局勢(shì)：調(diào)整較為明顯
主持人：您認(rèn)為近期樓市是否存在交易滑坡而單價(jià)堅(jiān)挺的“空漲”局面？
朱平平：從信義近期的交易情況來(lái)看，確實(shí)是交易量下跌但價(jià)格依舊堅(jiān)挺的情況。而一手房市場(chǎng)這方面的情況似乎更明顯，如有數(shù)據(jù)顯示，10月上旬的上海商品住宅成交量?jī)H65.13萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)不及9月下旬的81.31萬(wàn)平方米和9月上旬的75.95平方米，而且通常成交量較高的雙休日，10月也比9月的低10%以上，上海樓市的成交量也已從原先房貸新政前三個(gè)月的緩慢下滑轉(zhuǎn)變?yōu)榧铀傧禄畡?shì)。而雖然成交量下滑，但是平均成交價(jià)格卻再創(chuàng)新高，10月上旬商品房的平均成交價(jià)格高達(dá)12007元/平方米，遠(yuǎn)高于9月的10507元/平方米。不過(guò)，房貸新政后對(duì)二手中高檔住宅造成的影響相對(duì)較小，從信義的成交記錄來(lái)看，可能是由于貸款比例不大，只占3成左右，而且“貸足”的只有15%不到。
原因：心態(tài)在起變化
主持人：您認(rèn)為出現(xiàn)上述局面的原因是什么？
朱平平：造成這種情況的主要原因是新政后購(gòu)房者的心態(tài)變化。其一，購(gòu)房者受政策影響變得更加理性，由于今年以來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)走高，目前購(gòu)房者已經(jīng)不再像前幾個(gè)月那樣追漲房?jī)r(jià)，他們中的一部人覺(jué)得政府后續(xù)將有進(jìn)一步的調(diào)控措施出臺(tái)，因此持幣觀望。其二，今年前9個(gè)月成交量過(guò)度釋放，也是導(dǎo)致目前成交疲態(tài)的另一個(gè)因素，2005-2006年上海普通住宅的月平均成交量在110萬(wàn)平方米左右，而今年前9個(gè)月的月平均成交量已達(dá)163.54萬(wàn)平方米。其三，由于房?jī)r(jià)一再瘋漲，許多房東也開(kāi)始觀望，不過(guò)他們依然看好后市，覺(jué)得房?jī)r(jià)上漲還存在空間，因此許多人開(kāi)始轉(zhuǎn)售為租，供應(yīng)量相對(duì)縮小造成二手房成交量萎縮。
預(yù)期：春節(jié)“量回升”
主持人：您覺(jué)得樓市“觀察期”何時(shí)可結(jié)束？后市又會(huì)面臨何種局面？
朱平平：目前業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)以往將更加充分，而需求將受到心理因素影響會(huì)有所收斂，前段時(shí)間價(jià)格快速增長(zhǎng)的格局將會(huì)改變，一個(gè)相對(duì)平衡的、穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)即將到來(lái)。我們也認(rèn)為，大漲一段時(shí)間，市場(chǎng)總會(huì)盤整，而經(jīng)歷幾次起伏后，購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的承受力正變得越來(lái)越強(qiáng)。相當(dāng)一部分具有剛性需求的購(gòu)房人群，會(huì)短暫觀察新政具體實(shí)施后的動(dòng)向，房?jī)r(jià)若沒(méi)有急劇變化，他們還會(huì)出手購(gòu)買，畢竟暫時(shí)的觀望不敵現(xiàn)實(shí)的購(gòu)房需求，預(yù)期下一波交易高峰將在春節(jié)前出現(xiàn)。從后市來(lái)看，如果供應(yīng)結(jié)構(gòu)問(wèn)題解決、供應(yīng)量跟上，那么房?jī)r(jià)就有望逐漸恢復(fù)理智與平穩(wěn)。(活動(dòng)策劃：柯鵬 李和裕 主持人：李和裕 整理：李和裕）
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