9月27日,央行和銀監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(以下簡稱“927新政”),對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、住房消費(fèi)貸款、商業(yè)用房購房貸款、房地產(chǎn)信貸征信制度等做了全面規(guī)定。盡管房地產(chǎn)開發(fā)商都在說影響不大,又會成為“空調(diào)”,但是仔細(xì)研讀就會發(fā)現(xiàn),“927新政”與2003年的“121文件”有本質(zhì)不同。
它有一個(gè)基本點(diǎn)就是對住房消費(fèi)與住房投資的區(qū)分。作為消費(fèi),政府不僅希望通過保障性住房來保護(hù)低收入民眾的居住權(quán),也希望通過各種優(yōu)惠政策讓更多民眾有能力進(jìn)入商品房市場。作為投資,則提高貸款利率和首付比例,不能享受優(yōu)惠?梢哉f,如果在信貸政策上能夠?qū)ψ》肯M(fèi)與投資做出清楚的界定,那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展也就邁出了第一步。
更為重要的是,“水能載舟、水也能覆舟”。國內(nèi)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展與繁榮,基本是銀行信貸及金融產(chǎn)品的創(chuàng)新支持的結(jié)果。一方面,開發(fā)商大肆“圈錢”、“圈地”,另一方面則是有不少投資者利用信貸資金或金融杠桿進(jìn)行投機(jī)炒作。目前,銀行住房消費(fèi)信貸估計(jì)已接近5萬億(二季度末達(dá)4.3萬億),加上住房公積信貸5000億,共計(jì)有5.5萬億貸款(2005年末只有2.27萬億)。也就是說,目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場火爆已并非什么剛性需求,而是投機(jī)炒作的結(jié)果。
有人說,“927新政”對有錢人沒有用,針對的只是錢不多的人。其實(shí),凡是房地產(chǎn)投機(jī)炒作者,都肯定是在利用銀行的便利金融杠桿。即使是有錢人,他們也不會完全用自己的錢來炒高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn),之所以要借銀行的錢,根本上就是要把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁出去。如果房價(jià)上漲,他們就能夠輕易的賺錢;否則,大部分風(fēng)險(xiǎn)就可以讓社會來承擔(dān)。
還有人說,民眾手上的錢多,在通貨膨脹過高的情況下,進(jìn)入房地產(chǎn)投資有什么罪?央行為什么要阻止?其實(shí)這種言論完全是不負(fù)責(zé)的。因?yàn)椤?27新政”打擊的是利用銀行金融杠桿的炒房者。如果個(gè)人真的錢多,也不需要向銀行貸款投資,那么“新政”對他們也就沒有任何影響。
值得注意的是,購買第二套以上住房的信貸利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍以上,即投資性住房比購買第一套住房的利率上漲了近30%(由目前的優(yōu)惠利率6.66%上漲到8.61%)。那么,投資者就得考慮其面對的風(fēng)險(xiǎn)了,F(xiàn)在最為重要的就是:購買第二套住房的時(shí)點(diǎn)如何來確定。希望央行與銀監(jiān)會進(jìn)一步出臺其細(xì)則,即規(guī)定凡是在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)(比如說2008年1月1日)以后還款的銀行第二套住房貸款(請注意這里是“還款”而不是從什么開始“借”)都得采取新的信貸政策。那樣,房地產(chǎn)投資者面臨的風(fēng)險(xiǎn)可就大了。
現(xiàn)在很多人都在根據(jù)自己的需要、以對自己有利的方式來解釋“927新政”,但這些解釋很可能與實(shí)際的政策“信號”是不相符的。我想,要落實(shí)“927新政”首先就要把它當(dāng)做一項(xiàng)公共性政策來嚴(yán)格執(zhí)行,而不僅是一種商業(yè)銀行行為,各商業(yè)銀行不得以“利潤最大化”為準(zhǔn)則來討價(jià)還價(jià)。對于那些不嚴(yán)格執(zhí)行的,央行及銀監(jiān)會要制定嚴(yán)格的懲罰規(guī)則。比如,就像對“河北邯鄲農(nóng)行事件”的處理一樣,采取嚴(yán)格的“行長負(fù)責(zé)制”。
