2007年9月27日中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(以下簡(jiǎn)稱為《通知》或927文件)。該文件從對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、住房消費(fèi)貸款、商業(yè)用房購(gòu)房貸款、房地產(chǎn)信貸征信體系及房地產(chǎn)貸款監(jiān)測(cè)和風(fēng)險(xiǎn)做了一系列的嚴(yán)格規(guī)定。
927文件的核心到底是什么？對(duì)此，《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪了中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容，他說，927文件并非是如何來增加個(gè)人消費(fèi)信貸首付比例，也不是僅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸管理，而且對(duì)房地產(chǎn)銀行信貸市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)提高來改變整個(gè)市場(chǎng)之預(yù)期。無論是自住需求、還是投資需求及房地產(chǎn)開發(fā)供求都是如此。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期改變，那么，這個(gè)市場(chǎng)也會(huì)發(fā)生改變。
927文件最有新意的地方就是要對(duì)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房消費(fèi)與投資作一個(gè)嚴(yán)格的區(qū)分。因此，國(guó)內(nèi)各商業(yè)銀行的住房消費(fèi)信貸政策就是要鼓勵(lì)個(gè)人自住性購(gòu)住而要對(duì)投資性購(gòu)房進(jìn)行某種程度的限制。也就是說，對(duì)于城市居民的住房消費(fèi)，新銀行信貸政策是采取保護(hù)及鼓勵(lì)的方式，仍然采取較低的住房貸款的按揭比例，比如90平方米以下的20%，90平方米以上的30%。利率仍然采取是優(yōu)惠利率。但是這必須是自住，必須是第一套住房消費(fèi)貸款。
對(duì)于購(gòu)買第二套以上住房的銀行信貸，不僅首付比例要上升到40%以上，而且利率也是基準(zhǔn)利率的1.1倍以上，也就是說，個(gè)人要進(jìn)行房地產(chǎn)投資，不能夠便利利用銀行的金融杠桿，就得以市場(chǎng)投資者利率來對(duì)待，即比購(gòu)買第一套住房的利率上漲近30%。
易憲容認(rèn)為,投資者要對(duì)新信貸政策有新理解及對(duì)市場(chǎng)的重新判斷，要考慮其面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)。
最近市場(chǎng)一直在爭(zhēng)議第二套貸款住房如何來界定，是個(gè)人還是家庭。文件其中所指出，個(gè)人購(gòu)買貸款(無論是第一套住房貸款還是第二套住房貸款)每個(gè)月的按揭支付不可超過其可支配收入的50%。
易憲容認(rèn)為,現(xiàn)在的問題并不是如何來界定第二套住房，而是如何讓各商業(yè)銀行來執(zhí)行927文件，只是個(gè)人購(gòu)買貸款每個(gè)月的按揭還款不得超過個(gè)人可支配收入50%這一條執(zhí)行，就能夠把許多人拒于市場(chǎng)之外。而且如果各商業(yè)銀行執(zhí)行該文件時(shí)，只要對(duì)任何一個(gè)想以優(yōu)惠方式進(jìn)行貸款的個(gè)人要求自己排斥性證明的方式，就能夠解決第二套住房認(rèn)定的問題。其實(shí)第二套住房認(rèn)定很簡(jiǎn)單，而市場(chǎng)上及不少商業(yè)銀行都在把問題復(fù)雜性。
中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展與繁榮，基本是銀行信貸及金融產(chǎn)品的創(chuàng)新支持的結(jié)果。盡管目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司大量上市圈錢圈地，這僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展一個(gè)方面。更為重要的方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房有沒有人在參與炒作。哪個(gè)城市的房地產(chǎn)炒作越是嚴(yán)重，其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格就會(huì)越高，房地產(chǎn)市場(chǎng)表面上就越繁榮。就目前的情況來看，銀行住房消費(fèi)信貸估計(jì)已經(jīng)上升5萬億左右，加上住房公積信貸5000億，共計(jì)有5.5萬億貸款。也就是說，在一年多的時(shí)間，住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)了一倍以上，而這一段時(shí)間正是國(guó)內(nèi)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲最快的時(shí)期。
凡是房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者或炒作者，他們并不會(huì)真的用太多錢來炒作房地產(chǎn)，而是在利用銀行的便利金融杠桿�？梢哉f央行信貸新政策就得打擊這種炒房者。
927文件并非僅是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的一方，通過市場(chǎng)化工具來遏制過度的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資。同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，同樣有一系列規(guī)定。比如對(duì)項(xiàng)目自有資金的要求；對(duì)具有囤地、囤房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得對(duì)其發(fā)放貸款的要求；對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物的要求；嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款；只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款等，這些政策都表明管理層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸全面收縮。
可以說，如果央行與銀監(jiān)會(huì)能夠?qū)?27文件進(jìn)一步細(xì)化，制定更為詳細(xì)的執(zhí)行規(guī)則，那么，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)這種亂象會(huì)有所改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者及房地產(chǎn)開發(fā)商的市場(chǎng)預(yù)期也會(huì)改變。(記者 何義濤）
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