今年7月以來，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)敏感時(shí)期，交易量持續(xù)下降，觀望氣氛日漸濃厚。近期，本報(bào)房地產(chǎn)投訴熱線先后接到許多讀者打來電話，就當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)話題進(jìn)行咨詢或者發(fā)表自己的看法。為此，本報(bào)精選出讀者關(guān)心的幾個(gè)焦點(diǎn)問題，比如，房?jī)r(jià)是否會(huì)出現(xiàn)一個(gè)更好的買點(diǎn)？中等收入者目前應(yīng)采取何種策略？深圳的房?jī)r(jià)收入比是否合理？……針對(duì)這些問題，記者昨日與我市房地產(chǎn)研究專家、市房地產(chǎn)研究中心王鋒博士進(jìn)行了對(duì)話。
需求仍然存在只是大家買不起
記者：今年7月以來，我市新房成交持續(xù)下降，如何看待這一現(xiàn)象？
王鋒：交易量下降的原因來自兩方面。第一，交易量下降本身是市場(chǎng)觀望的表現(xiàn)，近兩年深圳房?jī)r(jià)漲幅居全國(guó)前列，價(jià)格持續(xù)上漲會(huì)抑制需求，收入比較低的居民買不起房。
其次，這一現(xiàn)象也是宏觀調(diào)控持續(xù)作用的結(jié)果。今年初，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和交易量不斷上漲，主要是市場(chǎng)上投資過旺的表現(xiàn)。對(duì)于投資、投機(jī)過旺的問題，國(guó)家和我市出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控措施，使投資部分的需求有所下降，也表現(xiàn)為交易量下降。
購房者在對(duì)未來走勢(shì)不清楚的情況下，觀望氣氛于是日漸加劇。
記者：交易如此清淡，為什么房?jī)r(jià)仍舊沒有降下來呢？
王鋒：房市和股市的規(guī)律不一樣，房子是有形的實(shí)物產(chǎn)品，只要不存在大量低價(jià)拋盤，房?jī)r(jià)會(huì)形成有價(jià)無市局面，而不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的房?jī)r(jià)下跌。就深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，目前不會(huì)出現(xiàn)大量低拋，除非出現(xiàn)類似亞洲金融危機(jī)的資金鏈斷裂。
我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一直保持著良性高速增長(zhǎng)，收入來源穩(wěn)定，房子仍舊供得起，這個(gè)時(shí)候怎么可能去虧本低拋呢？最多也就是形成有價(jià)無市，房子就放著不出售了。
第二個(gè)方面，我認(rèn)為我們國(guó)家改革開放20年，老百姓逐步擁有個(gè)人家產(chǎn)，供一兩套房子對(duì)他們而言很重要，會(huì)作為一種很重要的個(gè)人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保有，不會(huì)輕易以很低的價(jià)格拋出去。
記者：目前這種觀望氣氛會(huì)持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間？觀望如果持續(xù)下去，有沒有可能讓房?jī)r(jià)從絕對(duì)水平上降下來？
王鋒：觀望取決于需求能否得到滿足。從我個(gè)人角度看，觀望現(xiàn)象已經(jīng)使得深圳出現(xiàn)了“有價(jià)無市”局面，普通百姓買不起房，投資者受到抑制也不大可能敢大膽投資買房，但是真正的需求還是大量存在的，并沒有釋放，尤其是自住需求。所以不能說因?yàn)槌霈F(xiàn)了觀望就是沒有了需求，需求仍然存在，只是大家買不起房。
記者：這么說，觀望不會(huì)太長(zhǎng)久？
王鋒：觀望時(shí)間的長(zhǎng)短關(guān)鍵看宏觀調(diào)控政策的深化程度。我認(rèn)為，觀望還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，如果未來宏觀調(diào)控手段沒有進(jìn)一步深化，可能觀望還會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間。如果推出一定數(shù)量的“限價(jià)商品房”，那市場(chǎng)上的需求肯定一下子釋放出來了。
觀望不是壞事，它是一種市場(chǎng)現(xiàn)象，可以促使我們考慮合理地解決住房問題。搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，不意味著任由房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，最終目的是要使有限資源得到合理分配，在市場(chǎng)行為解決不了的情況下，通過各種行政手段的注入來使這種資源得到合理分配，這才是我們解決問題的根本之路。
房?jī)r(jià)不能夠再漲但也不能夠大跌
