今年3月21日，建設(shè)部通過新華社向全國通報房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪?起典型案例中，連云港德蘭置業(yè)公司因在未辦理《商品房預售許可證》的情況下，擅自預售商品房，收取預訂款性質(zhì)費用54.5萬元，位列榜首。然而，事隔2個月后，有連云港市民向本報反映，該市房地產(chǎn)市場魚龍混雜，開發(fā)商未取得《商品房預售許可證》就擅自預售商品房的現(xiàn)象普遍存在，有的甚至比德蘭置業(yè)公司案有過之而無不及。
連日來，本報記者通過對連云港房產(chǎn)市場的走訪，證實了上述問題確實存在。而更令人稱奇的是，有家樓盤才剛剛打下第一根樁，就已經(jīng)賣出了30多套房屋�，F(xiàn)狀面前，有當?shù)厥忻裰肛�，連云港房產(chǎn)管理部門并未從“德蘭置業(yè)案”中吸取教訓，聽任類似現(xiàn)象一再發(fā)生，負有監(jiān)管不力的責任。究竟是什么導致房地產(chǎn)商在沒有領(lǐng)取“預售許可證”的情況下，購房者能放心購買或預訂“空中樓閣”呢？本報記者對此展開了調(diào)查。
房屋未開盤 就已售大半
據(jù)當?shù)孛襟w刊登的廣告介紹，由廣東匯峰投資有限公司投資開發(fā)，位于連云港市海寧西路的香江花園小區(qū)，占地面積180余畝，總共開發(fā)42棟多層住宅樓。從2006年年底開始運作至今半年，南區(qū)的23棟樓已全部封頂，北區(qū)19棟樓已進入全面打樁階段。
該樓盤對外宣稱，該樓盤目前的銷售形勢很是火爆。28日上午，記者走進該樓盤的售樓處，從售樓人員的口中了解到，南區(qū)23棟樓房大部分已被定購，尚有少量房屋可對外銷售。
一位售樓人員告訴記者，“房子還沒有蓋起來的時候，我們就已經(jīng)對外出售了，因為當時我們定的房價是每平方米2200元，特別搶手。”
記者在售樓處轉(zhuǎn)了一圈，發(fā)現(xiàn)展示板和所有的售房宣傳資料上，都沒有《商品房預售許可證》的內(nèi)容。因為只有開發(fā)商拿到《商品房預售許可證》，購房者才能辦理房貸。記者就此詢問售樓人員：“沒有《商品房預售許可證》，房貸怎么辦？”
售樓人員坦言，《商品房預售許可證》正在申辦過程中，但不影響購房者先預定房屋。售樓人員介紹說，只要購房者預付10萬元訂金，就可以保證在正式開盤后預定的房屋不會轉(zhuǎn)賣出去。售樓人員解釋，正因為沒有領(lǐng)到《商品房預售許可證》，“我們的房價才這么低，領(lǐng)到證以后，房價肯定要往上漲。因為我們現(xiàn)在要急著收回資金用于北區(qū)樓盤的開發(fā)”。
記者問，究竟何時才能拿到《商品房預售許可證》，售樓人員答復，“快了，就在這兩個月之內(nèi)”。
記者算了一筆賬，香江花園每幢樓有4個單元，每個單元有12戶房屋，按23幢計算，總套數(shù)應(yīng)在1104套，每套預收訂金10萬元，那么房地產(chǎn)商就可以收取1個多億的訂金。即便打個對折計算，這家房產(chǎn)商至少收取定金在5000萬元以上。
這個數(shù)字，與3月21日被建設(shè)部通報的連云港德蘭置業(yè)公司在未辦理《商品房預售許可證》的情況下，擅自預售德蘭國際建材家居廣場商品房，收取預訂款性質(zhì)費用54.5萬元相比，真可謂是大巫見小巫了。
樓房才打樁 多套就成交
記者在28日至29日兩天的走訪中發(fā)現(xiàn)，類似香江花園在未取得《商品房預售許可證》的前提下，擅自收取訂金或“封號費”的做法，在連云港房地產(chǎn)市場中并不鮮見。
29日中午，記者走進由連云港鼎升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，位于人民路與通灌北路交匯處的金鼎海云灣樓盤。
這里尚是一塊剛剛被平整過的廢墟，一臺挖掘機橫在地塊中央。工地上的工人告訴記者，這里在前不久剛剛打下第一根樁。
