從美國(guó)次級(jí)房貸危機(jī)的教訓(xùn)來(lái)看，我們不應(yīng)把個(gè)人住房按揭貸款一味看作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而應(yīng)當(dāng)視為一種潛在風(fēng)險(xiǎn)較高的貸款，只不過(guò)這種貸款的風(fēng)險(xiǎn)具有周期性、滯后性等特征而已。
目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲較快，存在明顯的非理性因素，商業(yè)銀行面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)顯著增加，這主要表現(xiàn)在：房貸作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)具有時(shí)限性，虛假信用按揭屢禁不止，商業(yè)銀行缺乏避險(xiǎn)工具，房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始累積等幾個(gè)方面。
目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆是有目共睹的。近年來(lái)，房貸一直被各商業(yè)銀行視為優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目來(lái)極力拓展，導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴(kuò)大。在央行不斷提高利率，房?jī)r(jià)上漲持續(xù)超過(guò)購(gòu)房者的承受能力時(shí)，違約現(xiàn)象就容易發(fā)生。到時(shí)，最先受到?jīng)_擊的就是發(fā)放房貸的銀行。美國(guó)次級(jí)債危機(jī)和英國(guó)北巖銀行擠兌風(fēng)波的前車(chē)之鑒，值得我國(guó)商業(yè)銀行重新審視房貸的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。
目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲較快，存在明顯的非理性因素，商業(yè)銀行面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)顯著增加。
一是房貸作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)具有時(shí)限性。商業(yè)銀行把個(gè)人住房貸款當(dāng)作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來(lái)對(duì)待，但實(shí)際上，當(dāng)美國(guó)這種神話(huà)破滅時(shí)，居民按揭貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)就暴露無(wú)遺。其實(shí)這種資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性也是有時(shí)限的。特別是在利率進(jìn)入上升通道時(shí)期。近期美國(guó)次級(jí)住房抵押貸款市場(chǎng)爆發(fā)的危機(jī)，就警示了我們這一點(diǎn)。從2004年6月到2006年7月，美國(guó)聯(lián)邦基金利率從1%上升至5.25%，最優(yōu)惠貸款利率從4%上升至8.25%。低收入次級(jí)房貸者由于利率提升，沒(méi)有能力支付次級(jí)房貸本息而違約不斷，所購(gòu)房屋被抵押貸款公司收回，美國(guó)次級(jí)抵押貸款危機(jī)開(kāi)始蔓延。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展還不到十年，其個(gè)人住房按揭貸款余額就達(dá)到2.6萬(wàn)多億元，加以公積金住房貸款4000多億元，已經(jīng)超過(guò)了3萬(wàn)億元。目前，中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入加息周期，雖現(xiàn)在還難以同美聯(lián)儲(chǔ)兩年連續(xù)升息17次相比，但也足以引起商業(yè)銀行警惕。
二是虛假信用按揭屢禁不止。據(jù)了解，國(guó)內(nèi)銀行的房貸不良貸款，其中約有80%因虛假按揭而引起，是商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)控制薄弱導(dǎo)致的，這也正是我國(guó)的房貸風(fēng)險(xiǎn)所在。近幾年，各家國(guó)有商業(yè)銀行都在遭遇個(gè)人房貸違約行為。而最尷尬的就是，即使法院判了違約者敗訴，但最后也不一定能執(zhí)行到位。由于我國(guó)沒(méi)有建立起個(gè)人信用，所以只要有有關(guān)機(jī)關(guān)證明就能夠從銀行獲得貸款。既然人人都能開(kāi)出工資收入證明，都能夠從銀行獲得住房按揭貸款，那么住房按揭貸款者基本上是沒(méi)有信用等級(jí)可分。我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)雖然沒(méi)有次級(jí)抵押貸款之分，但對(duì)一些按揭貸款者來(lái)說(shuō)，估計(jì)其中很大部分人甚至連“次級(jí)信用”都沒(méi)有，風(fēng)險(xiǎn)不可小視。
