-在土地占有環(huán)節(jié)征收土地占用稅

　　-在土地保有環(huán)節(jié)征收物業(yè)稅和土地閑置稅

　　-在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收土地增值稅、遺產(chǎn)稅和贈與稅

　　土地作為人類生存不可缺少的重要資源和稀缺性資源，它的有限性，決定了人們必須節(jié)約用地，集約、高效利用土地。為保護、節(jié)約土地資源，我國政府從法律、行政管理和稅收等方面采取了一系列措施，取得了一定成效。但是，我國現(xiàn)行土地稅制方面仍難以適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的需要，存在諸多問題：第一，稅費混雜現(xiàn)象嚴重，以費代稅、以費擠稅等現(xiàn)象十分突出。如《城市房地產(chǎn)管理法》宣布開征的“土地閑置費”；《土地管理法》宣布開征的“耕地開墾費”、“耕地閑置費”、“土地復(fù)墾費”等，實質(zhì)上都是一些懲罰稅。第二，土地稅制設(shè)計不合理。如一些稅種、稅目設(shè)置復(fù)雜，難以征收。土地增值稅實行四級超率累進稅率，由于對其不好計算，缺乏專業(yè)評估人員，致使在實踐中難以有效征收。又如房產(chǎn)稅計稅依據(jù)為從價計征和從租計征，兩者之間稅負差別很大，不能體現(xiàn)公平原則。第三，城鎮(zhèn)土地使用稅與土地出讓金雙軌并行，多頭征收，造成了征管上的相互交叉。

　　土地稅是一種重要的經(jīng)濟政策工具，當(dāng)前改革土地稅制，對促進土地資源合理配置有著十分重要的作用，為此應(yīng)重構(gòu)土地稅制，積極推進“費”改“稅”；按照土地占有、保有、轉(zhuǎn)讓三個環(huán)節(jié)設(shè)計土地稅種；消除重復(fù)征稅，鼓勵土地流轉(zhuǎn)，解決土地利用中由于公共性和外部性所導(dǎo)致的土地閑置、資源浪費等問題。使之在土地占有環(huán)節(jié)控制數(shù)量；在土地保有環(huán)節(jié)提高質(zhì)量；在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)規(guī)范交易。為此建議：

　　在土地占有環(huán)節(jié)征收土地占用稅

　　對現(xiàn)行的耕地占用稅進行調(diào)整完善，從源頭上抑制耕地迅速減少的勢頭。一是擴大征收范圍，如將新菜地建設(shè)基金、耕地開墾費等并入，將其改名為土地占用稅，對建設(shè)單位和個人占用的林地和草地資源，也要征收土地占用稅。二是調(diào)整稅率。其征收標(biāo)準(zhǔn)可在原適用稅額的基礎(chǔ)上提高3至4倍；并將稅率按距離城市的遠近劃分為兩個檔次，距城市近的土地征收稅率要高于距城市遠的土地；對占而不用的農(nóng)地按高稅率征收，以促進土地的有效利用，遏止土地資源浪費。

　　在土地保有環(huán)節(jié)征收物業(yè)稅和土地閑置稅

　　建議在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)開征統(tǒng)一的物業(yè)稅。物業(yè)稅具體環(huán)節(jié)應(yīng)包括：一是將現(xiàn)行土地保有環(huán)節(jié)的城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地出讓金等不動產(chǎn)稅費合并征收。二是征收范圍包括城鎮(zhèn)和農(nóng)村。三是稅率可以由國家統(tǒng)一立法，規(guī)定幅度稅率，各地根據(jù)自己的經(jīng)濟情況選擇具體的適用比例稅率。地區(qū)之間的物業(yè)稅稅率應(yīng)該適當(dāng)平衡，否則，那些稅率太高的地區(qū)就會驅(qū)趕稅源，抑制本地區(qū)地產(chǎn)的正常發(fā)展。四是以物業(yè)估定價值為計稅依據(jù)。

　　在土地保有環(huán)節(jié)應(yīng)將土地閑置費等收費改為征收土地閑置稅，從重征稅，以促進土地占有者或使用者盡早開發(fā)土地，或?qū)⑼恋厥褂脵?quán)盡早轉(zhuǎn)讓給有能力的開發(fā)者，從而在最大程度上使土地資源得以有效利用。土地閑置稅包括城市閑置土地和農(nóng)村集體未用土地兩個稅目，以土地的實際占有者或承租人為納稅人，可以閑置土地的基準(zhǔn)地價或區(qū)片綜合地價為稅基，并根據(jù)土地閑置時間長短和土地類型差異，從高適用稅率。

　　在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收土地增值稅、遺產(chǎn)稅和贈與稅

　　土地轉(zhuǎn)讓可分為有償轉(zhuǎn)讓和無償轉(zhuǎn)讓，根據(jù)轉(zhuǎn)讓方式的不同，在稅收上應(yīng)區(qū)別對待。對于有償轉(zhuǎn)讓的土地，主要是對其增值部分征稅，其增值部分就是土地買賣或交易的價格超過原來入賬價格的部分。對有償轉(zhuǎn)讓土地的增值部分課稅，就我國目前的土地增值稅來看，應(yīng)適當(dāng)降低稅率，并將土地增值倍數(shù)與占有期綜合考慮，按照占有期的長短和增值率的高低兩個因素來確定稅率，使稅負更加合理化且易于操作。此外，土地增值率應(yīng)由專門的評估機構(gòu)和評估人員確定，以確保評估的科學(xué)性。所謂無償轉(zhuǎn)讓是指因接受贈與或繼承等而取得的土地。在這一環(huán)節(jié)應(yīng)開征遺產(chǎn)稅和贈與稅，遺產(chǎn)稅和贈與稅的開征主要不是出于財政收入的考慮，而是與個人所得稅配套，調(diào)節(jié)財富分配，促進社會公平。因此，應(yīng)該采取高起征點和高的累進稅率。(郭松海 全國政協(xié)委員山東省經(jīng)濟學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長）