中央政府的調(diào)控政策與地方政府的控制房價(jià)的作為，正在經(jīng)歷著百姓對(duì)房價(jià)能否控制住的探問，我們的調(diào)控政策有效嗎？如果百姓對(duì)我們的調(diào)控信心不足，房價(jià)上漲導(dǎo)致越晚買房者越買不起，提前買房的需求就會(huì)加倍增加，房價(jià)平衡的壓力就更大；另一方面，窮人因買房更晚，承擔(dān)住房價(jià)格更高，也將因住房問題陷入“窮人因房致窮”困境，這將和我們的公共政策背道而馳。
調(diào)控政策下房價(jià)依舊上行的信號(hào)，顯示了居住型需求仍然大于有效供應(yīng)能力，需要公共政策加大住房必需品的有效供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)的政策從總量上看必然會(huì)增大住房供應(yīng)量，有助于需求與供應(yīng)的平衡，尤其是對(duì)低收入者住房需求的滿足，其供應(yīng)的能力尤為重要，就低收入者居住需求的長期存在而言，經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的供應(yīng)應(yīng)該是很長一個(gè)時(shí)期，可能是至少幾十年內(nèi)都要保障供給的，這方面的公共政策就不僅是任務(wù)型的，更是戰(zhàn)略實(shí)施型的，即有公共資源的長期保障。
筆者以為，要做好保障性住房的供應(yīng)，尚須做好以下幾方面工作：
(1)政策上加大商品房有效供應(yīng)。商品房供應(yīng)相對(duì)需求的不足，對(duì)商品房價(jià)上揚(yáng)是直接的動(dòng)因，而商品房價(jià)的上升又使許多消費(fèi)者的需求不得以下移到經(jīng)濟(jì)適用房，加大了經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)壓力，需求的逐次擠壓，又使部分經(jīng)濟(jì)適用房的需求者成為廉租房的需求者，由此，凡有利于商品房有效供應(yīng)的政策與辦法都是符合公共利益的，簡單地把房地產(chǎn)調(diào)控理解成打壓商品房價(jià)格，不僅有違價(jià)格由供需決定的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，而且對(duì)于社會(huì)的全部消費(fèi)者而言也不是好事。只有加快房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，才能實(shí)現(xiàn)商品房與社會(huì)需求相適應(yīng)的供應(yīng)，為此，地方政府應(yīng)保障商品房生產(chǎn)所需的土地、金融等資源的市場(chǎng)供應(yīng)。
(2)成立保障性住房供應(yīng)的政府管理機(jī)構(gòu)。從低收入者的甄別、公共資源投入的監(jiān)管，都不是簡單的“搖號(hào)賣房子”所能涵蓋的，事實(shí)上其中大量的社會(huì)公正的主持、公共資源的管理，都需要政府有一個(gè)常設(shè)的機(jī)構(gòu)在一個(gè)不斷優(yōu)化的政策框架下去執(zhí)行，并負(fù)起對(duì)公眾盡職的職責(zé)。
(3)完善經(jīng)濟(jì)適用房的配套政策，平衡好政府、開發(fā)企業(yè)、經(jīng)濟(jì)適用房消費(fèi)者的利益。經(jīng)濟(jì)適用房的本意是政府用“少取”的辦法，降低經(jīng)濟(jì)適用房的成本，使其消費(fèi)者以相對(duì)較低的價(jià)格獲得住房。如何設(shè)計(jì)好所投入的公共資源在未來變現(xiàn)時(shí)回到公共財(cái)政，是遏制投資型需求進(jìn)入經(jīng)濟(jì)適用房的利益基礎(chǔ)，也符合公共政策中的公平正義，并不能因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房消費(fèi)者是“搖號(hào)”選擇而來，未來的房屋出讓或租賃中就可以占用建設(shè)中公共財(cái)政的投入。
(4)推動(dòng)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中的投融資體制改革。在當(dāng)前公共財(cái)力并不寬裕，醫(yī)藥衛(wèi)生、教育、社保等諸多方面的公共需求都在上升的背景下，選擇保障性住房中的公共財(cái)政加大投入，必然帶來其他方面公共選擇的階段性弱化。因此，保障性住房供應(yīng)必須進(jìn)行投融資改革，構(gòu)建投融資杠桿，吸引更多社會(huì)資本。
公共財(cái)政外的公共資產(chǎn)監(jiān)管運(yùn)營框架也應(yīng) 建立。地方政府架構(gòu)中，公共財(cái)政有財(cái)政局負(fù)責(zé)，國有資產(chǎn)有國資委負(fù)責(zé)，而在保障性住房的巨量公共財(cái)政歷年的累積投入中，其國有的原始財(cái)政資金或資源投入，在貨幣化為房產(chǎn)性資產(chǎn)后，權(quán)屬關(guān)系不應(yīng)當(dāng)改變，任何的贈(zèng)予或流失的行為都不符合公共資源分配與回收的公平與正義，應(yīng)該有一個(gè)機(jī)構(gòu)行使所有權(quán)名下的投入與回收職權(quán)，并形成公共財(cái)政對(duì)保障性住房投入下的公共資產(chǎn)運(yùn)營監(jiān)管框架，不僅要對(duì)公共財(cái)政投入形成的保障性住房資產(chǎn)或其中部分國有投入資產(chǎn)負(fù)責(zé)，而且要對(duì)公共財(cái)政投入的附屬權(quán)益，例如廉租房開發(fā)中的商業(yè)性設(shè)施的權(quán)益進(jìn)行管理與回收。(周立 作者為清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授)
