10月1日即將實(shí)施的《物權(quán)法》在百姓拍手稱快的同時(shí)，也發(fā)現(xiàn)一些問(wèn)題亟待明確。如地面車位的權(quán)屬問(wèn)題，已出售的地面停車位該如何處置，租用地面車位該如何收取費(fèi)用等問(wèn)題也凸顯出來(lái)。
記者調(diào)查：車位糾紛近期扎堆
最近，因?yàn)檐囄坏膯?wèn)題，讓家住某小區(qū)的李先生感到困擾。“三年前我買(mǎi)這房子的同時(shí)，還在銷售人員的鼓動(dòng)下買(mǎi)了地面車位，本想著一勞永逸，誰(shuí)想到《物權(quán)法》說(shuō)地面停車位應(yīng)該權(quán)屬業(yè)主共同所有，那我以前與開(kāi)發(fā)商簽署的50年的車位買(mǎi)賣(mài)合同是不是屬于無(wú)效的？如果是無(wú)效合同，我能否追回?fù)p失呢？還有，合同作廢后，我今后停車是不是就得打游擊了？如果我想找一個(gè)固定停車位，該找誰(shuí)去辦理？費(fèi)用怎么交……”
這個(gè)問(wèn)題同樣困擾著許多業(yè)主�！段餀�(quán)法》出臺(tái)前，由于對(duì)小區(qū)車位、車庫(kù)所有權(quán)的歸屬不明確，致使許多開(kāi)發(fā)商有機(jī)可乘，在小區(qū)的房屋出售之后，又將本應(yīng)屬于業(yè)主的車位再度出售牟利；有的開(kāi)發(fā)商將車位高價(jià)出售給小區(qū)以外的人；有的小區(qū)沒(méi)有車位或者車位嚴(yán)重不足，業(yè)主只能占用共有的道路或者其他場(chǎng)地作為車位……這些都曾引起不少糾紛。
將于今年10月1日起施行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第74條明確規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。”這意味著，今后開(kāi)發(fā)商將不能再對(duì)這些屬于小區(qū)業(yè)主共有的空間進(jìn)行占有或用它們來(lái)牟利，否則，有關(guān)部門(mén)可對(duì)這種行為給予處理�！段餀�(quán)法》也讓小區(qū)業(yè)主作為所有人的權(quán)利得到進(jìn)一步的保護(hù)。
專家說(shuō)法：地面車位不允許出售
廣大(北京)律師事務(wù)所莊清忠律師認(rèn)為，地面車位屬于臨時(shí)性質(zhì)且沒(méi)有交納土地出讓金，所以根本不允許出售。按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，地上停車位只能租賃不能出售，以買(mǎi)賣(mài)合同代替租賃合同的無(wú)效。而且按照合同法規(guī)定，租賃合同不能超過(guò)20年。已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)車位的業(yè)主可申請(qǐng)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商退還全部款項(xiàng)。如果車位租賃或者銷售給非本小區(qū)的居民，業(yè)委會(huì)可以與其共同協(xié)商解決。業(yè)委會(huì)也可以以不當(dāng)?shù)美箝_(kāi)發(fā)商返還費(fèi)用。
北京憶通律師事務(wù)所律師秦兵認(rèn)為，關(guān)于公攤面積和車位等問(wèn)題，《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》也有類似規(guī)定，只是不太明確，因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱等諸多因素，所以給了開(kāi)發(fā)商以可乘之機(jī)。《物權(quán)法》只是將這些元素整合起來(lái)，更加明確了業(yè)主的權(quán)利問(wèn)題。關(guān)于地面車位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和權(quán)益，秦兵律師認(rèn)為，地面車位租賃收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)值來(lái)協(xié)商，停車位的收益應(yīng)歸全體業(yè)主，此事應(yīng)由小區(qū)業(yè)委會(huì)來(lái)牽頭辦理。
最后，秦兵律師提醒廣大消費(fèi)者，投資車位需慎重。業(yè)主在與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)先明確車位、車庫(kù)權(quán)屬，然后再對(duì)于具體使用問(wèn)題做進(jìn)一步的約定。如果對(duì)此有疑問(wèn)，可到房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行查詢。(劉云波)
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