國土資源部最新發(fā)布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》明確規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進行按比例分期發(fā)放。也就是說，開發(fā)商不能再像以前那樣以分期付款的方式分期取得土地使用權(quán)證。
據(jù)了解，強調(diào)這一規(guī)定的原因是，實際操作過程中，一些地方存在著受讓人未繳清全部出讓金，就取得了土地使用權(quán)證，或根據(jù)付款進程和支付比例部分取得了建設(shè)用地使用權(quán)證書，造成了一些項目房子都賣了還沒交齊土地出讓金的現(xiàn)象出現(xiàn)，同時，也造成了一些公司只支付少量首付資金，就大量拿地的問題。(《北京晚報》10月10日)
幾乎與此同時，2007胡潤百富榜公布，廣州“碧桂園”女老板楊惠妍以1300億元的身家成為“中國首富”。而在此前兩天公布的2007福布斯富豪榜中，楊惠妍也是“中國首富”，她在該榜中的身家是160億美元，與1300億元人民幣基本相當(dāng)。
我為什么把這兩則新聞放在一起？因為二者的關(guān)系實在太緊密了�？梢院敛豢鋸埖卣f，如果國家早有土地出讓“不得分期拿證”的規(guī)定，今年的“中國首富”很可能就不是楊惠妍。
碧桂園及楊惠妍是目前中國最大的“地主”。據(jù)報道，截至今年7年底，“碧桂園”的土地儲備量已經(jīng)達到了驚人的4500萬平方米。以每平方米1萬元計算，購買這些土地也需要4500億元。楊惠妍持有碧桂園70%的股份，4500億的七成超過3000億，而她的財產(chǎn)只有1300億，更何況她的錢還不能都用到置地上。那么她是如何買到那么多土地的呢？無外乎兩種因素：一是依靠銀行貸款，二是采取分期付款，或分期拿證的方式。
近來，各地的“地王”紀(jì)錄不斷被刷新，動輒就是幾億甚至幾十億元。任憑是誰，也很難一下子拿出這么多的錢。開發(fā)商之所以敢拿“地王”，一個重要的原因就是可以分期付款、分期拿證——先付部分地款，取得全部或部分土地使用權(quán)證；剩下的慢慢給、慢慢拿。實際上，在各地的土地出讓中，這種化整為零式的“分期”方式早已相當(dāng)普遍。雖然土地出讓金沒有付清，卻可以先拿到土地使用權(quán)證。于是，開發(fā)商們再把土地使用權(quán)證作為抵押到銀行申請貸款，然后又拿貸款去開發(fā)、甚至用貸款去向政府購買新的土地……就在這樣的“運作”中，一些開發(fā)商的“盤子”越來越大，“財富”也不斷膨脹。一個現(xiàn)成的印證是：無論是福布斯富豪榜，還是胡潤富豪榜，房地產(chǎn)業(yè)的上榜人數(shù)都是最多的。
那么，地方政府為什么愿意讓開發(fā)商“分期拿證”呢？因為如果不允許，那么在“招拍掛”以及此后的履約中，哪個開發(fā)商都很難一下子拿出很多錢，這樣一來，土地就很難賣上價。也就是說，“分期拿證”是“經(jīng)營土地”的一個手段。而開發(fā)商對“分期拿證”當(dāng)然更是求之不得。首先，“分期拿證”可以用很少的資金啟動很大的項目；其次，地價的上升可以成為抬高房價的理由；更重要的是，土地是稀缺資源，只要能把土地先競拍到手，就等于持有了“績優(yōu)股”——買著越多，賺得越多；囤得越久，獲利越豐。于是，賣地的地方政府盆滿缽滿，買到地的開發(fā)商日進斗金，而最終受害的是消費者。
從法律上講，作為一個競拍標(biāo)的的地塊是一個整體，具有不可分割性。如果分割，也應(yīng)該在“招拍掛”之前分割。中標(biāo)者可以按照與政府的約定分期付款，但土地使用權(quán)證只能在付清地款后一次取得，而不能分期拿證。
好在這個問題已經(jīng)得到重視。國土資源部“土地出讓不得分期拿證”的規(guī)定就扼住了開發(fā)商“囤積土地”和地方政府“經(jīng)營土地”的咽喉。此規(guī)若能得到真正執(zhí)行，不斷創(chuàng)記錄的“地王”勢必掉頭直下，因地而升的房價也有望水落船低。
只是，這一規(guī)定不僅會阻擊囤地的開發(fā)商，也會大大收縮地方政府的財源。各地能不能堅決徹底地執(zhí)行，還很難說。(盛大林）
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