記者：房?jī)r(jià)未來會(huì)如何變動(dòng)？
王鋒：對(duì)于深圳的房?jī)r(jià)，我認(rèn)為不能夠再漲，但也不能大跌。大跌是不符合客觀規(guī)律的，人們保有的房產(chǎn)不希望它跌，但房產(chǎn)的合理價(jià)值應(yīng)該隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持其合理的增長(zhǎng)。所以，在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間里，如果宏觀調(diào)控政策能夠深化下去，對(duì)住房市場(chǎng)能夠進(jìn)行有效的行政干預(yù)，房?jī)r(jià)會(huì)在一個(gè)合理的區(qū)間內(nèi)波動(dòng)。
記者：深圳目前的房?jī)r(jià)收入比是否合理？
王鋒：很多人判斷合理房?jī)r(jià)時(shí)使用房?jī)r(jià)收入比。但是聯(lián)合國(guó)及世界銀行有關(guān)的調(diào)查研究報(bào)告顯示，世界發(fā)達(dá)及發(fā)展中國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比從0.8到30倍都有，因此各國(guó)的房?jī)r(jià)收入比到底是什么樣的水平才合適，實(shí)際上是很難判斷的，目前也沒有一種現(xiàn)成的理論可以作為一個(gè)國(guó)家在特定發(fā)展水平應(yīng)當(dāng)對(duì)應(yīng)某一房?jī)r(jià)收入比的標(biāo)準(zhǔn)。
在這方面，重要的是了解什么是真實(shí)的房產(chǎn)價(jià)值，什么是合理的房產(chǎn)價(jià)格。合理的房產(chǎn)價(jià)格與人均收入、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、社會(huì)制度等因素是怎樣的關(guān)系，這是老百姓關(guān)心的問題。
我個(gè)人多年研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的總結(jié)是，深圳不能簡(jiǎn)單地套用其他國(guó)家4到8倍的房?jī)r(jià)收入比，同時(shí)也不能簡(jiǎn)單地按照成本的漲價(jià)因素來考慮，比如成本漲了10%，房?jī)r(jià)就應(yīng)該漲10%。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，影響房?jī)r(jià)的主要因素是市場(chǎng)動(dòng)力。目前在我國(guó)，房地產(chǎn)基本上還是一種稀缺的資源和產(chǎn)品，供給方面影響力非常大。
在這里，目前成本方面對(duì)價(jià)格影響較小，其核心影響是利潤(rùn)水平。有些開發(fā)商開發(fā)的樓盤，利潤(rùn)達(dá)到百分之百，利潤(rùn)率為什么定得這么高。有兩個(gè)原因，第一，對(duì)發(fā)展商而言，房地產(chǎn)作為高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，他始終會(huì)認(rèn)為房地產(chǎn)的投資回報(bào)率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于社會(huì)平均利潤(rùn)率。第二，投資者買房要考慮經(jīng)濟(jì)回報(bào)，如果1萬元買的，他可能希望在短時(shí)間內(nèi)以1.5萬的價(jià)格賣出去。這兩重因素共同作用，使市場(chǎng)價(jià)格始終處于上漲狀態(tài)。
因此，房?jī)r(jià)收入比可以作為輔助分析手段，而不是判斷價(jià)格水平的絕對(duì)標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能禁止投資，否則就不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。關(guān)鍵在于，投資者和開發(fā)商對(duì)投資利潤(rùn)率的期望值太高，宏觀調(diào)控的目的就是讓利潤(rùn)回到合理的期望值上來，使房?jī)r(jià)回到合理水平。
但至于到底什么水平的房?jī)r(jià)收入比才是合理的，要根據(jù)實(shí)際情況分析。具體的標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)并不重要，關(guān)鍵是要結(jié)合市場(chǎng)供應(yīng)、需求，以及居民的實(shí)際收入水平，使住房資源得到合理分配。采取限價(jià)房方式，是促進(jìn)房?jī)r(jià)與收入趨于合理的一種有效方式。限價(jià)房的價(jià)格可以規(guī)定在市場(chǎng)價(jià)的70%至80%之間，當(dāng)然也要考慮資源價(jià)值和成本的合理增長(zhǎng)。價(jià)格既要考慮社會(huì)平均利潤(rùn)率、合理的投資回報(bào)，也要考慮開發(fā)商高風(fēng)險(xiǎn)的因素及土地價(jià)值持續(xù)增長(zhǎng)。也就是說，多種因素綜合考慮合理價(jià)格，而不是任由市場(chǎng)上漲。
