當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于罕見的“觀望”局面。如何讓“觀望期”變成調(diào)控效果的“成效期”，此時(shí)的調(diào)控政策意圖和效果至為關(guān)鍵。能否讓打擊囤積土地等類似政策落實(shí)，才是房產(chǎn)調(diào)控效果能否真正顯現(xiàn)的關(guān)鍵。
在第二套住房的房貸新政尚未發(fā)揮功效之時(shí)，一個(gè)出乎意料的情況在房貸市場(chǎng)出現(xiàn)了。據(jù)《東方早報(bào)》報(bào)道，由于加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金等收緊流動(dòng)性政策的漸次顯效，上海部分銀行銀根出現(xiàn)了嚴(yán)重吃緊的狀況，甚至已經(jīng)無(wú)法為第一套住房的客戶發(fā)放貸款。
其實(shí)，不僅是房貸市場(chǎng)領(lǐng)域，上周由于投資者大舉申購(gòu)中國(guó)石油，一度導(dǎo)致貨幣市場(chǎng)上資金價(jià)格一路攀升，銀行7天回購(gòu)加權(quán)平均利率飆升至15%，創(chuàng)下自銀行間市場(chǎng)建立以來(lái)的最高紀(jì)錄，銀行內(nèi)部資金面的緊張狀況可見一斑。
在宏觀調(diào)控部門一直視“流動(dòng)性過(guò)�！睘椤按髷场钡谋尘跋�，居然會(huì)出現(xiàn)銀根緊張的局面，其背后暴露的問題值得高度關(guān)注。一方面，流動(dòng)性過(guò)剩問題將繼續(xù)存在，緊縮性調(diào)控政策在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)仍是主導(dǎo)；但另一方面，部門性、階段性的資金吃緊有可能惡化經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行。這兩者之間又該如何協(xié)調(diào)呢？
出現(xiàn)這樣的矛盾，并且集中在房地產(chǎn)市場(chǎng)中暴露并不奇怪。之前美國(guó)的次貸危機(jī)也遵循了同樣的規(guī)律。針對(duì)美國(guó)的通貨膨脹壓力，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)17次加息，連續(xù)加息的累加效應(yīng)逐步積累沉淀，最終發(fā)揮出質(zhì)變的市場(chǎng)效果，次貸危機(jī)由此突然爆發(fā)。對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)而言，力圖控制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的同時(shí)也絕不會(huì)樂見次貸危機(jī)的爆發(fā)。
同樣，在中國(guó)，當(dāng)宏觀貨幣政策在微觀層面引發(fā)負(fù)面效應(yīng)之時(shí)，也預(yù)示著監(jiān)管層需從具體調(diào)控目標(biāo)出發(fā)，對(duì)政策工具的選擇做出調(diào)整。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，控制過(guò)高的房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)公眾“居者有其屋”的理想當(dāng)是至為重要的目標(biāo)。而由緊縮性政策引發(fā)正常居住性購(gòu)房需求受到限制的局面，并非調(diào)控政策的本意。面對(duì)被“錯(cuò)殺”的調(diào)控效果，市場(chǎng)需要緩釋總量政策的調(diào)控力度，同時(shí)加大針對(duì)性政策的落實(shí)與推出。
事實(shí)上，當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于較為罕見的“觀望”局面。各地的房屋成交量在減少，而購(gòu)房者的買入意愿也在減弱。如同股市一樣，在振蕩盤整的“觀望”市道下，任何明確的信號(hào)都會(huì)讓“多空”選擇形成新的突破，此時(shí)的調(diào)控政策意圖和效果至為關(guān)鍵。政策措施到位，則房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)就可能形成有利局面；而一旦推進(jìn)措施缺失，市場(chǎng)價(jià)格將延續(xù)快速上揚(yáng)局面。
類似的情況在去年下半年也曾出現(xiàn)過(guò)，當(dāng)時(shí)由于調(diào)控政策密集出臺(tái)，購(gòu)房者觀望情緒的蔓延曾一度導(dǎo)致部分地區(qū)房?jī)r(jià)較大幅度回落。但是之后，由于外圍政策環(huán)境沒有及時(shí)跟進(jìn)，婚房等“剛性需求”的突然爆發(fā)，讓房?jī)r(jià)最終“反身向上”，并最終演繹出今年上半年的飆升行情，其結(jié)果可謂是令人遺憾。
此時(shí)此刻，同樣一道選擇題再度擺在面前，如何讓“觀望期”變成調(diào)控效果的“成效期”，需要在具體政策的選擇和落實(shí)上下大工夫。
以打擊土地囤積政策為例，國(guó)土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人近期強(qiáng)調(diào)：各地土地管理部門要加大閑置土地清理力度，重點(diǎn)對(duì)囤地開發(fā)商進(jìn)行查處，為此國(guó)土部門已制定了詳細(xì)的方法。類似的政策推進(jìn)，有助于進(jìn)一步平衡房產(chǎn)市場(chǎng)供求預(yù)期，落實(shí)調(diào)控目標(biāo)。但是政策的效果需要強(qiáng)有力的落實(shí)作為保證。事實(shí)上，為了防止開發(fā)商囤積土地，1999年4月26日國(guó)土資源部通過(guò)的《閑置土地處置辦法》就規(guī)定，連續(xù)兩年未使用的閑置土地，由政府無(wú)償收回土地使用者的土地使用權(quán)。但是，從執(zhí)行情況來(lái)看，《辦法》并未在現(xiàn)實(shí)中執(zhí)行到位，政策效果因此喪失了威懾力，甚至讓開發(fā)商獲得了進(jìn)一步“炒房”的勇氣。
敏感的房地產(chǎn)市場(chǎng)，因其身兼社會(huì)穩(wěn)定和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)雙重功能而備受關(guān)注。在總量緊縮政策遇到瓶頸問題的同時(shí)，能否讓打擊囤積土地等類似的政策落實(shí)，才是房產(chǎn)調(diào)控效果能否真正顯現(xiàn)并持續(xù)的關(guān)鍵。(馬紅漫 經(jīng)濟(jì)學(xué)博士)
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