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　　熱錢流入方式百異。近來(lái)頗受境外資金青睞的資金進(jìn)入渠道，是借中外合資公司之名將內(nèi)地項(xiàng)目轉(zhuǎn)與境外機(jī)構(gòu)，并在境外進(jìn)行并購(gòu)交割，該類方式交易資金巨大，但因境外交易的特點(diǎn)，熱錢可實(shí)現(xiàn)“一箭三雕”的效果：可規(guī)避國(guó)內(nèi)監(jiān)管、審批程序，同時(shí)逃避稅收，更為熱錢進(jìn)入提供渠道。

　　廣東省社科院《境外資金異常流動(dòng)研究》課題組長(zhǎng)黎友煥博士告訴本報(bào)記者，央行以為提高存款儲(chǔ)備金率就能收縮放貸規(guī)模，但實(shí)際上通過(guò)境外并購(gòu)?fù)緩搅魅氲馁Y金規(guī)模在很大程度上弱化了央行政策的有效性，使得監(jiān)管部門鞭長(zhǎng)莫及。

　　境外資金收購(gòu)項(xiàng)目之樣本

　　在廣州一繁華地帶，矗立著一棟高層單體洋房，這是章氏(化名)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司名下眾多的樓盤(pán)之一。

　　但實(shí)際上，這棟依然頭冠章氏頭銜的洋房，早在開(kāi)發(fā)途中便已易主。一位熟知內(nèi)情的人士告訴記者，該樓盤(pán)由章氏旗下一投資公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，但開(kāi)盤(pán)前，便已作價(jià)7000多元/平方米賣給了國(guó)外某著名投資基金，樓盤(pán)銷售所得也全歸其所有。

　　該人士稱，該樓盤(pán)剛開(kāi)發(fā)不久因資金問(wèn)題成為爛尾樓，章氏于2004年至2005年間接手該爛尾樓，但因銀根收緊，資金緊缺且急于轉(zhuǎn)型，章氏又不得不于2005年年底開(kāi)盤(pán)銷售前將其轉(zhuǎn)讓給國(guó)外某投資基金。

　　據(jù)介紹，盡管該樓盤(pán)通過(guò)私下交易方式賣給了國(guó)外基金，但一切運(yùn)作仍以章氏旗下投資公司的名義進(jìn)行。此項(xiàng)交易所涉款項(xiàng)，則由國(guó)外投資基金交割給章氏實(shí)際控制人在香港成立的合資公司，國(guó)外基金成為該樓盤(pán)影子?xùn)|家。

　　公開(kāi)資料顯示，該樓盤(pán)占地近萬(wàn)平方米，總建筑面積近2.5萬(wàn)平方米，以此計(jì)算，國(guó)外投資基金僅此一項(xiàng)收購(gòu)需投入逾1.7億元。該人士說(shuō)，由于香港公司為章氏實(shí)際控制人旗下子公司，因此從其調(diào)資金進(jìn)入內(nèi)地進(jìn)行投資很容易獲批。

　　至此，境外資金便正式走完了它潛入中國(guó)的整個(gè)流程。

　　國(guó)外投資基金獲得該樓盤(pán)實(shí)際控制權(quán)后，也很快享受到該項(xiàng)投資帶來(lái)的巨額收益。公開(kāi)資料顯示，該樓盤(pán)2006年上半年即已基本售罄，所列均價(jià)9000-11000元不等，但該人士告訴記者，由于樓盤(pán)周邊配套設(shè)施良好，銷售火爆，實(shí)際均價(jià)已經(jīng)達(dá)到11000-12000元，并一度成為該區(qū)域月度銷售冠軍，國(guó)外投資基金每平方米獲利四五千元。僅以公開(kāi)均價(jià)平均數(shù)10000元，國(guó)外投資基金投資利潤(rùn)便達(dá)7200萬(wàn)元。

　　據(jù)此人士透露，國(guó)外投資基金樓盤(pán)銷售所得收益均置于章氏旗下投資公司名下，在人民幣升值的背景下，該基金通過(guò)委托貸款的方式把資金繼續(xù)滯留中國(guó)，分享人民幣升值帶來(lái)的收益，“只有這樣，國(guó)外投資基金才能達(dá)到每年20%-30%的收益率�！�

　　該人士建議，熱錢流入規(guī)模已達(dá)到了影響國(guó)家金融安全的程度，應(yīng)嚴(yán)禁境外資金用影子公司的形式投資國(guó)內(nèi)股市和房地產(chǎn)。

　　借道境外并購(gòu)成新渠道

　　黎友煥博士表示，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司或樓盤(pán)如果要把25%的股權(quán)在國(guó)內(nèi)直接轉(zhuǎn)讓給境外企業(yè)很難，但通過(guò)香港母公司向境外企業(yè)出售股份則比較方便。境外資金隨后可以直接把錢給內(nèi)地房地產(chǎn)公司的境外方，境外方再把錢通過(guò)各種形式轉(zhuǎn)移到境內(nèi)。由此，熱錢便順利入境。

　　無(wú)獨(dú)有偶，廣東環(huán)宇京茂律師事務(wù)所主任律師何培華博士告訴記者，最近他所經(jīng)手的一個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓與該樓盤(pán)轉(zhuǎn)讓情況類似。何培華表示，該項(xiàng)目公司實(shí)際控股人為香港某公司，受讓方為香港另一公司，但顯而易見(jiàn)的是，受讓方并沒(méi)有十幾億的資金實(shí)力，之所以能介入該項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，源于其背后實(shí)力雄厚的一國(guó)外基金。交易后，該項(xiàng)目在內(nèi)地的經(jīng)營(yíng)名義依然不變，股東不變，但項(xiàng)目在內(nèi)地所屬公司法人代表及董事都已變更。

　　他說(shuō)，在境外交易一可以避開(kāi)國(guó)內(nèi)監(jiān)管、審批程序，二可容易避稅，三可為境外資金流入提供渠道。

　　“我接觸過(guò)很多外資公司都有基金背景，都是私下做的，但這些基金的錢進(jìn)來(lái)后就做其他的了�！焙闻嗳A說(shuō)。

　　黎友煥博士告訴記者，這類情況很早之前就存在。過(guò)去不流行的原因是外資直接參與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)比較簡(jiǎn)單。但自商務(wù)部、國(guó)家外匯管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》后，政府開(kāi)始加強(qiáng)對(duì)外商投資房地產(chǎn)的監(jiān)控和管理工作，以上這種方式才逐漸成為外資間接參與內(nèi)地房地產(chǎn)的主要方式。

　　黎友煥說(shuō)，最近幾個(gè)月這種情況尤為突出，因?yàn)檎�府為了壓制房地產(chǎn)泡沫，緊縮了房貸規(guī)模，房地產(chǎn)資金鏈面臨可能斷裂的危險(xiǎn)，不少房地產(chǎn)商急需資金救急，與此同時(shí)，境外熱錢急需流入也樂(lè)意參與房地產(chǎn)投資，于是雙方一拍即合，導(dǎo)致這種方式成為熱錢流入的新渠道。

　　黎友煥說(shuō)，通過(guò)這種途徑流入的資金規(guī)模很大，這在很大程度上弱化了央行政策的有效性。(記者 周鵬峰)