，居住用地供應(yīng)量七成用于中低價位、中小套型。這意味著近年存在的以大戶型為主的供應(yīng)格局將被扳正。但林峰同時提出疑問，如何才能達到“雙70%”？“細則中沒有規(guī)定規(guī)劃部門、施工部門如何控制按圖施工，以防止施工過程中加大面積或者修改設(shè)計。最大的難題是目前怎樣穩(wěn)定90平方米以下住房的房價，由誰去控制？小戶型高價格誰去管？如果‘小戶型’價位過高，即便是占到‘70%’，百姓依然承受不起，如何防止由炒豪宅變成炒小戶型？價格問題怎么辦？恐怕還是各級政府面臨的難題�！保ㄚw紅梅）