走進邊上的售樓處，通過模型展示可以得知，金鼎海云灣由3棟高層商住樓構(gòu)成。售樓小姐介紹說，現(xiàn)在已有30多套房屋被訂購出去，而且都已經(jīng)預付了房屋的首付款。
同樣，記者從售樓小姐口中得知，金鼎海云灣尚未取得《商品房預售許可證》。記者對售樓小姐感嘆說，連云港人的購房熱情真是非常高漲，這樣連房屋的影子都見不到的樓盤居然也銷售火爆。售樓小姐不置可否，微微一笑地說，“再遲一點，可能連最后一棟房子也買不到了。”
詢問購房程序時，售樓小姐介紹說，必須先預付“封號費”，即房屋的首付款�！斑@樣我們把你訂的房子的號給封住，別人就不能買你的房子了。以后即便房價上漲，我們還是按照現(xiàn)在的價格賣給你�！�
那么，購買一套房子究竟要預付多少“封號費”呢？售樓小姐以記者選中的面積為83.39平方米的C座702室為例，該房每平方米售價為2838元，總價約為236661元，如果定下來要買這套房子，必須預付76661元的“封號費”。售樓小姐稱，可以在當天先付2萬元訂金，10天內(nèi)補足余額后，開發(fā)商會與購房者簽訂一份協(xié)議，到了9月份拿到《商品房預售許可證》之后，再簽訂正式的商品房銷售合同。到時，購房者可以申請辦理房貸。記者了解到，金鼎海云灣樓盤內(nèi)大部分房屋的面積都在100平方米以上，也就是說，購房者預付的“封號費”大都在7萬元以上。
記者算了筆賬，按照售樓小姐所稱“已經(jīng)訂購出去30多套房子”計算，每套收取最低7萬元的“封號費”，這也就意味著，金鼎海云灣在房子尚未開建的時候，已經(jīng)收取了200余萬元的“封號費”。這個數(shù)字，也遠遠超過被建設(shè)部通報的“連云港德蘭置業(yè)公司案”中的數(shù)字。
在兩天的走訪中，記者還發(fā)現(xiàn)這樣一個現(xiàn)象，部分開發(fā)的樓盤雖然已經(jīng)取得《商品房預售許可證》，但僅僅是樓盤部分樓體的“預售許可”，而開發(fā)商卻利用此證進行“放大”，公開宣稱已經(jīng)取得《預售許可證》，并對外銷售整體樓盤。
監(jiān)管雖說有 違規(guī)仍依舊
采訪中，記者關(guān)注到這樣一則消息。連云港當?shù)孛襟w刊登的一則新聞稱，“由市房產(chǎn)管理局主辦的2007連云港市春季房展會于2007年5月19日至20日，在新浦區(qū)蒼梧綠園舉辦。兩天展會，意向和實際成交房屋1000套，金額突破2億元。本次展會共有近30家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、十幾家家裝及建材企業(yè)參展”。
這則消息之所以引起注意，在于記者走訪一些樓盤時聽到的一些話語。在香江花園，記者以購房者的名義詢問售樓人員：“沒有商品房預售許可證，我買了房子后，房管局要是查起來，有些事情說不清楚，倒霉的還是我們購房的人�！�
售樓人員對記者笑了笑說：“房管局才不會管我們呢，這次房交會我們出了70萬，況且我們的企業(yè)信譽很好，資金也雄厚�！�
而據(jù)了解，在連云港市房管局主辦的“2007連云港市春季房展會”上，如香江花園一樣沒有取得《商品房預售許可證》的樓盤，的確公開出現(xiàn)在展示樓盤的行列內(nèi)。
當然，加強對商品房預售許可的管理，連云港市房管部門從未松懈過。據(jù)當?shù)孛襟w報道，2006年9月，連云港市房管部門就該市上半年房地產(chǎn)交易的投訴情況進行的通報顯示，該市商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問題，主要集中在違規(guī)預(銷)售商品房和房屋交付時間、房屋質(zhì)量等方面引起的合同糾紛。此間，房管局局長李東陽表示，將用一年的時間，對連云港市的房地產(chǎn)交易秩序進行全面整頓，特別是加強對商品房預售許可的管理。
