近日，國(guó)家發(fā)改委公布的最新數(shù)據(jù)顯示，6月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.1%，延續(xù)了上半年以來(lái)的上漲行情。
事實(shí)上，從這兩年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施來(lái)看，政府不是不作為，而是作為不到位。
倒是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)謝伏瞻近日在《對(duì)話》欄目所說(shuō)的“房?jī)r(jià)上漲屬世界趨勢(shì)”牽涉出一個(gè)核心問(wèn)題，那就是在世界性的貨幣流動(dòng)性過(guò)剩引發(fā)了世界性的房?jī)r(jià)高企，絕不僅僅是一個(gè)實(shí)物供求關(guān)系問(wèn)題，而主要是一個(gè)投資問(wèn)題。如果政府主要決策者仍然以對(duì)待家電、衣物等普通商品的態(tài)度來(lái)對(duì)待房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì)發(fā)生極大偏差。
房地產(chǎn)作為投資品，與融資成本無(wú)關(guān)，而與收益率有關(guān)。
目前房?jī)r(jià)的漲幅使開發(fā)商以一年期貸款利率6.57%從銀行獲得貸款成本顯得無(wú)足輕重，即便以地下市場(chǎng)的15%以上的利率獲利貸款，只要開發(fā)之后的收益遠(yuǎn)高于成本，對(duì)開發(fā)商而言，就是能夠接受的資金價(jià)格。
更何況，目前房地產(chǎn)貸款仍然屬于優(yōu)質(zhì)貸款之列，不顧銀監(jiān)會(huì)的禁令，許多銀行仍在利潤(rùn)壓力下狂熱追捧。并且，為了獲得更加優(yōu)質(zhì)的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，銀行對(duì)開發(fā)商網(wǎng)開一面亦成為常態(tài)。
房地產(chǎn)作為投資品，還與心理預(yù)期密切相關(guān)。與股市相同，一旦形成上漲預(yù)期，囤積待漲就成為必然之舉。當(dāng)資金在樓市越積越多，當(dāng)購(gòu)房者紛紛求購(gòu)，市場(chǎng)就會(huì)以資金為王的形式，坐實(shí)樓市高價(jià)的真實(shí)性。
只有承認(rèn)樓市是重要的投資品種，政府才能順勢(shì)而為，不至于讓政策一再調(diào)控。
不過(guò)，上述分析并不意味著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)不存在風(fēng)險(xiǎn)，相反，風(fēng)險(xiǎn)巨大。
第一，跟股市一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)可以坐莊，少數(shù)莊家能夠通過(guò)控制土地、以及大量資金杠桿撬動(dòng)市場(chǎng)。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，擁有土地所有權(quán)、可以控制土地出讓步驟的地方政府是一級(jí)莊家，而囤積了大批土地的大型房地產(chǎn)開發(fā)商是二級(jí)莊家；那些可以利用境內(nèi)外資金的開發(fā)商、以及能夠通過(guò)特殊渠道融資購(gòu)買到大量平價(jià)房的投資者都是莊家鏈條上的重要環(huán)節(jié)。
政府為防范風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金、個(gè)貸首付比例作出嚴(yán)格規(guī)范，但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)毫無(wú)疑義地顯示出，房地產(chǎn)大部分貸款仍然來(lái)自銀行，房地產(chǎn)開發(fā)貸款、購(gòu)房貸款60%以上靠銀行支撐。上海銀監(jiān)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年3月末，房地產(chǎn)貸款余額4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)22.9%.股市莊家借雞生蛋的結(jié)果是，增加了系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)。
第二，外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)興趣不減。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的統(tǒng)計(jì)顯示，1-5月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)利用外資222億元，同比增幅高達(dá)89.9%.各類外資基金接踵而至，各種限外令形同虛設(shè)。實(shí)際上，對(duì)于一個(gè)中等城市而言，30億美元已足以支撐起高房?jī)r(jià)的預(yù)期。一旦莊家與基金需要兌現(xiàn)，接到籌碼的國(guó)內(nèi)中小投資者以及成為房地產(chǎn)行業(yè)附庸的金融機(jī)構(gòu)就會(huì)成為最大的埋單者。
第三，保障住房與商品房混為一談，小戶型住宅未能平抑房?jī)r(jià)，反而促使高檔住宅價(jià)格上升，成為社會(huì)矛盾產(chǎn)生的焦點(diǎn)。國(guó)外房?jī)r(jià)上漲之所以大部分沒(méi)有釀成激烈的社會(huì)矛盾，那是因?yàn)楸Ｕ闲妥》胯T就了房地產(chǎn)市場(chǎng)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，而我國(guó)廉租房資金動(dòng)用5%的土地出讓金尚且不易，更不必說(shuō)動(dòng)用公共財(cái)政。
第四，一些政府部門對(duì)于增加供給的理解過(guò)于片面，除了理解到第一層面即從土地、融資、加快交易等方面增加住宅供給，還有必要認(rèn)真對(duì)待房地產(chǎn)作為重要投資品種的一面。要減弱房地產(chǎn)作為投資品種的重要性，惟一的辦法是大力發(fā)展多層次的資本市場(chǎng)。
如果政府使投資者的目光只能聚集于股市樓市，國(guó)債委靡不振，企業(yè)債雷聲大雨點(diǎn)小，各種資產(chǎn)證券化目的是化解風(fēng)險(xiǎn)而不是為投資者帶來(lái)回報(bào)，那么，在資本時(shí)代，樓市上漲就是一種必然。(葉檀 上海資深媒體人)
