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　　馬女士今年36歲，現(xiàn)任某股份制銀行中層領(lǐng)導(dǎo)，年薪20萬(wàn)元；老公林先生在國(guó)企任中層干部，年薪15萬(wàn)元。夫妻倆有個(gè)5歲的小孩，明年上小學(xué)。馬女士有一套在外環(huán)的自住房，市值200萬(wàn)元；另有一套老房子市值60萬(wàn)元，目前閑置。自住房尚有20萬(wàn)元貸款，每月以公積金還貸。

　　家庭每月用于小孩的開(kāi)銷(xiāo)約3000元，每月交通、餐飲和其他開(kāi)銷(xiāo)在1萬(wàn)元左右，每年走親訪友還需花去2萬(wàn)元。家庭有儲(chǔ)蓄30萬(wàn)元，另有銀行理財(cái)產(chǎn)品20萬(wàn)元，以短期類(lèi)理財(cái)產(chǎn)品為主，目前年收益率僅為2.5%左右。

　　馬女士表示，由于前段時(shí)間上海房?jī)r(jià)漲幅較快，她希望找到好的房產(chǎn)投資渠道；另外，馬女士也希望在目前低利率的情況下提高投資收益率，希望理財(cái)師給點(diǎn)建議。

　　方案一

　　在大盤(pán)2800點(diǎn)以下?lián)駮r(shí)入市

　　渤海銀行北京分行理財(cái)師姜龍君

　　【現(xiàn)狀分析】

　　馬女士家庭總資產(chǎn)310萬(wàn)元，負(fù)債20萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債率6.5%，家庭負(fù)債率較低，具備追加按揭貸款的能力；家庭年收入35萬(wàn)元，支出17.6萬(wàn)元，收支比例50.3%，表明家庭消費(fèi)過(guò)高，不利于財(cái)富積累。究其原因：一是孩子的早教支出，二是單位離家較遠(yuǎn)造成的額外開(kāi)銷(xiāo)，三是走親訪友、交際應(yīng)酬的支出。家庭具備壓縮開(kāi)支的空間。

　　馬女士有一套市值60萬(wàn)元的閑置老房，長(zhǎng)期閑置著實(shí)可惜。馬女士的金融資產(chǎn)為活期儲(chǔ)蓄和短期銀行理財(cái)，流動(dòng)性好，但資本收益率低，需要加以提升。

　　【理財(cái)規(guī)劃】

　　房產(chǎn)規(guī)劃 馬女士的小孩明年上學(xué)，需要每天接送。馬女士居住在外環(huán)附近，每天往返于住所、單位和學(xué)校，不僅將增加支出較大，也耗費(fèi)了大量的時(shí)間和精力。若閑置老房交通便利，建議馬女士重新裝修老房并搬回居住。若老房的位置不能兼顧上下班和孩子上學(xué)，則考慮出售現(xiàn)有老房，置換一套滿(mǎn)足上述條件的二手房，而目前的住所可供出租或偶爾自住。

　　近幾個(gè)月房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性上漲已經(jīng)超出了市場(chǎng)預(yù)期，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)并未反轉(zhuǎn)之前，不排除再度調(diào)整的可能。但長(zhǎng)期來(lái)看，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，全國(guó)重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)一定是波浪式上升。因此，不動(dòng)產(chǎn)投資不失為一個(gè)穩(wěn)健的投資品種。

　　馬女士家庭月收入2.9萬(wàn)元，可承擔(dān)1.5萬(wàn)元左右的月供，最多可申請(qǐng)住房貸款240萬(wàn)元或商用房貸款130萬(wàn)元。當(dāng)前困擾馬女士的最大難題在于首付款的短缺，如有必要，可通過(guò)抵押現(xiàn)有住房來(lái)籌集，但須先以自有資金結(jié)清剩余的20萬(wàn)元公積金貸款。

