奧運經(jīng)濟報告大膽預(yù)測2008后京城房地產(chǎn)走向
隨著2008年北京奧運的臨近，奧運建設(shè)的推進，北京奧運場地周邊的房價熱漲，奧運投資刺激北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資迅猛增長，奧運利好效應(yīng)使人們對北京房地產(chǎn)市場的整體預(yù)期加大。但近日由北京奧運經(jīng)濟研究會發(fā)布的“2008北京奧運經(jīng)濟報告”認為，2008年以后北京房價將處于價值回歸的跌勢。
該報告分析，奧運會申辦成功及奧運會相關(guān)投資極大地刺激了北京市房地產(chǎn)開發(fā)活動。住房制度改革和北京市申奧成功，是刺激北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長的兩大關(guān)鍵因素。而當(dāng)前北京市房地產(chǎn)存在著嚴(yán)重的開發(fā)投資過熱和價格泡沫問題。
該報告以一組數(shù)據(jù)說明，雖然北京市房地產(chǎn)開發(fā)活動在申奧成功之后如火如荼，但投資過熱的問題非常突出。報告中分析，北京市常住人口增長基本上歸因于外部地區(qū)人員的流入。按照2005年北京市戶均人口2.8計算，到2012年平均每年增加20萬戶左右，需要新增2000萬平方米的住房需求，遠遠低于近年來的實際商品房屋竣工面積。該報告確認，當(dāng)前北京市已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的房地產(chǎn)開發(fā)過熱問題。
該報告推斷，近年來北京市房地產(chǎn)開發(fā)增長速度遠遠快于人口增長速度和居民擴大住房消費的實際需求，房屋過剩呈逐年加重的趨勢。該報告認為，奧運申辦成功引發(fā)了房地產(chǎn)開發(fā)商對未來需求的過度預(yù)期，造成北京市住房供給的嚴(yán)重過剩。
盡管住房供給遠遠大于需求，但北京市商品房銷售價格不僅沒有下降，近年來反而呈加速上升的趨勢。目前北京市的房價存在嚴(yán)重的虛高問題，遠遠超過了居民所能承受的能力。
同時，該報告認為，無論是作為消費品還是投資品，當(dāng)前北京房價均處于過高水平。而房價過高緣于政府為增加收入的目的土地競拍；投機性購房日益增多以及開發(fā)商囤積住房、虛假按揭和過度炒作。
該報告認為，2008年奧運會為北京市大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)提供了一個最重要的理由，但房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展則在很大程度上偏離了正確的方向。該報告預(yù)計2008年以后，北京房價將處于價值回歸的跌勢。購房實名制有可能與開征物業(yè)稅同步進行，對投機性購房將產(chǎn)生大幅度抑制；基于規(guī)避金融風(fēng)險和利率真實化的要求，特別是控制以房地產(chǎn)投資為核心的經(jīng)濟過熱問題，中央銀行大幅度升息的可能性同時存在；人民幣升值將使包括北京在內(nèi)的國內(nèi)房地產(chǎn)處于全球的高位，刺激大量獲利回吐和價格下降；另外，落實“住宅禁商”、廉租房、經(jīng)濟適用房和限價房從擴大供給和市場類比兩個方面將壓低過高的北京房價。(陸昀)
