位于四環(huán)邊1.5萬(wàn)平方米的地塊，在開(kāi)發(fā)商的競(jìng)價(jià)聲中從4.1億元漲到6.6億元，樓面地價(jià)接近1.2萬(wàn)元/平方米……在近期的土地市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商瘋狂爭(zhēng)地的勁頭不見(jiàn)減小，地價(jià)仍屢創(chuàng)新高。90平方米占7成的調(diào)控政策似乎從土地市場(chǎng)這一源頭，就面臨失效的詬病。限戶型的調(diào)控政策究竟能否拯救失控的地價(jià)和房?jī)r(jià)，且看專家如何評(píng)述。
實(shí)踐證明，在土地資源的配置上，市場(chǎng)機(jī)制并不能保證低收入群體獲得住房用地。從這個(gè)角度上看，土地政策的失誤是2004年以來(lái)房?jī)r(jià)飛漲的一個(gè)主要原因。
大戶型、豪華型住宅的利潤(rùn)要大大超過(guò)小戶型住宅。房地產(chǎn)企業(yè)要追求利潤(rùn)最大化，因此熱衷于修建大戶型住宅。對(duì)他們來(lái)說(shuō)，拿到土地才有利潤(rùn)來(lái)源，任何一個(gè)獲取土地的機(jī)會(huì)都不能放棄。如果不加任何約束地拍賣土地，房地產(chǎn)商的你爭(zhēng)我搶只會(huì)讓地價(jià)越來(lái)越高。最近，在大都市中新蓋的住宅幾乎清一色是豪華型住宅，一般老百姓根本無(wú)法問(wèn)津。在土地招拍掛的過(guò)程中，房地產(chǎn)商早在心中盤算好了房?jī)r(jià)。對(duì)應(yīng)于高地價(jià)的只能是高房?jī)r(jià)、豪華型住宅。房地產(chǎn)商很清楚，在這些大城市中并不短缺對(duì)豪華型住宅的需求。
沒(méi)有任何約束的土地拍賣似乎是公平的，價(jià)高者先得，但實(shí)際上卻剝奪了中、低收入家庭選擇住房的權(quán)利。土地政策應(yīng)該考慮大多數(shù)人的利益。由于中低收入家庭占了人口的大多數(shù)，因此新建住宅中小戶型住宅理應(yīng)多占些比例。政府應(yīng)對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行有效區(qū)隔，讓房地產(chǎn)企業(yè)在不同的市場(chǎng)中公平競(jìng)爭(zhēng)——按高、中、低不同收入人群的需求，蓋不同規(guī)格檔次的住宅。
倘若規(guī)定某塊地只能蓋每套50平方米(或稍大些)的住宅，公共面積和使用面積之比壓縮到最低，然后“招拍掛”，告知房地產(chǎn)商拿地后如違反規(guī)定將被重罰。那么，房地產(chǎn)商估計(jì)不會(huì)再不顧一切地競(jìng)拍。因?yàn)橘?gòu)買這樣戶型的必然是中、低收入家庭，不可能支付高檔住宅的價(jià)格。開(kāi)發(fā)商只能根據(jù)購(gòu)買力估計(jì)房?jī)r(jià)上限，定出可以承受的地價(jià)。
這樣一來(lái)，不用限定房?jī)r(jià)，只在規(guī)定產(chǎn)品戶型后按市場(chǎng)規(guī)律“招拍掛”，地價(jià)就不會(huì)失控。按照現(xiàn)有政策，如果能保證70%的新建住宅是小戶型，即使單位面積價(jià)格依然上升，但平均房?jī)r(jià)必然大幅下降。
當(dāng)然，限戶型策略在細(xì)節(jié)上還需要推敲。以“90平方米”為標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)尚待明確。當(dāng)前人均住房面積約25平方米，戶均2.8人，按此計(jì)算，戶均面積是70多平方米。如果將90平方米作為分界，應(yīng)收集數(shù)據(jù)求解出這個(gè)界限下覆蓋人數(shù)的百分比。建筑面積的比例應(yīng)當(dāng)和人口比例基本相符或者有一定關(guān)系。顯然，各地情況不同，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)不能一刀切�！�90平方米占七成”的規(guī)定還會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活水平提高而調(diào)整�？傊�，雖然限戶型的具體面積標(biāo)準(zhǔn)還應(yīng)該繼續(xù)調(diào)整，但這種做法對(duì)于根治土地市場(chǎng)調(diào)控失靈相當(dāng)有效，必須堅(jiān)持下去。(徐滇慶 北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心教授)
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