又一個住房銷售旺季的到來了，房價已經(jīng)成為最高層十分重視的課題，準(zhǔn)備加強房地產(chǎn)調(diào)控，以確保房地產(chǎn)價格的下降。
筆者對民生之房價在博客已經(jīng)寫了很多文章，前不久寫的就是民生之房價，CPI，稅負(fù)。而對住房問題，筆者還公布過一開發(fā)商的成本。
可是房價一直在調(diào)控，可是房價一直在漲，根本在哪里？誰已經(jīng)抓到根本了？筆者感到，其實根本就是統(tǒng)計數(shù)據(jù)的不切實，統(tǒng)計方式的浮夸，造成房價無法下降，宏觀調(diào)控的效果也就無法真正在實際上起到最大作用。
那么宏觀調(diào)空無法獲得最大成果的原因有那些呢？
筆者經(jīng)過調(diào)研，筆者提出一些自己的看法。
首先房價要降低，首先要從地上做文章。而地皮價格與地皮的數(shù)量均是首先列入調(diào)控的最重要位置。
我們先看看，全國各地城市，現(xiàn)在地王的不斷產(chǎn)生，各地的管理層把地王作為宣傳當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的標(biāo)志，地王價格越高，表示當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟越發(fā)達(dá)。
自然要表示經(jīng)濟發(fā)達(dá)沒有錯，而錯的是不可以一味追求地價買多高，而忽視了房價是否增長速度比地價漲的更高。
對樓市調(diào)控的輕微忌憚，其實并沒有阻擋開發(fā)商們的熱情，一個顯而易見的現(xiàn)象是，地產(chǎn)類上市公司已經(jīng)從資本市場融資近千億元，與之相應(yīng)，土地市場上不斷涌現(xiàn)出一個個新“地王”。
其次是房價要降低，要從資金上著手�，F(xiàn)在開發(fā)商其實不擔(dān)心資金。
“我們都在觀望。”一位央企地產(chǎn)開發(fā)商的高管人員說，“現(xiàn)在最關(guān)心的是金融政策會不會有變化。從銀行做開發(fā)性貸款已經(jīng)很難了，如果央行收緊個人住房信貸，很可能會引起房地產(chǎn)市場的波動。我不贊成用激烈的方式調(diào)控樓市�！�
這位是央企的高管。如果是地方開發(fā)商呢？他們當(dāng)然更不希望激烈的方式了。而現(xiàn)在有開發(fā)商還可以從別的途徑獲得資金。
在我國，大家知道熱錢的不斷涌入，他們的去向無非就是地產(chǎn)以及股市。而流入地產(chǎn)的資金也自由辦法獲得最大利益。目前一年流入的熱錢大概有1/3是流入到地產(chǎn)的，而這部分錢推動了房價的大幅度上升，也使開發(fā)商可以與宏觀調(diào)抗衡有了依托。
其三要房價降低，必須從地方高層著手去進行調(diào)控。目前如果一個礦死了人，當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)需要進行行政或其他處罰，而房價高漲，當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)可能還有獎勵。
別看房價高漲與礦難看成兩回事。礦難固然造成了人民生命的死亡，而高房價造成的是當(dāng)?shù)馗嗟拿癖姕p少收益，增加經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，無法享受國民經(jīng)濟發(fā)展帶來的效益。某種程度上，縱容房價上漲，其實與礦難一樣嚴(yán)重。不斷提高房價的開發(fā)商其實與不過職工死活的礦主更讓社會不安定。而對當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)的考核必須要進行改革，否則房價也無法在熱情高漲的開發(fā)商手里下降。
其四要房價降低，媒體要起作用。我們打開報紙，廣告最大的就是樓盤，有的樓盤在當(dāng)?shù)貓蠹埧赡芤嬲娴乜呛芏嗵�。報紙講究的是效益，他們已經(jīng)不再是為人民服務(wù)的宣傳工具，他們是賺錢工具。
