7月，由建設(shè)部部署上海、廣州、天津、重慶等7個(gè)城市結(jié)合本地房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，形成了一份關(guān)于土地審批與住房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)系的調(diào)研報(bào)告。該調(diào)研報(bào)告列舉了“大盤(pán)”開(kāi)發(fā)中出現(xiàn)的種種弊端，并明確提出，一次性大規(guī)模出讓土地弊大于利。目前，該報(bào)告正在整理完善，隨后將上報(bào)高層。
與此形成對(duì)比的是，如今，“大盤(pán)”開(kāi)發(fā)熱度在一些主要城市依舊不減。對(duì)此，建設(shè)部一位不愿透露姓名的官員表示，“大盤(pán)”之所以會(huì)持續(xù)熱銷(xiāo)，主要是因?yàn)閷?duì)地方政府而言，大盤(pán)開(kāi)發(fā)資金投入大、規(guī)模大，對(duì)整個(gè)城市的規(guī)劃，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展等方面有明顯優(yōu)勢(shì)�！暗胤秸梢詮拇蟊P(pán)中快速達(dá)成經(jīng)濟(jì)和政治訴求�！�
該官員明確指出，隨著當(dāng)前對(duì)土地市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度的進(jìn)一步加大 ，土地調(diào)控將加大對(duì)閑置土地的處置力度，打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤積土地，嚴(yán)格建設(shè)用地供應(yīng)管理，以大宗土地出讓為特征的“大盤(pán)”開(kāi)發(fā)無(wú)疑將成為調(diào)控的一個(gè)重要目標(biāo)。
一面是為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，地方政府仍在拓寬“大盤(pán)”開(kāi)發(fā)渠道，另一面是“大盤(pán)”的規(guī)模效應(yīng)容易造成區(qū)域住房?jī)r(jià)格的壟斷。
“大盤(pán)”開(kāi)發(fā)該何去何從？ 熱銷(xiāo)樓盤(pán)“大盤(pán)”居多
“二八定律”趨勢(shì)漸顯
“‘大盤(pán)’無(wú)論在空間上，還是在資金投入上，都能夠提供比較豐富的配套內(nèi)容，如便利店、游泳池、運(yùn)動(dòng)館、圖書(shū)館、電影院等，所以會(huì)優(yōu)先選擇。” 當(dāng)問(wèn)起“對(duì)大盤(pán)”的看法時(shí)，記者的一個(gè)朋友這樣回答。
朋友的話很能代表大眾對(duì)“大盤(pán)”的熱衷，各地?zé)徜N(xiāo)的樓盤(pán)銷(xiāo)售排行榜也很能證明這一點(diǎn)：銷(xiāo)售量名列前茅的項(xiàng)目，往往都是所謂的“大盤(pán)”。
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》獲悉，由深圳房管局排名的2004年深圳銷(xiāo)售樓盤(pán)排行榜中，名列前5名中有4個(gè)是樓盤(pán)規(guī)模超過(guò)50萬(wàn)平方米的“大盤(pán)”，其中3個(gè)樓盤(pán)規(guī)模超過(guò)100萬(wàn)平方米，第一名桃源居甚至達(dá)到了180萬(wàn)平方米。
北京2005年樓盤(pán)銷(xiāo)售排行榜顯示，前7名全部是樓盤(pán)規(guī)模超過(guò)50萬(wàn)平方米的“大盤(pán)”，其中，前三名如國(guó)美第一城、遠(yuǎn)洋山水、富力城都是等于或超過(guò)100萬(wàn)平方米。
去年6月，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)城市開(kāi)發(fā)委員會(huì)、中國(guó)指數(shù)研究院等聯(lián)合發(fā)布的報(bào)告預(yù)言，未來(lái)3-5年，大盤(pán)的開(kāi)發(fā)量將逐漸占到市場(chǎng)供應(yīng)總量的60%-80%，逐漸實(shí)現(xiàn)“二八定律”———80%的市場(chǎng)份額由大盤(pán)產(chǎn)品占有，中小樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)量占據(jù)市場(chǎng)份額的約20%，特別是北京、上海等大城市。
建設(shè)部調(diào)研報(bào)告列舉“大盤(pán)”種種弊端
大盤(pán)開(kāi)發(fā)的強(qiáng)勁勢(shì)頭是否真的會(huì)一直持續(xù)下去呢？