與以往不同的是,“927新政”是用市場化的工具對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控。以往調(diào)控的效果之所以不好,最根本的原因就在于采取行政性調(diào)控的方式,必然要通過行政性方式來落實(shí)。地方政府就可以用各種方式來消融中央政府的宏觀調(diào)控,從而使調(diào)控?zé)o效。而市場化的方式是通過價(jià)格機(jī)制來調(diào)整,地方政府的影響就有限了。比如說,銀行利率、信貸政策,地方政府還有能力來改變嗎?因此,只要走上市場化調(diào)控之路,那么我們相信央行及銀監(jiān)會是有能力對房地產(chǎn)市場進(jìn)行全面調(diào)控的,也就不會像有些人說的那樣又是“空調(diào)”了。
“927新政”針對的是“已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的”,首付不得低于40%,貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。而對于購買首套中小戶型自住住房的貸款需求,則應(yīng)重點(diǎn)支持,無論按揭成數(shù)上還是利率都采取優(yōu)惠的方式。目前市場上有人說,“新政”之后,對那些購買自住房的民眾來說更為不利。可以說,這完全是一種謊言。
對于“第二套(含)以上住房”的界定問題,文件規(guī)定還不太清楚,不同的人有不同的理解。比如,第一套住房是以家庭為單位還是以個(gè)人為單位?是以全國為范圍還是以一個(gè)城市為范圍?是以現(xiàn)“新政”出臺為時(shí)點(diǎn)還是以購買者貸款、還款時(shí)間為時(shí)點(diǎn)?等等。這些模糊之處也很容易減弱政策的執(zhí)行力度與效果。
不過,文件中也有一些制度安排來確保第二套住房的認(rèn)定,比如要求商業(yè)銀行應(yīng)提請借款人按誠實(shí)守信原則;借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%;銀行的征信系統(tǒng)管理與建設(shè)。這些規(guī)則都能夠?qū)Φ诙鬃》康慕缍ㄆ鸬讲恍〉淖饔。就目前的技術(shù)條件及銀行管理要求來看,只要央行及銀監(jiān)會做出強(qiáng)制性的要求,查詢購買第二套住房的征信體系也容易落實(shí)。當(dāng)然,就如前面所指出懲罰條例一樣,央行與銀監(jiān)會不僅還得就第二套住房的界定作一個(gè)更清楚的解釋,同時(shí)也得讓各商業(yè)銀行住房信貸信息強(qiáng)制性進(jìn)入央行的征信體系,以免各商業(yè)銀行各行其是。
同時(shí),“927新政”也并非僅是針對需求的一方,對開發(fā)商也有一系列規(guī)定。比如對項(xiàng)目自有資金的要求;對具有囤地、囤房的企業(yè)不得發(fā)放貸款;對空置3年以上的商品房,不得接受其作為貸款抵押物的要求;嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款;只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款……這些政策都表明管理層對房地產(chǎn)市場信貸的全面收縮。
當(dāng)然,對于房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸管理,最為重要的還是應(yīng)該盡快完善或取消不合理、不公正的住房預(yù)售制度。這既是開發(fā)商“捂盤”、“捂地”的根源,也是房地產(chǎn)市場價(jià)格推高的重要制度根源。一個(gè)完全變化了的市場環(huán)境,一個(gè)成了全國第一產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn),難道還要在這樣一個(gè)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下制定的制度來庇護(hù)嗎?
其實(shí),“927新政”相關(guān)的內(nèi)容還有很多,比房地產(chǎn)信貸監(jiān)測及房地產(chǎn)信貸征信體系的確立,這些都能夠?yàn)樯鲜鲆?guī)則執(zhí)行創(chuàng)造條件與基礎(chǔ)。也就是說,市場決不可低估央行及銀監(jiān)會對“927新政”執(zhí)行與落實(shí)的決心。我想,只要管理層能夠在一些細(xì)則上作進(jìn)一步的制定安排,“927新政”就能夠真正落實(shí),房地產(chǎn)市場的投機(jī)炒作行為就會得到有效遏制!靶抡辈粌H要對房地產(chǎn)市場今后的進(jìn)入者嚴(yán)格限制,而且對已經(jīng)進(jìn)入者也要進(jìn)行全面清查和嚴(yán)格限制。這樣,國內(nèi)房地產(chǎn)市場回歸理性的日子也就不遠(yuǎn)了。(易憲容)