28日上午，記者就《商品房預售許可證》發(fā)放情況采訪連云港市房產(chǎn)管理局時，該局辦公室主任劉重一告訴記者，2007年已經(jīng)取得《商品房預售許可證》的樓盤信息都可以在互聯(lián)網(wǎng)上查詢，未取得《商品房預售許可證》的樓盤，不允許以售房的名義收取購房者的任何費用。劉重一稱，房管局對此項工作管理很嚴格，一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在沒有取得《商品房預售許可證》的情況下有對外銷售的現(xiàn)象，將在查實后予以嚴處。
結(jié)癥在何處 市民盼釋疑
那么，沒有取得《商品房預售許可證》的樓盤為何不能對外銷售呢？
本報法律顧問、連云港云臺山律師事務(wù)所張華律師介紹說，沒有取得預售許可證的商品房是不能合法上市的，《城市商品房預售管理辦法》規(guī)定，“開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應(yīng)當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預售許可證》的批準文號。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售”�！吨腥A人民共和國商品房銷售管理辦法》第二十二條規(guī)定，“不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質(zhì)費用”第三十八條規(guī)定，“違反法律、法規(guī)規(guī)定，擅自預售商品房的，責令停止違法行為，沒收違法所得；收取預付款的，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款�！�
張華對記者表示，購房人一旦買了沒有取得預售許可證的商品房，就等于買了一系列預期的風險，開發(fā)商承諾房屋的規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境配套、交付時間、房屋質(zhì)量等都是可變的，而一旦風險形成，那只能由購房人自擔。盡管事發(fā)后，相關(guān)行政管理部門或司法部門有可能介入處理，但對于購房消費者的財產(chǎn)權(quán)利已被侵害的事實，已經(jīng)屬于滯后的行為。
一些市民在接受記者采訪時認為，未取得《商品房預售許可證》而擅自銷售樓盤的行為，無異于一對年輕人未經(jīng)結(jié)婚登記，在沒有取得結(jié)婚證的情況下就同居的做法，是不受法律保護的，政府部門應(yīng)當切實擔負起監(jiān)管職責，依法嚴懲才能杜絕這類坑害購房者利益的現(xiàn)象發(fā)生。
一位市民對記者說：“3月21日，連云港德蘭置業(yè)公司無證售房行為剛剛被建設(shè)部通報過，才過去兩個月時間，為什么一些開發(fā)商對此就毫無忌憚呢？”這位市民說，建設(shè)部的通報本應(yīng)引起有關(guān)部門的重視，然而至今為止，還有一些開發(fā)商的類似違法行為依然在繼續(xù)，未曾受到有關(guān)部門的查處，這值得深思�！皢栴}的癥結(jié)還是出在政府部門監(jiān)管不力的問題上，不能光打雷不下雨，得動真格的�！边@位市民如是說。
還有市民對一些沒有取得《商品房預售許可證》的樓盤，公然出現(xiàn)在房管局主辦的“房交會”上的現(xiàn)象表示質(zhì)疑，他們疑惑，這些沒有取得完備、合法手續(xù)的開發(fā)商，公然在有關(guān)部門的眼皮底下擅自銷售樓盤，侵害購房者的利益，之所以沒有遭到有關(guān)部門的查處，是不是兩者之間已經(jīng)形成了一種“默契”？甚至還有一些市民質(zhì)疑，舉辦這樣的“房展會”，會不會讓政府部門陷入淪為房產(chǎn)商“推銷員”的嫌疑？
這些困擾在連云港市民心頭的疑惑，以及連云港房產(chǎn)交易能否走向健康發(fā)展的正軌，本報將繼續(xù)予以關(guān)注。(應(yīng)志剛)
