當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險到底有多大？銀監(jiān)會最新壓力測試匯總數(shù)據(jù)顯示，在房價降30%、利率升108個基點(diǎn)的前提下，樣本銀行房地產(chǎn)不良貸款率會升2.2%，稅前利潤降20%，46家農(nóng)村商業(yè)銀行不良率將升3.5%、貸款損失率增加30%。如果加上與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度大的三大行業(yè)，如鋼鐵、水泥、建材行業(yè)做壓力測試，那么對樣本銀行房地產(chǎn)不良貸款率可能還會上升。這就是監(jiān)管部門對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注的基本結(jié)論。

　　僅靠這種測試就能厘清風(fēng)險？美國次貸危機(jī)發(fā)生之前，從次級貸款占個人按揭貸款的比重及金融機(jī)構(gòu)個體的資質(zhì)等方面，是看不到危機(jī)爆發(fā)的，但金融危機(jī)最后還是爆發(fā)了。也就是說，金融市場的信貸風(fēng)險不僅表現(xiàn)在不同金融機(jī)構(gòu)個體，更大程度上表現(xiàn)在金融系統(tǒng)里，是由于金融體系根本缺陷、金融機(jī)構(gòu)內(nèi)在脆弱性、金融監(jiān)管不完全性及市場主體非理性等。因此，對國內(nèi)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險測量不僅在于其個體的觀察和測試，更應(yīng)該關(guān)注房地產(chǎn)信貸市場系統(tǒng)性風(fēng)險有多高。

　　從最近的數(shù)據(jù)來看，盡管房貸增速有所回落，但增速仍在高位運(yùn)行。今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增4423億元，6月末余額同比增長26.1%；上半年個人購房貸款新增9323億元，6月末余額同比增長49.6%。房地產(chǎn)商業(yè)性貸款占全部貸款比重21%以上。也就是說，國內(nèi)房地產(chǎn)商業(yè)性貸款，無論是房地產(chǎn)開發(fā)商還是個人按揭貸款，并沒有隨著國十條出臺而大幅減少。只不過房地產(chǎn)炒作由2009年的主要在一線城市，變?yōu)楝F(xiàn)在向二三線城市，甚至向縣城轉(zhuǎn)移了。

　　2009年國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格快速飆升，基本上是銀行信貸推高的結(jié)果。2009年新增房地產(chǎn)貸款2萬億，占各項(xiàng)新增貸款額的21.9%，占比比上年提高了11.1%，同比多增15000億元。其中個人購買住房貸款增加14000億，為2008年的5倍，2007年的2倍。而且這種態(tài)勢在2010年一季度仍在持續(xù)，進(jìn)入房地產(chǎn)的貸款大幅增長了。

　　根據(jù)上述數(shù)據(jù)，監(jiān)管部門測試所看到風(fēng)險有二：一是2009年以來房價飆升雖讓國內(nèi)房市轉(zhuǎn)化為以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場，但房價跌30%左右對銀行影響不大。而且其包括了不良貸款的上升、銀行利潤減少、貸款損失大小及相關(guān)行業(yè)可能導(dǎo)致貸款損失等。但在筆者看來，這實(shí)際上是靜態(tài)的數(shù)據(jù)。因?yàn)樵谕稒C(jī)炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場，投資者并不關(guān)注房價上漲與下跌，而更多的是關(guān)注房價的市場預(yù)期。如果市場預(yù)期處于下跌區(qū)間，要想認(rèn)為房價跌到30%就停止是不可能的，就如股市價格下跌的情況一樣。因此，以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場價格并非是一個靜態(tài)的價格。

　　二是監(jiān)管部門通過住房貸款占整個貸款的比重來觀察房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險。與歐美國家相比，中國住房信貸比重仍然處于一個相當(dāng)?shù)偷乃�平�?中國占比為22%，而歐美國家為80%以上)。但筆者必須指出的是，中國房地產(chǎn)市場與歐美市場是相當(dāng)不同的市場。比如市場發(fā)展期限(中國僅10年，而歐美國家近百年)、住房結(jié)構(gòu)(一、二手房所占比重，中國一手房超過85%，而歐美國家僅15%)等。正因?yàn)槭袌鲂再|(zhì)完全不同，用信貸占比來判斷中國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險高低是不合適的。

　　筆者還要指出，房地產(chǎn)市場不僅市場預(yù)期是動態(tài)，市場環(huán)境及價格水平也是動態(tài)的，如房貸利率變化。整個市場動態(tài)性是無法用一個靜態(tài)指標(biāo)來準(zhǔn)確衡量當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險高低的。

　　更為重要的是房地產(chǎn)信貸的系統(tǒng)性風(fēng)險如何來評估。就中國房地產(chǎn)金融市場而言，由于是剛從計劃經(jīng)濟(jì)中轉(zhuǎn)型而來，存在的缺陷與問題很大。如今仍無有效的市場信用評級；無有效的定價機(jī)制，房地產(chǎn)同類個人按揭貸款無差異性；市場準(zhǔn)入寬松，使許多無支付能力的貸款者進(jìn)入市場；法治不健全，使不少房地產(chǎn)金融制度不落實(shí)不執(zhí)行等。加上政府GDP取向背景下過度優(yōu)惠的住房按揭政策，只要購買房產(chǎn)就能夠賺錢，住房購買完全成了投資賺錢的工具；房地產(chǎn)成了投資市場，而居住功能反倒是次要的了。

　　如果不把房地產(chǎn)信貸市場的這些系統(tǒng)性風(fēng)險考慮在內(nèi)，那么要評估風(fēng)險大小是不可能的。個人以為，中國房地產(chǎn)信貸市場的系統(tǒng)性風(fēng)險比美國次貸危機(jī)的風(fēng)險有過之而無不及，政府決不可掉以輕心。

　　□特約評論員易憲容