近期,房地產(chǎn)上市公司紛紛大量囤積土地,北辰實(shí)業(yè)、金地、保利地產(chǎn)等都有幾百上千萬平方米土地儲備。去年以來,萬科地產(chǎn)也改變策略開始囤積土地。
建行最近的研究報(bào)告也顯示:2001年初至今年5月份,開發(fā)商累計(jì)購置土地21.62億平方米,實(shí)際僅開發(fā)完成12.96億平方米,不足購置面積60%,這成為房價(jià)上漲的重要原因。
必須承認(rèn),地產(chǎn)上市公司、高收入的買房人和炒房者、一些地方政府,這三種力量已經(jīng)成為當(dāng)前調(diào)控房價(jià)的最大障礙。后兩種力量過去論述較多,而地產(chǎn)上市公司的舉動更值得我們重視。
從拿地層面來說,自“8·31”之后,中小開發(fā)商受到的沖擊要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于上市公司。中小開發(fā)商幾乎在所有的土地競拍現(xiàn)場中消失,所謂的土地競拍實(shí)際變成了少數(shù)上市公司的“獨(dú)角戲”,壟斷跡象越來越明顯。譬如,去年底拍賣的北京廣渠路36號地塊,拼搶的13家地產(chǎn)商都是巨頭,上市公司華潤置地報(bào)出30.5億元的最高價(jià),是招標(biāo)底價(jià)的1.78倍。
而且地產(chǎn)上市公司為何拿地不含糊?一方面,對于地產(chǎn)上市公司來說,投資者所觀察的最重要指標(biāo)就是土地儲備量;另一方面,股市利好和房價(jià)持續(xù)高漲,為上市公司天價(jià)拿地儲備了充沛的資金。還有一點(diǎn)是,土地緊缺的現(xiàn)實(shí)給了這些上市公司很好的市場預(yù)期。
地產(chǎn)上市公司在天價(jià)拿地后,并沒有立即投入開發(fā),而是囤積起來等待增值以實(shí)現(xiàn)利益最大化。根據(jù)萬科2006年年報(bào)顯示的土地儲備量,保守估計(jì)至少可以維持4年以上。其他上市公司手里的土地也多得驚人,如金地年報(bào)披露,公司未結(jié)算的土地儲備建筑面積超過700萬平方米,可以保證公司5年的開發(fā)需要。
再如,保利地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,其現(xiàn)有土地儲備1000多萬平方米左右,分布在全國10個(gè)城市,至少保證了未來3年房地產(chǎn)開發(fā)所需。
同時(shí),包括萬科、富力等在內(nèi)的京滬深穗知名開發(fā)商頻頻接到一些中小開發(fā)商拋來的“橄欖枝”,要求轉(zhuǎn)讓地塊或者合作開發(fā)。這充分說明,中小開發(fā)商的“速亡”加快了這些上市地產(chǎn)公司的壟斷步伐。而導(dǎo)致中小開發(fā)商提前退場的其中一個(gè)原因,是一些政策在決策不科學(xué)、急于求成的情況下發(fā)力,打破了市場自然發(fā)展的客觀規(guī)律。
中國樓市進(jìn)入寡頭時(shí)代的跡象越來越明顯,政府需要保持清醒,充分利用調(diào)節(jié)職能讓市場多元化,平衡各方利益關(guān)系,切忌“把雞蛋放在一個(gè)籃子”。民眾希望看到的是,未來的樓市,是重信譽(yù)、有社會責(zé)任意識的發(fā)展商之間的競爭,而不是演繹成從占有資源發(fā)展到壟斷資源的地產(chǎn)寡頭間互相抬轎子、哄抬市場的局面。如果沒有中小開發(fā)商的參與,在一個(gè)失衡的市場上,政府和買房人將更加被動與無奈。(馮海寧 北京媒體從業(yè)者)