——“上海的房價已經(jīng)進(jìn)入拐點(diǎn)，北京的房價再升也無力�！�
——“如此密集地針對一個行業(yè)推出調(diào)控政策，在世界范圍內(nèi)都極為罕見，其聚集效應(yīng)將使得中國樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)的可能在未來幾個月變得無限接近。”
像上面這樣預(yù)測中國房地產(chǎn)市場拐點(diǎn)的大道、小道消息最近炒得火熱，因?yàn)槿巳硕枷胫�，房價，特別是像北京、上海這樣的典型城市的房價真的已經(jīng)見頂了嗎？市場真的會出現(xiàn)拐點(diǎn)嗎？
“有價無市”現(xiàn)象凸現(xiàn)
據(jù)國家統(tǒng)計局10月份公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一至三季度，70個大中城市房屋銷售價格累計平均上漲6.7%，其中在深圳、北海、北京等一些大城市的房屋消費(fèi)價格平均漲幅更是超過了10%。然而，進(jìn)入傳統(tǒng)的“金九銀十”，部分城市的住宅樓市成交量卻大幅萎縮。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月份北京市全市期房網(wǎng)上簽約套數(shù)為15499套，日均簽約量516套，比去年同期少了72套，全市商品住宅成交面積63.9萬平方米，同比減少61.5%。
參加工作剛滿一年的李小姐告訴記者，按照她了解到的情況，目前在北京買一套兩居室住房至少得一百多萬，這樣計算起來，首付款和今后的利息支出，都將是一筆不小的開支。所以她暫時沒有購買自住房的打算，并決定繼續(xù)持觀望態(tài)度，等待房價的回落。
對此，有關(guān)專家指出，隨著房價的不斷升高，購房需求受到抑制，大多數(shù)購房者的購買力已不足以支撐目前的高房價，而且買房心理也愈來愈趨于理性。
“從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度而言，‘有價無市’問題的解決在一定程度上取決于供求雙方的心理預(yù)期，特別是在國家宏觀政策調(diào)控強(qiáng)度不斷加大的情況下所持有的對于未來的房價預(yù)期。”上海財經(jīng)大學(xué)國際文化交流學(xué)院院長姚玲珍教授這樣認(rèn)為。
房價為何越“調(diào)”越高
2003年以來，國家開始采取一系列政策和措施來抑制房價。但是，全國大中城市房價過快上漲的趨勢仍未得到有效遏制。于是有人說，越是宏觀調(diào)控，房價就越是上漲。
“這種說法其實(shí)反映了我國房地產(chǎn)市場存在的一種現(xiàn)象，存在即合理，因此它具有一定的合理性。”姚玲珍指出，我國的房地產(chǎn)是在上世紀(jì)80年代后期才真正發(fā)展起來的，為了使一種行業(yè)能夠在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)較快發(fā)展，國家最初在政策的制定和引導(dǎo)方面比較寬松。之后隨著整個行業(yè)的過快發(fā)展，國家又不斷加大調(diào)控力度，主要通過緊縮銀根和地根來抑制供給，但不調(diào)控需求；2004年之后，由于充分認(rèn)識到我國屬于資源短缺型國家的國情實(shí)際，調(diào)控的重心又逐步地由供給轉(zhuǎn)向需求。
她認(rèn)為，宏觀調(diào)控手段的完善需要一個過程，調(diào)控效果的釋放是逐漸體現(xiàn)的，調(diào)控的目的與結(jié)果之所以會出現(xiàn)偏差，是因?yàn)楹暧^調(diào)控措施的不到位和不配套。首先是金融政策的調(diào)節(jié)力度不夠，利率作為金融政策中最重要的調(diào)節(jié)手段，雖然近年來的一些調(diào)整增加了購房者的還貸成本，但其上調(diào)的幅度還是低于房地產(chǎn)市場收益率的上漲幅度，從而不能有效地遏制市場的需求和投資動機(jī)。其次是稅收政策沒有到位，我國目前只針對房屋買賣的交易過程征稅，如果能夠?qū)Ψ课莸谋Ｓ羞^程也進(jìn)行征稅，那么就會增加購房者對于持有成本的顧慮，就會起到一定的抑制作用；此外，在征稅方式和稅率的制定上還值得進(jìn)一步商榷，應(yīng)繼續(xù)完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收政策，加快物業(yè)稅的實(shí)施進(jìn)程，并盡可能地考慮適時開征資產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅，逐步增加擁有多套住房的成本。再者就是利率手段和稅收手段之間的協(xié)調(diào)性不足，而且隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，應(yīng)更加側(cè)重于稅收政策的調(diào)節(jié)。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌則表示，他并不認(rèn)可越調(diào)越高這個概念。他認(rèn)為這是宏觀經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展到一定階段必然會產(chǎn)生的情況，而且國務(wù)院文件從來沒有說是要降價，而是提出要穩(wěn)定住房價格。所以，如果不實(shí)行調(diào)控，價格就可能會更高。
真的會出現(xiàn)“拐點(diǎn)”嗎
國家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與發(fā)展研究室主任王小廣發(fā)表的最新研究報告指出，明年我國宏觀經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持高位增長，GDP增速在11%左右，并將進(jìn)入周期性繁榮的頂部區(qū)域。若以年度計，預(yù)期經(jīng)濟(jì)增長的頂部可能是2007年，而若以季度計算，這個頂部可能出現(xiàn)在明年上半年。2008年下半年或2009年，經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入溫和調(diào)整期。王小廣分析，在此情況下，房地產(chǎn)特別是住宅繁榮已經(jīng)持續(xù)10年，估計在2008年奧運(yùn)會之前，仍將保持偏熱增長態(tài)勢，處于中期繁榮的頂部區(qū)域；但奧運(yùn)會后，受多重因素影響，房地產(chǎn)可能步入適度調(diào)整期，投資增長可能有所減速。
而姚玲珍則認(rèn)為，拐點(diǎn)可能會出現(xiàn)在2018年左右。她指出，根據(jù)“納瑟姆”曲線所昭示的城市化水平的增長存在“平穩(wěn)-加速-再平穩(wěn)”的規(guī)律，城市化水平在30%以下，是發(fā)展勢頭較為緩慢的準(zhǔn)備階段，城市化在30%—65%或70%之間，是發(fā)展勢頭極為迅猛的高速階段，城市化超過70%之后，是發(fā)展勢頭再次趨于平緩的成熟階段。她分析說，我國1996年城鎮(zhèn)人口比重為30.48%，處于“納瑟姆”曲線的第一個拐點(diǎn)，目前約為43%左右，城市化步入高速發(fā)展期，預(yù)計，這個加速增長期將持續(xù)到2018年，屆時中國城鎮(zhèn)人口將占總?cè)丝诘?0.9%，從而可能會出現(xiàn)第二個拐點(diǎn)。
一些業(yè)內(nèi)人士也指出，按照我國房地產(chǎn)波動周期的劃分，進(jìn)入2007年后，又會處于一個發(fā)展增長期，當(dāng)然，對于不同的城市，周期的長短分布也會有所不同。而且，從另外一個角度看，由于我國的房地產(chǎn)市場屬于政策性市場，隨著國家宏觀調(diào)控措施的進(jìn)一步加強(qiáng)和到位,今后房地產(chǎn)價格上升的速度將逐漸趨緩，房地產(chǎn)價格和市場也將逐漸回歸理性。(記者 趙慧)
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