三是商業(yè)銀行缺乏避險(xiǎn)工具。由于中國(guó)住房按揭貸款的證券化程度低，因此其不良信用貸款的風(fēng)險(xiǎn)基本聚積在銀行體系內(nèi)。目前銀行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)是一種“唇亡齒寒”的關(guān)系。在中國(guó)間接融資模式占主導(dǎo)的格局下，80%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，直接或間接地來(lái)自銀行貸款；通過(guò)貸款買(mǎi)房的個(gè)人，占全部購(gòu)房人總數(shù)的90%。無(wú)論是從房地產(chǎn)市場(chǎng)，還是從需求和供給來(lái)看，銀行都在里面起到了推波助瀾的作用。
在我國(guó)，目前房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，社會(huì)各界包括商業(yè)銀行在內(nèi)，普遍形成了對(duì)房?jī)r(jià)長(zhǎng)久上漲的預(yù)期，使其產(chǎn)生了個(gè)人住房貸款幾乎沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的思想。商業(yè)銀行認(rèn)為，即使是貸款者出現(xiàn)無(wú)力歸還貸款本息的情況，銀行收回房子拍賣(mài)也能抵償本息。但美國(guó)貸款公司沒(méi)有想到的是，美國(guó)各界普遍存在的房?jī)r(jià)只漲不跌的預(yù)期破滅了，樓市竟然出現(xiàn)了大幅跳水，房?jī)r(jià)已不能抵償貸款本息。我國(guó)如果出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌狀況，也不排除發(fā)生類(lèi)似情況。這一點(diǎn)必須引起高度重視。同時(shí)，在目前龐大的購(gòu)房需求中，不僅包含自住房需求，也夾雜著大量投機(jī)型需求。這意味著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著內(nèi)在不穩(wěn)定性，一旦部分購(gòu)房人的還貸能力出現(xiàn)問(wèn)題，極有可能發(fā)生連鎖反應(yīng)，誘發(fā)大量投機(jī)性?huà)伇P(pán)，使得房?jī)r(jià)在大漲之后發(fā)生大跌。
四是宏觀調(diào)控導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始累積。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，由于今年以來(lái)一部分城市的房?jī)r(jià)漲幅呈“過(guò)快”之勢(shì)，政府對(duì)調(diào)控的方向比較明確，針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控仍是未來(lái)一段時(shí)期的主基調(diào)和主戰(zhàn)場(chǎng)，對(duì)長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生深刻影響，房?jī)r(jià)后市不容樂(lè)觀。出于房市健康發(fā)展的考慮，我國(guó)陸續(xù)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，但未能有效落實(shí)。今后將會(huì)出臺(tái)更加綜合化、具體化、細(xì)則化的措施，以令房?jī)r(jià)及炒賣(mài)活動(dòng)有效地被壓制。在此情況下，房市有可能進(jìn)入震蕩整理，甚至出現(xiàn)下滑。如果仍“調(diào)而不控”，房市繼續(xù)過(guò)快上漲，最終也極有可能出現(xiàn)崩盤(pán)情況，如同上個(gè)世紀(jì)90年代的日本或亞洲金融危機(jī)爆發(fā)后的香港。屆時(shí)，這兩種情況最終都將引致銀行住房貸款面臨巨大的信用風(fēng)險(xiǎn)。
從目前的情況看，今后一段時(shí)期內(nèi)我國(guó)宏觀調(diào)控的措施可能更大，收緊流動(dòng)性的力度也會(huì)越來(lái)越強(qiáng)。央行和銀監(jiān)會(huì)日前已經(jīng)明確利用貸款所購(gòu)第二套(含)以上住房首付不得低于四成，貸款利率不得低于同期銀行基準(zhǔn)利率的1.1倍。而業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在當(dāng)下樓市供求關(guān)系緊張、房?jī)r(jià)進(jìn)入上升通道的情勢(shì)下，緊縮房貸身兼二任：長(zhǎng)期可控制銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)，短期可擠壓部分需求泡沫。如果商業(yè)銀行出于經(jīng)濟(jì)利益的考慮而忽然收緊銀根，則會(huì)更加惡化貸款客戶(hù)的資金狀況，使市場(chǎng)波動(dòng)的程度劇烈化。宏觀調(diào)控的累計(jì)效應(yīng)終將成為壓倒駱駝的最后一根稻草。
從美國(guó)次級(jí)房貸危機(jī)的教訓(xùn)來(lái)看，我們不要把個(gè)人住房按揭貸款一味看作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而應(yīng)當(dāng)視為一種潛在風(fēng)險(xiǎn)較高的貸款，只不過(guò)這種貸款的風(fēng)險(xiǎn)具有周期性、滯后性等特征而已。(夏志瓊)
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