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在4月份公布的《2009年中國國土資源公報》中國土部曾提醒,“地方須警惕土地抵押貸款風(fēng)險”。隨著樓市調(diào)控進(jìn)一步深入,開發(fā)商資金鏈趨緊、拿地?zé)崆橹鸩浇档停恋厥袌龀霈F(xiàn)價格波動成為不爭的事實,土地抵押貸款風(fēng)險也成為了國土部門下半年“關(guān)照”的重點。業(yè)內(nèi)人士表示,未來樓市調(diào)控一旦收緊,土地價格出現(xiàn)波動,國土部對土地抵押貸款的監(jiān)管可能更加嚴(yán)格。
記者昨日從國土部了解到,在此前剛剛結(jié)束的全國國土資源廳局長座談會上,國土部對下半年的重點工作做出安排,除了此前已經(jīng)部署的保障性住房用地供給、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控落實之外,土地抵押貸款、農(nóng)地“非農(nóng)化”等被重點列入。
土地抵押貸款風(fēng)險漸現(xiàn)
地方政府資金鏈可能難以為繼
“現(xiàn)在總體局面是向好的,但是老問題和新矛盾必須要在下半年被重視起來!痹谌珖鴩临Y源廳局長座談會上,國土部部長徐紹史表示。這里的“新矛盾”,便是風(fēng)險逐漸顯現(xiàn)的土地抵押貸款。
土地抵押貸款是指土地使用權(quán)的擁有者,用其持有的土地使用權(quán)做抵押,從銀行等金融機(jī)構(gòu)獲取貸款。曾幾何時,土地抵押貸款是某些開發(fā)商空手套白狼的重要“工具”。
國土部一位專家告訴記者,正常情況下,房價的構(gòu)成主要由土地成本、建安及稅費(fèi)成本、開發(fā)商利潤三部分構(gòu)成,其中開發(fā)商的前期投入理應(yīng)是土地成本、建安及稅費(fèi)成本,然而過去土地抵押貸款監(jiān)管尚未完善,許多開發(fā)商拍下土地的同時辦理土地抵押貸款,憑借貸款以及預(yù)售款支付土地出讓金,而建設(shè)成本則由建筑商墊款,所有費(fèi)用等房屋銷售完成后結(jié)算,開發(fā)商的前期投入幾乎可以忽略不計。
需要指出的是,現(xiàn)在土地抵押貸款不僅是企業(yè)行為。去年各地上馬很多項目,急需大量資金,不少地方政府以土地抵押獲得貸款。國土部的一份統(tǒng)計報告顯示,去年全國重點城市土地抵押面積和抵押貸款雙雙增長,全國84個重點城市抵押土地面積凈增5.1萬公頃,抵押貸款凈增7749億元,分別比上年增長35.5%和59.7%。
“特別是在土地儲備與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域,地方政府以高估值的土地作為抵押獲得貸款,投入土地儲備或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),再以土地出讓回收資金獲得收益,并償還貸款。”國土部調(diào)控和監(jiān)測司司長劉隨臣坦言,如果高地價無法維持,地方政府繼續(xù)獲得貸款或償還貸款的鏈條將難以為繼。
地價高估現(xiàn)象,F(xiàn)
押寶土地升值風(fēng)險頗多
“受中介部門評估趨利性影響,高估地價現(xiàn)象經(jīng)常出現(xiàn),這是土地抵押貸款最大、也是最隱蔽的風(fēng)險!敝袊恋毓纼r師協(xié)會一位專家告訴記者,他在調(diào)研中發(fā)現(xiàn),由于土地抵押貸款的評估費(fèi)是根據(jù)評估價值的固定比例收取,許多中介部門為了多收取評估費(fèi),故意高估地價,有的以貸款金額倒估地價,使土地抵押貸款從一開始就存在抵押值不足的信貸風(fēng)險。
“有的地方甚至出現(xiàn)中介機(jī)構(gòu)按評估人要求設(shè)定評估值的現(xiàn)象,導(dǎo)致評估嚴(yán)重失真!边@位專家直言。
參與互動(0) | 【編輯:林偉】 |
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