記者從建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)司了解到，今年7月，為研究當(dāng)前土地調(diào)控中的突出問(wèn)題，建設(shè)部部署上海、廣州、天津、重慶等7個(gè)城市結(jié)合本地房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，對(duì)土地供應(yīng)與住房、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系，特別是大宗出讓土地對(duì)住房?jī)r(jià)格、供求關(guān)系的影響進(jìn)行利弊分析。并在廣州和上海兩城市召開(kāi)了專(zhuān)題座談會(huì)，聽(tīng)取了部分企業(yè)和有關(guān)專(zhuān)家的意見(jiàn)和建議，在此基礎(chǔ)上，形成一份有關(guān)土地審批與住房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)系的調(diào)研報(bào)告。
這次的調(diào)研報(bào)告明確提出，成片開(kāi)發(fā)土地在特定的歷史條件下，起到一定的作用。但從目前情況看，一次性大規(guī)模出讓土地弊大于利，而且，隨著市場(chǎng)化程度的提高，弊端更加突出。
調(diào)研報(bào)告列舉了“大盤(pán)”開(kāi)發(fā)中出現(xiàn)的種種弊端：規(guī)模過(guò)大，使土地供應(yīng)轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品供應(yīng)的周期拉長(zhǎng)，削弱土地供應(yīng)對(duì)調(diào)控市場(chǎng)供需的效果；“大盤(pán)”的規(guī)模效應(yīng)容易造成區(qū)域住房?jī)r(jià)格的壟斷，助長(zhǎng)了土地投機(jī)行為，推動(dòng)了房?jī)r(jià)地價(jià)的上漲；市政配套設(shè)施的相對(duì)不足，引發(fā)大量矛盾；開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較高。
“目前許多‘大盤(pán)’動(dòng)輒上千畝甚至幾個(gè)平方公里，其開(kāi)發(fā)周期幾年有的甚至超過(guò)10年，這必然會(huì)造成大面積的土地供應(yīng)不能及時(shí)轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品供應(yīng)�！� 參與調(diào)查研究的中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)研究所況偉大博士說(shuō)。
在他看來(lái)，當(dāng)前，國(guó)內(nèi)許多主要城市的土地供應(yīng)均以存量為主，從表面上看似乎土地供應(yīng)是充分的，但從市場(chǎng)看卻往往是供不應(yīng)求的，其中重要原因之一就是“大盤(pán)”對(duì)土地的囤積。從這個(gè)角度，這也可以部分解釋為什么會(huì)產(chǎn)生國(guó)土部門(mén)聲稱(chēng)不存在土地供應(yīng)不足，而許多開(kāi)發(fā)企業(yè)卻總是認(rèn)為存在“地荒”的矛盾現(xiàn)象。
況偉大博士認(rèn)為，目前，各地偏好“大盤(pán)”開(kāi)發(fā)，“造城”或“城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)”，一次性出讓土地面積過(guò)大，造成了開(kāi)發(fā)企業(yè)的區(qū)域壟斷。在壟斷條件下，開(kāi)發(fā)商依靠壟斷力量制定壟斷高價(jià)、賺取壟斷利潤(rùn)，造成房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。當(dāng)“大盤(pán)”交由單一開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)一方面有可能通過(guò)延緩?fù)恋亻_(kāi)發(fā)的速度，故意制造土地稀缺，另一方面進(jìn)行土地投機(jī)，囤積土地、待價(jià)而沽，哄抬地價(jià)和房?jī)r(jià)。
“大宗出讓地塊，開(kāi)發(fā)企業(yè)需要投入的資金較大，一般情況下均為大開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)得，易形成壟斷，操縱房?jī)r(jià)，政府很難去調(diào)控其房?jī)r(jià)�！� 廣州市國(guó)土資源和房屋管理局在向建設(shè)部的報(bào)告材料中也坦陳了這樣的情況。
“大盤(pán)”成為地方政府的香饃饃
“‘大盤(pán)’熱銷(xiāo)的背后實(shí)際是地方政府推行的大宗土地出讓�！苯ㄔO(shè)部住宅與房地產(chǎn)司有關(guān)負(fù)責(zé)人一語(yǔ)點(diǎn)出其中的原因所在。
該人士坦言，“對(duì)地方政府而言，大盤(pán)開(kāi)發(fā)資金投入大、開(kāi)發(fā)區(qū)域廣、規(guī)模大、周期長(zhǎng)，對(duì)整個(gè)城市的規(guī)劃，提升城市都市形象，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)等方面有明顯的優(yōu)勢(shì)。 地方政府可以從大盤(pán)中快速達(dá)成經(jīng)濟(jì)和政治訴求，所以一直為地方政府所熱衷�！�
