2007年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策取向以穩(wěn)定為主，市場(chǎng)層面將基本呈現(xiàn)以下特征。
改善型需求成為市場(chǎng)主導(dǎo)。由于外資受限和投資需求的撤場(chǎng)，大部分投資性需求銳減，市中心高檔住宅直接受到影響。《物權(quán)法》出臺(tái)后，雖然住宅70年的使用權(quán)被看作是房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期利好，但個(gè)人財(cái)產(chǎn)與國(guó)家和集體享有同等權(quán)利之后，對(duì)未來(lái)動(dòng)拆遷形成一定的困難。目前動(dòng)遷成本一直居高不下，除市政動(dòng)遷外，其他動(dòng)遷進(jìn)度會(huì)受到一定影響，導(dǎo)致2007年動(dòng)遷需求的下降。
總體供大于求，但各環(huán)線存在結(jié)構(gòu)失衡。社科院的研究報(bào)告顯示，未來(lái)三年上海房產(chǎn)呈現(xiàn)供大于求的局面。個(gè)人認(rèn)為，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有非均質(zhì)的特性，目前上海可售住宅的房源在930多萬(wàn)平方米，處于較穩(wěn)定的狀態(tài)。而目前市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題是，各環(huán)線供應(yīng)結(jié)構(gòu)存在較大失衡。內(nèi)環(huán)內(nèi)供應(yīng)占總量的14%，內(nèi)外環(huán)間占總量的22%，而外環(huán)外供應(yīng)量比例高達(dá)64%，顯然存在過(guò)剩。
今年上海樓市將呈現(xiàn)局部回暖局面。在內(nèi)外環(huán)供應(yīng)相對(duì)有限和改善型需求為主導(dǎo)的前提下，內(nèi)外環(huán)線間的市場(chǎng)走勢(shì)較為樂(lè)觀。近期市中心高檔住宅在限外政策出臺(tái)一段時(shí)間后出現(xiàn)反彈性升溫，并且在市場(chǎng)長(zhǎng)期看好和人民幣升值的預(yù)期下，市中心高檔住宅的走勢(shì)將逐步回暖。外環(huán)外區(qū)域市場(chǎng)，一直是上海樓市供求懸殊最大的區(qū)域，也是競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的區(qū)域，預(yù)計(jì)今年在完成價(jià)格體系的重塑后，促使外環(huán)外區(qū)域更多的樓盤(pán)采取以?xún)r(jià)格換銷(xiāo)量的策略，帶動(dòng)成交量的上升。
綜上，在宏觀調(diào)控以“穩(wěn)”為主基調(diào)的情況下，上海樓市2007年將繼續(xù)進(jìn)入平穩(wěn)的發(fā)展通道，而強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)上行動(dòng)力和對(duì)上海樓市長(zhǎng)期看好的市場(chǎng)預(yù)期，讓2007年的上海樓市在窄幅盤(pán)整中謹(jǐn)慎樂(lè)觀。(葉穎 易居研究院市場(chǎng)分析師)
