編者按：近一個時期以來，國內(nèi)對房地產(chǎn)稅收政策的討論十分激烈，社會各界對此也很關(guān)注。尤其是隨著房地產(chǎn)價格的不斷上漲，期望通過稅收工具抑制房價的呼聲愈來愈強烈。那么，稅收能否抑制房價？我國房地產(chǎn)稅制改革的目標是什么？如何進一步健全房地產(chǎn)稅收體系？這些都是我國稅制建設(shè)和稅制改革過程中所面臨的重大課題。本文通過分析我國房地產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀，并借鑒、比較國際經(jīng)驗，試圖提出我國房地產(chǎn)稅制改革的目標。
改革開放以來，隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)市場也獲得了長足的發(fā)展。1978年，我國城市居民人均居住面積只有6.7平方米，到2006年，這一指標已經(jīng)變化，人均居住面積已達到26平方米，增加了近四倍。
城鎮(zhèn)居民住房面積大幅度上升的同時，商品房銷售價格也不斷上升。2000年全國平均商品房銷售價格為每平方米2111元，2001年上升為2170元，上漲2.77%；2002年上升為2250元，上漲3.7%；2003年上升為2279元，上漲1.29%；2004年上升為2714元，上漲19.08%；2006年上升為3415元，繼續(xù)大幅上漲19.45%。
應(yīng)該指出的是，這些只是統(tǒng)計部門公布的數(shù)據(jù)，實際上老百姓所感受的房價上漲還要高于這個水平，主要原因是有統(tǒng)計口徑和統(tǒng)計偏差的因素。尤其在上海、北京、深圳等一些一線城市，房價上漲幅度遠遠超出了全國平均水平。以上海市為例，2001年該市商品房平均價格為每平方米3868元，到了2005年，卻上漲到了每平方米6841元，5年之間上漲幅度達76.86%。目前上海外灘附近的公寓銷售價都在每平方米20000元至40000元之間。其中一品湯臣的銷售價更是達到創(chuàng)紀錄的每平方米110000元左右，為全國公寓銷售價格之最。
由于房價上漲過快，給經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定帶來了一系列不良影響。政府出臺了一系列的調(diào)控措施，其中在2005年和2006年以“國六條”和“國八條”為核心，加大了政府調(diào)控的力度。在稅收政策上，通過實行對二手房交易征收營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅等措施，從一定程度上抑制了二手房的交易，進而降低了一部分投機性需求。但是，我們應(yīng)該認識到，這些措施還只是一些過渡性政策，并不是調(diào)控的最終目標。從房地產(chǎn)稅制改革的方向而言，必須以促進房地產(chǎn)市場健康、有序發(fā)展為方向，重構(gòu)房地產(chǎn)稅收體系。具體而言，至少應(yīng)該實現(xiàn)政府調(diào)控有力、房地產(chǎn)稅收收入穩(wěn)步上漲、房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)合理等三大目標。
第一，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，并不以打壓房價為目的。阻止房地產(chǎn)價格的過快上漲只是手段，而調(diào)控的最終目標應(yīng)該是建立一個有序、平衡和健康發(fā)展的市場。稅收政策必須服從并服務(wù)于這一目標。那么，應(yīng)如何衡量房地產(chǎn)市場是健康的，判斷標準是什么呢？筆者認為，一是應(yīng)保持房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟的同步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度應(yīng)和經(jīng)濟發(fā)展速度基本同步。房地產(chǎn)投資額長時期超越經(jīng)濟增長速度是不正常的，必然會影響經(jīng)濟的均衡發(fā)展。二是應(yīng)該考慮居民的購房承受能力，應(yīng)使居民的收入水平與房價之間保持一個較合理的水平。國際上通常用房價收入比，即住房平均價格與居民平均年收入之比來衡量。1998年，聯(lián)合國人居組織對96個國家和地區(qū)進行了調(diào)查，統(tǒng)計結(jié)果表明，大多數(shù)國家的房價收入比為3-7，即大多數(shù)家庭要用3到7年的全部收入才能買一套住房。當然，這一指標在不同國家會有差異。對于我國而言，由于目前居民收入水平整體上偏低，在運用房價收入比指標時只能作參考，但是，這一指標高于15時，就肯定不合理了。三是要考慮租金水平。對于用于投資的購房人來說，其投資房地產(chǎn)出租獲得的收益率，應(yīng)該相當于全社會投資的平均回報率，如果相差太遠，就表明房地產(chǎn)市場存在問題。另一方面，還有一部分居民處于購買與租房兩種可供選擇的狀態(tài)，當房價收入比太高時，這部分人會選擇租房。從理論上講，租房的年成本應(yīng)略低于購房的年成本，才會有利于租房者。但當租房成本十分低廉，大大低于購房者的年成本時，也就是說購房者的投資回報率十分低時，就表明房地產(chǎn)價格過高。綜合考慮上述三個因素，我們就可以綜合分析出一定時期之內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展的情況。
第二，保持房地產(chǎn)稅收和房地產(chǎn)市場同步發(fā)展。房地產(chǎn)具有透明、不可移動的特點，因而其稅源具穩(wěn)定性。從OECD成員國的情況看，近40多年來，其以房地產(chǎn)稅收為主體的財產(chǎn)稅收入，都保持了相當穩(wěn)定的水平，2002年其占稅收總收入的平均水平為5.5%。我國2001—2006年房地產(chǎn)稅收收入占稅收收入的比重分別為3.27%、3.83%、4.50%、5.00%、5.10%、5.16%，低于OECD組織的平均水平，再綜合考慮費改稅因素，還有進一步提升的空間。
第三，保持房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)的合理。房地產(chǎn)市場體系包括開發(fā)、交易和保有三個環(huán)節(jié)。從完善房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)的目標出發(fā)，一方面，應(yīng)在三個不同的環(huán)節(jié)都課征稅收，體現(xiàn)全面調(diào)節(jié)原則；另一方面，三個環(huán)節(jié)的稅收要合理搭配，并借鑒國際經(jīng)驗，加大保有環(huán)節(jié)的稅收比重，體現(xiàn)重點調(diào)節(jié)的原則。這一點也是由房地產(chǎn)的特點決定的，因為保有環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)的最終環(huán)節(jié)，而且能充分體現(xiàn)房地產(chǎn)的市場價值。
總之，我國房地產(chǎn)稅制的改革，不但具有很強的經(jīng)濟效應(yīng)，而且還有很強的社會效應(yīng)。其改革目標的選擇，不應(yīng)簡單地以房價的升降為標的，也不能就稅收論稅收，而應(yīng)遵循市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，以促進房地產(chǎn)業(yè)健康、有序發(fā)展為目標，通過重新選擇稅制結(jié)構(gòu)、調(diào)整稅負水平，加強征收管理等措施，建立起健全的房地產(chǎn)稅收體系。(石堅 作者系國家稅務(wù)總局科研所研究員)