用限價(jià)房保障中等收入者
記者：作為一個(gè)中等收入者，房?jī)r(jià)太高既買不起房，但又不符合政府經(jīng)濟(jì)適用房的分房標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在該怎么辦？
王鋒：我國(guó)的住房保障制度還處于起步階段，加上資源緊缺、財(cái)力有限，通過市場(chǎng)解決大多數(shù)人的住房問題，在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)仍然是主體。但是，如果任由市場(chǎng)自身發(fā)展，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)虛高，因此政府對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)是必要的。
對(duì)于中等收入者，我個(gè)人建議推出“限價(jià)商品房”，限定價(jià)格、限定購買資格，并根據(jù)收入水平、居住年限進(jìn)行排隊(duì)。我認(rèn)為在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，我們要對(duì)大多數(shù)商品房采取限價(jià)政策，針對(duì)不同收入水平進(jìn)一步對(duì)于購買對(duì)象進(jìn)行規(guī)定。這一措施，實(shí)際上就是政府根據(jù)不同的收入水平將住房進(jìn)行合理分配，讓每個(gè)收入階層的人都能買得起房。我建議，政府深入分析這個(gè)“限價(jià)商品房”政策，好好運(yùn)用。另外，深圳人口的主體是外來人口，所以“限價(jià)商品房”不應(yīng)該有戶籍之分，可按照來深年限長(zhǎng)短解決。
記者：那么你建議限價(jià)房的政策應(yīng)該如何運(yùn)用呢？
王鋒：我認(rèn)為，對(duì)于限價(jià)商品房“賣給誰”和“賣一個(gè)什么樣的價(jià)格”，政府都可以通過一些手段進(jìn)行干預(yù)。怎么限？首先，在現(xiàn)階段房?jī)r(jià)虛高的情況下，對(duì)于新出讓的土地以及商品房進(jìn)行價(jià)格控制。比如現(xiàn)在的市價(jià)如果賣到每平方米1萬元，限價(jià)房可以將價(jià)格限定在市場(chǎng)價(jià)的70%~80%，賣7000元~8000元，而且不同的片區(qū)可以根據(jù)實(shí)際情況采取不同的比例。這種直接干預(yù)價(jià)格的手段可以直接寫在土地出讓合同書中；第二，賣給誰也必須進(jìn)行控制，需要研究一個(gè)政策，比如首先考慮無房戶等；第三，這種限價(jià)房的需求量肯定很大，還需要運(yùn)用一些措施考慮公平問題，比如來深年限等，這樣將會(huì)使房子真正落到需要住房人的手中。
盡量降低流通環(huán)節(jié)稅收
記者：特區(qū)內(nèi)外房地產(chǎn)升值哪個(gè)潛力更大？能否比較一下龍崗和寶安這兩個(gè)區(qū)域？
王鋒：特區(qū)內(nèi)土地資源稀缺程度高，其基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套等各方面都遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于關(guān)外，所以其價(jià)值增值會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于關(guān)外。至于寶安和龍崗，各有千秋，很難說哪個(gè)區(qū)域增值的速度更快。一般來說，離特區(qū)內(nèi)越近，增值得越快，反之亦然，因?yàn)樽》亢徒煌ň嚯x直接相關(guān)。另外，占有的資源越好，增值越快。
記者：能否預(yù)測(cè)一下物業(yè)稅短期內(nèi)會(huì)不會(huì)推出？
王鋒：對(duì)于當(dāng)前征收物業(yè)稅，我本人持反對(duì)態(tài)度。因?yàn)楫?dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅已經(jīng)很高，包括契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、各種手續(xù)費(fèi)等。物業(yè)稅是必要的，在發(fā)達(dá)國(guó)家很普遍，但這些國(guó)家在流通環(huán)節(jié)基本沒有稅收。國(guó)內(nèi)目前的一些稅收措施，一方面打擊了投機(jī)行為，但也增加了百姓壓力，若再征收物業(yè)稅，百姓負(fù)擔(dān)就更重了。所以，當(dāng)前需要解決的，不是征收物業(yè)稅，而是對(duì)現(xiàn)行的房地產(chǎn)的稅制進(jìn)行大跨度的改革，盡量減低流通環(huán)節(jié)稅收，之后再考慮征物業(yè)稅。
王鋒認(rèn)為，如果“限價(jià)商品房”大量推開，再配合90／70政策，大多數(shù)中等收入和低收入普通老百姓就真正能夠買得起住房。(記者董超文 盧博林 李緯娜)
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