我們在每個大城市的當(dāng)?shù)仉娨暸_看，必然有關(guān)于房地產(chǎn)方面的專題。這些節(jié)目中推薦的樓盤就是開發(fā)商花錢買下的專題。房地產(chǎn)專題已經(jīng)成為電視臺賺錢的重要途徑，誰愿意不賺錢啊？這些媒體是高房價的幫兇。
其五要真實反映房價，統(tǒng)計途徑以及統(tǒng)計數(shù)據(jù)要重新完善。目前對房價的統(tǒng)計數(shù)據(jù)是一個城市的平均價格，比如統(tǒng)計數(shù)據(jù)中一個月房價漲3.5%，一個季度同比增長多少，比上季度增長多少等等的數(shù)據(jù)從哪里來？怎么統(tǒng)計出來的？
這些數(shù)據(jù)是一個城市的平均數(shù)據(jù)，比如北京，統(tǒng)計數(shù)據(jù)包括了四環(huán)內(nèi)的樓盤，也包括了昌平的樓盤。而四環(huán)內(nèi)如果有樓盤出來，數(shù)據(jù)就顯示房價高漲，如果四環(huán)，五環(huán)沒有樓盤可以統(tǒng)計，那么只有外環(huán)區(qū)或縣城的樓盤，最后統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示本月房價有所下降。
而這些統(tǒng)計數(shù)據(jù)就成了經(jīng)濟學(xué)家，高層參考的數(shù)據(jù)，因此在今年四月份有最高層說：“宏觀調(diào)控對房價有了作用，房價下降了”。其實這樣的統(tǒng)計方式無法真實反映當(dāng)?shù)氐姆績r。筆者在8月17日的《房價，CPI，稅負(fù)是當(dāng)前的民生大事》博客中有這樣一段話：“筆者曾經(jīng)用北京的四環(huán)固定地點的房價進行分析，發(fā)現(xiàn)房價數(shù)據(jù)原來差距在于統(tǒng)計是全市的價格，而北京四環(huán)內(nèi)由于開的樓盤比例越來越少，五環(huán)外的樓盤越來越多，因此統(tǒng)計中并非是四環(huán)內(nèi)的價格，而是邊緣地區(qū)的價格比例越來越大，因此總體價格也就看來攀升不明顯。筆者也研究了上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)固定地方的價格，還研究了廣州固定地點的價格，研究了天津固定地點的價格，發(fā)現(xiàn)統(tǒng)計數(shù)字與實際的房價出入就在于：統(tǒng)計數(shù)字是全市的房價，實際我們居住的地方是固定地方。”
這就讓民眾感覺，宏觀調(diào)控，房價越調(diào)越高的原因。
還有多少因素造成房價高漲呢？還有：開發(fā)商沒有社會責(zé)任；炒房；物價；追求效益等等因素，也許筆者只看到了360度中的270度，還有很多筆者無法看清楚的，也許也是最暗的問題。
我們看看在1998年就有“全國城鎮(zhèn)住房制度改革與住宅建設(shè)工作會議”2007年有《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》稱為“G八條”與“G六條”，“還有落實90/70”、““雙限房”擴大保障范圍”等等調(diào)控措施。但是這些措施為什么一直不起作用呢？因為只對皮毛進行了統(tǒng)計與調(diào)控，而實際沒有動開發(fā)商或?qū)]有社會責(zé)任的企業(yè)進行調(diào)控。最終對民眾補助的錢，民眾不但沒有減少支出，反而對住房的支出越來越大。
筆者認(rèn)為，要降低房價，要切實地讓民眾在住房上改善，需要做更多的實際工作，不可以只憑借參考數(shù)據(jù)，統(tǒng)計數(shù)據(jù)去做決定。否則再過10年，房價比現(xiàn)在還要更幾倍，而民眾的收入?yún)s無法獲得幾倍的提高。
筆者個人意見，僅作參考。(姚永其)