來(lái)自廣州市國(guó)土資源和房屋管理局的資料顯示，自2002年以來(lái)，截至2006年6月30日，廣州市(含增城市、從化市)一次性出讓300畝以上用地共38宗，總用地面積20211畝，總建筑面積945萬(wàn)平方米。其中，增城市2002年以來(lái)一次性出讓300畝以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目有11宗，總用地面積5908畝，總建筑面積329萬(wàn)平方米；從化市2002年以來(lái)一次性出讓300畝以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目有4宗，總用地面積2024畝，總建筑面積78萬(wàn)平方米。
在一些地方政府看來(lái)，大宗出讓土地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響利大于弊。 深圳市房管局舉出這樣的一組數(shù)據(jù)來(lái)證明：2003年，萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司競(jìng)得一塊總面積達(dá)597畝的土地，用來(lái)開(kāi)發(fā)“萬(wàn)科城”，二期相對(duì)一期漲幅為14.25%，三期相對(duì)二期漲幅為21.91%，而同期全市商品住宅漲幅分別為10.74%和32.86%，可見(jiàn)，雖然大項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)，但不能認(rèn)定分期開(kāi)發(fā)跟故意抬高房?jī)r(jià)有某種直接的關(guān)聯(lián)。
廣州市國(guó)土資源和房屋管理局在向建設(shè)部的報(bào)告材料中表示，從統(tǒng)計(jì)的情況來(lái)看，能夠獲得大宗出讓土地并進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，都是一些規(guī)模大、實(shí)力較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，這些企業(yè)在拿地后，由于資金充足，不需分期開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目基本在兩年內(nèi)可建成，可對(duì)當(dāng)?shù)靥峁┏渥愕纳唐贩糠吭�，緩解部分地區(qū)商品房供不應(yīng)求的局面。
建設(shè)部官員認(rèn)為須“控制”大盤(pán)
隨著土地調(diào)控的進(jìn)一步深入，面對(duì)建設(shè)用地的過(guò)渡擴(kuò)張，以大宗土地出讓為特征的大盤(pán)開(kāi)發(fā)無(wú)疑將成為調(diào)控的一個(gè)重要方面。
目前，一些地方政府已經(jīng)采取措施，限制大盤(pán)開(kāi)發(fā)。如福建省規(guī)定，福州、廈門(mén)、泉州城市中心區(qū)和舊城改造區(qū)，凡經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地一次性出讓宗地面積上限為8公頃，城鄉(xiāng)結(jié)合部和新區(qū)為20公頃。成都市規(guī)定一次性出讓土地不得超過(guò)200畝。
在這次建設(shè)部的調(diào)研報(bào)告中明確提出，為了增強(qiáng)宏觀調(diào)控的針對(duì)性，提高土地使用效率，必須合理控制一次性土地出讓規(guī)模，并提出了具體的措施：將項(xiàng)目的合理規(guī)模確定為銷(xiāo)售周期在3年左右，即開(kāi)發(fā)周期在4年左右；每年的銷(xiāo)售面積參照城市同類(lèi)地段可比項(xiàng)目的平均銷(xiāo)量作為標(biāo)準(zhǔn)，以此估算整個(gè)項(xiàng)目的合理規(guī)模。同時(shí)，在土地出讓合同中明確開(kāi)、竣工時(shí)限，確保供應(yīng)的土地及時(shí)形成市場(chǎng)供應(yīng)。
對(duì)于“國(guó)六條配套細(xì)則”中加大對(duì)閑置土地的處置力度的規(guī)定， 建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)司的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，要按照規(guī)定，全面清理閑置土地，特別是住宅建設(shè)用地。對(duì)違約延期、擅自變更土地使用條件、改變使用用途、突破規(guī)劃條件等行為，依法從嚴(yán)懲處，促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加快開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度，緩解市場(chǎng)偏緊的市場(chǎng)供求關(guān)系。
(來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊，記者 洪波）
