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房價飆升究竟是調(diào)控之罪,還是市場之過?
2007年08月21日 08:47 來源:中國證券報


    8月17日,湖北宜昌,建設中的商品住房。據(jù)中國國家發(fā)展改革委最新公布的數(shù)據(jù)顯示,2007年7月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.5%,漲幅比上月高0.4個百分點,環(huán)比上漲1.2%。(資料圖) 中新社發(fā) 劉君鳳 攝


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  調(diào)控接踵至,房價兀自挺。這是對當前樓市的一個真實寫照。

  那么,房價飆升究竟是調(diào)控之罪,還是市場之過?

  回答這個問題,首先我們應該厘清房價的內(nèi)涵。對房產(chǎn)這種投資品來說,其價格不僅取決于市場的實際供需關系,而且取決于市場的虛擬供需關系——投入資金的供需關系。

  就前者而言,當前的房地產(chǎn)市場確實存在絕對供給相對不足和有效供給結(jié)構(gòu)失衡的問題,這一供需關系導致房價不斷上漲。

  國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示,1-7月份,全國完成商品住宅開發(fā)投資8594億元,同比增長30.7%,增速比去年同期提高1.5個百分點。而截止到7月末,商品住宅空置面積為6250萬平方米,同比下降5.4%。這意味著,房屋竣工面積增速依然低于房屋銷售面積增速,住宅的絕對供給仍顯不足。

  與此同時,有效供給結(jié)構(gòu)失衡的問題愈發(fā)嚴重,高檔商品房滯銷與普通住宅緊俏并存。根據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會調(diào)查,今年上半年商品住宅供需比為0.48,低于所有商品房的0.53,而且兩者的差距比去年進一步擴大。

  就后者而言,房價實際上也是一種貨幣現(xiàn)象,即當房地產(chǎn)市場的資金供給大于資金需求時,房價上漲就成為必然。

  如果房屋竣工面積增速保持穩(wěn)定,樓市資金需求增速理應保持穩(wěn)定。而在人民幣升值的大背景下,國內(nèi)資產(chǎn)價格面臨重估,各路資金紛紛介入樓市以求保值增值。于是,洶涌而來的資金供給改變了樓市資金的供需關系,間接推高了房價。

  在上述各路資金中,既有國內(nèi)居民“搬家”的儲蓄,也有海外以各種渠道流入的熱錢。前者大多是受到CPI居高不下、實際利率為負的刺激,而后者則是為人民幣升值逐腥而來。統(tǒng)計顯示,在前7個月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中,國內(nèi)貸款僅增長21.4%,而企業(yè)“自籌”資金和利用外資的增速分別高達32.2%和74.5%。

  二手房銷售數(shù)據(jù)則從一個側(cè)面反映了房地產(chǎn)投資市場之活躍。7月份,全國70個大中城市二手住房銷售價格同比上漲7.3%,環(huán)比上漲1.5%。其中,深圳二手住房銷售價格同比漲幅高達21.4%。

  由此可見,房價飆升既是市場自身規(guī)律的客觀反映,又蘊含政府對投機需求打壓不力的后果。要控制房價漲幅,不僅要增加絕對供給、調(diào)整有效供給結(jié)構(gòu),而且還要通過價格手段抑制投機性需求,稅收也許是個比較有效的工具。(高建鋒)


 
編輯:王菲】
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