　　投資規(guī)劃 馬女士夫婦工作穩(wěn)定，保障齊全，可以購(gòu)買(mǎi)定期壽險(xiǎn)、意外險(xiǎn)和家庭財(cái)產(chǎn)保單，以備不時(shí)之需；為孩子投保兩全保險(xiǎn)附加大病或意外傷害險(xiǎn)，也可同時(shí)配置分紅型保險(xiǎn)儲(chǔ)備孩子未來(lái)的教育金。

　　馬女士現(xiàn)金資產(chǎn)50萬(wàn)元可做如下安排：3萬(wàn)元應(yīng)急備用金，2萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，15萬(wàn)元留作老房裝修基金，其余30萬(wàn)元存入銀行，準(zhǔn)備投資股票，待大盤(pán)跌破2800點(diǎn)擇時(shí)入市，選擇資源類(lèi)和低市盈率的龍頭品種加以配置。但股票投資是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)性高、技術(shù)性強(qiáng)的品種，要在相對(duì)安全的區(qū)間介入，執(zhí)行嚴(yán)格的紀(jì)律，戒貪戒躁止盈止損，寧可錯(cuò)過(guò)也不要做錯(cuò)。

　　方案二

　　以置換方式在內(nèi)環(huán)購(gòu)買(mǎi)自住房

　　中國(guó)銀行上海市分行外灘財(cái)富中心范一民

　　【現(xiàn)狀分析】

　　馬女士和先生收入較高，家庭財(cái)富的增長(zhǎng)主要靠薪水收入，家庭開(kāi)支主要集中在日常開(kāi)銷(xiāo)和子女教育上，約占年收入的50%。除了30萬(wàn)元銀行存款外，家庭投資主要為期限較短的固定收益投資，收益率略高于一年期定期存款，從總體來(lái)看，生息資產(chǎn)的投資回報(bào)率較低。

　　【理財(cái)規(guī)劃】

　　馬女士希望能提高生息資產(chǎn)的收益率，關(guān)鍵在于她的期望值和風(fēng)險(xiǎn)承受能力。若馬女士屬于穩(wěn)健型投資者，建議她主要投資銀行系的信托類(lèi)產(chǎn)品。

　　目前半年期的產(chǎn)品年收益率約為3%，1年期的產(chǎn)品年收益率約為5%，部分期限較長(zhǎng)的產(chǎn)品年收益率甚至可達(dá)7%�？紤]到她對(duì)房產(chǎn)投資的興趣和資金流動(dòng)性等因素，1年期以?xún)?nèi)的產(chǎn)品較為合適。

　　馬女士目前手頭有流動(dòng)資產(chǎn)50萬(wàn)元，建議購(gòu)買(mǎi)30萬(wàn)~40萬(wàn)元的理財(cái)產(chǎn)品，剩余部分在預(yù)留一定數(shù)額的家庭備用金后，投入不同類(lèi)型的開(kāi)放式基金中，在合理配置的前提下均衡整體資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和收益。

　　由于馬女士的房子在外環(huán)線(xiàn)附近，導(dǎo)致平時(shí)交通不便。同時(shí)，由于孩子明年上小學(xué)，建議馬女士家庭在綜合夫妻工作和子女教育等因素后，通過(guò)置換的方式在市區(qū)內(nèi)環(huán)線(xiàn)附近購(gòu)買(mǎi)一套自住房。如果新房?jī)r(jià)格較高，可將現(xiàn)有的2套住房全部出售以彌補(bǔ)資金的不足。

　　當(dāng)然，都在企業(yè)擔(dān)任中層領(lǐng)導(dǎo)的馬女士和林先生收入穩(wěn)定，應(yīng)充分利用公積金賬戶(hù)內(nèi)的余額有效降低貸款成本，減輕家庭的負(fù)擔(dān)。此外，如果手頭有多余的非自住房，應(yīng)在簡(jiǎn)單裝修后出租，提高投資回報(bào)率。