7.5%，這是國家發(fā)改委最近公布的7月份全國70個大中城市房價增幅。巍巍房價，高處不勝寒。8月份的全國城市住房工作會議，就是要落實《國務院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)24號文)，明確把解決城市低收入家庭住房困難作為住房制度改革的重要內(nèi)容，把住房保障工作作為政府公共服務的一項重要職責。人們注意到，國家“住房新政”的出臺，適逢房地產(chǎn)價格進入新一輪上升通道。步步升高的房價背后有哪些因素？我們該如何理性看待當前的房地產(chǎn)市場？
房價普漲四大動向
5.4%、6.4%、7.1%、7.5%……當這些數(shù)據(jù)排列在一起時，人們就會強烈地感到房價攀升之速。對比分析今年前7個月數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，當前房價運行中的新動向凸現(xiàn)：
——全國房價在大幅普漲，行情逐月走高。1至4月，房價還在5%至6%之間徘徊，進入5月，升到6%以上，到了6月更是突破7%的新關(guān)口。大多數(shù)民眾所必需消費的普通住房，售價漲勢更為驚人。5月份同比大漲7.2%，環(huán)比高漲0.9%；6月份同比漲7.7%，環(huán)比漲1.0%；7月份同比漲8.1%，環(huán)比漲1.4%。
——中西部“狂飆突進”，調(diào)控壓力陡增。此前房價溫和的中西部地區(qū)現(xiàn)在加速“補漲”，多個城市甚至領(lǐng)漲全國。像廣西北海這樣的城市，在今年前7個月中，竟有5個月領(lǐng)漲全國。而在6月新建商品住房售價環(huán)比漲幅較高的城市中，中西部占了3個。這預示著，房價上漲不再是東部沿海城市的局部現(xiàn)象，而是進一步向中西部城市擴散。
——東部房價強烈彈升，調(diào)控效果遭蠶食。6月份，位居長三角地區(qū)的南京、寧波、杭州房屋銷售價同比上漲11.3%、8.5%、6.9%。在上海、杭州、南京，排隊買房的“搶購”景象在沉寂了一段時間后，眼下又開始重現(xiàn)。深圳則是東部城市房價反彈的一個縮影：連續(xù)17個月同比漲幅超過10%，6月份達15.9%。
——行情淡季不淡，樓市的季節(jié)性規(guī)律被顛覆。六、七月份歷來是樓市的銷售淡季，眼下卻反季節(jié)升溫。全國新房價格漲幅6月份反比5月份高出0.8個百分點，7月份比6月份高出0.7個百分點。70個大中城市中，7月份漲幅超過12%的城市就有7個。
可以說，無論是整體還是局部、是補漲還是反彈，全國房價已進入新一輪上行通道。
“三個火槍手”推高房價
究竟是什么原因?qū)е逻@一輪房價快速上升？我們可以從供求關(guān)系、成本構(gòu)成、交易秩序三方面去求解。
首要原因當屬有效供給不足，新建商品住宅供需缺口較大。住房需求旺盛客觀存在，使得建房的速度總難追上售房的步伐，供不應求的情況各方“分析”了多年，依然未能根本改觀。上半年，房屋竣工面積1.5億平方米，增長11.1%，而商品房銷售面積達2.8億平方米，增長21.5%。
除絕對供給不足外，還存在有效供給失衡的問題。上海樓市的重新“發(fā)燒”正是緣于內(nèi)外環(huán)區(qū)域新房供應不足，優(yōu)質(zhì)樓盤時常出現(xiàn)排隊搶房現(xiàn)象，瘋狂的漲價行為也主要出現(xiàn)在這一區(qū)域。可見，有效房源供給不足同樣會帶動整體房價上漲。
地價過快增長是新一輪房價上漲的主要動力之一。長三角一些城市，近來住宅樓地價頻頻越過萬元/平方米大關(guān)。“羊毛出在羊身上”，盡管房價取決于供求，但土地成本最終會打入房價，高地價客觀上推高房價毋庸置疑。
“炒風”乘勢而起，非正常因素也在助推房價節(jié)節(jié)升高。一些樓盤已達預售標準但就是不申請預售，即便已取得預售許可證也遲遲不開盤；或者已開盤，以虛擬預訂、預售合同或掛牌價格畸高等方式捂盤。這進一步烘托、放大了供求緊張關(guān)系，為房價上漲火上澆油。
除開發(fā)商、二手房中介之外，投機者在這一輪房價抬升中也扮演了重要角色。投機者主要是利用信貸杠桿“四兩撥千斤”，兩到三成的首付是自己的，七八成的房款都是銀行的。買進的房子就是為了待價而沽，一般持房時間不會超過一兩年。銀河證券首席經(jīng)濟學家左小蕾指出，在銀行信貸支持下，用前期的房產(chǎn)循環(huán)抵押貸款的方式，使這種無限需求得到低成本投資，從而將房價越推越高。
“住房新政”：保障的歸保障，市場的歸市場
8月30日，在介紹24號文和全國城市住房工作會議情況的國務院新聞發(fā)布會上，建設部副部長齊驥談到下一步宏觀調(diào)控時指出，要繼續(xù)抓好國務院關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的落實，在加大廉租住房和經(jīng)濟適用住房供應的同時，重點抓好住房供應結(jié)構(gòu)調(diào)整、調(diào)控和引導住房需求、打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為等工作。顯然，住房保障工作是下一步宏觀調(diào)控的重頭戲。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍認為，24號文和全國城市住房工作會議表明，房地產(chǎn)調(diào)控將從以價格為主轉(zhuǎn)向以保障為主，從面向中低收入人群轉(zhuǎn)向先著重解決低收入人群的住房問題。
1998年住房制度改革以來，大約只有5%的城鎮(zhèn)居民享受到了經(jīng)濟適用房的實惠。由于住房保障體系的“虧欠”，大量購買力低下、本該在保障體系內(nèi)解決安居問題的居民，被迫裹挾進商品房市場之中，從而導致了剛性需求始終不能得到分流，供求失衡，房價上行。
眼下，我國在住房制度安排上已出現(xiàn)喜人的改變。這次“房改”確立了二元管理、三分需求的體制，市場與行政的諸種關(guān)系梳理得更順了：保障的歸保障，市場的歸市場。
所謂二元管理，即界定政府和市場“邊界”，住房保障與市場分離。政府更多地把責任、精力放在保障性工作上，提供、配置、監(jiān)管保障性住房；而對于市場化商品房，則盡量減少行政干預，主要由市場配置。
所謂三分需求，就是將安居、改善、投資這三個住房消費群體區(qū)別對待，使其各有所歸。政府保障的對象是低收入者的安居型需求，通過保障房來解決他們的住房問題。中等收入者改善住房問題則可以通過雙限房政策得到解決。而對于投資型需求，則任其進入商品房市場去解決。
當保障房供應量增加到一定程度，此前被擠入商品房市場中的低收入群體的剛性需求就會從市場分流出來，供求比會隨之發(fā)生變化，商品房市場的房價也會趨于平穩(wěn)。這時，那些改善型需求群體通過自身的努力到市場上去滿足自身的需求也成為可能。
這樣一個安居、改善、投資需求各有滿足渠道的多層次樓市，才可能是一個良性的樓市。這樣的住房制度性安排誕生之日也應是高房價困擾下的房地產(chǎn)僵局破解之時。
相關(guān)報道
