在搜狐、焦點房地產(chǎn)網(wǎng)主辦、南方都市報協(xié)辦的“中國地產(chǎn)新視角廣州高峰論壇”會上，從北京趕赴廣州的馮科成為眾多地產(chǎn)商關(guān)注的明星人物。這位北京大學(xué)經(jīng)濟研究所地產(chǎn)金融研究中心的主任展開演講的主題是“房地產(chǎn)企業(yè)如何突破融資與財務(wù)困境”，而這無疑是令國內(nèi)房地產(chǎn)商陷入集體焦慮的重要話題。
自“9·27”房貸新政以來，以二套房為首的按揭貸款驟然收縮；同時，為地產(chǎn)商新開工項目提供輸血的開發(fā)貸款也再度掐緊；由于金融杠桿調(diào)控的傳遞效應(yīng)，使得利空的消息彌漫資本市場地產(chǎn)股，昔日的“香餑餑”轉(zhuǎn)瞬變成“燙山芋”，各路基金和股民倉皇出貨，地產(chǎn)股從股價巔峰迅速滑入陰跌通道。就這這樣，地產(chǎn)商集體遭遇融資瓶頸，尤其在馬不停蹄地圈地的當(dāng)下，遍地開花的大項目對于資金的渴求日益強烈。
不少專家在接受記者采訪時指出，房企在當(dāng)前緊縮的宏觀調(diào)控下，唯有轉(zhuǎn)變思路，通過私募等方式與別人合作，才能分分散風(fēng)險，還要推動房地產(chǎn)投資信托基金、企業(yè)化債券等多樣化融資體系的形成，才有望走出資金短缺的困境。
房市冬天廣深房價跌成交量降
在北京大學(xué)經(jīng)濟研究所房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科看來，十七大以來，中央緊縮的力度都在加強，到明年，這一方面的預(yù)期包括全年的調(diào)控會比以往幾年更加嚴(yán)厲�！斑@給我們怎樣的思考？中國房地產(chǎn)市場的前景會怎么樣？我給大家的基本解答是：寓于長期樂觀中的短期擔(dān)憂�！瘪T科對記者解釋。
馮科所謂的“短期的擔(dān)憂”，正是當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)的集體焦慮。在2007年上半年，包括深圳、廣州、北京在內(nèi)的一線城市以及威海、北海、秦皇島、大連、福州等二線城市房價飆漲，有的漲幅甚至超過了100%.“動能釋放得太快了，短期調(diào)整是不可避免的；至于你是否會被擠出市場，要看你的資金實力、土地儲備，你有沒有能力拿土地，或者你的負(fù)債率是不是很高，那么在銀行收縮銀根的情況下，很多中小開發(fā)商必然慘遭淘汰，玩不下去了�！边@位專家分析。
廣州市國土房管局向國務(wù)院檢查組提交的最新匯報材料顯示，廣州11月份一手房成交價格出現(xiàn)今年以來的首次大幅下降，11月成交均價為10433元/平方米，環(huán)比2007年10月均價下降1141元/平方米，下降幅度9.9%，單月出現(xiàn)近兩位數(shù)降幅是廣州樓市近兩年前所未有的。而在深圳，自今年上半年連連演繹驚人漲幅以后，9月份開始成交量驟然萎縮、真正的意向買家持幣觀望，類似中天置業(yè)這樣炒樓囤房的部分中介公司或關(guān)閉或崩盤。由深圳開始，樓市步入拐點的信號逐漸釋放出來。
馮科說，在2005年前，單在廣州市場，就有很多房地產(chǎn)開發(fā)商。經(jīng)過輪番的政策調(diào)控，到現(xiàn)在核心的房地產(chǎn)商只有200-300家，而占市場90%的份額的只有前六家，估計只有實力強大的房企才能挺過這個寒冬。按照馮科個人的判斷，“從2007年9月開始，預(yù)計會有持續(xù)15個月的調(diào)整期�！钡L期來看，“只要不發(fā)生戰(zhàn)亂，那么房價穩(wěn)步上漲仍是一個趨勢�！�
政策利劍房貸新政緊縮貸款
突如其來的樓市調(diào)整，緣自今年臨近國慶的“9·27”央行房貸新政，由于二套房首付和利率的提高，使得原本熱衷于不動產(chǎn)的投資者猶豫起來，包括地產(chǎn)商、中介公司以及游資組成的投機客紛紛嘗到囤房炒樓的代價；央行的房貸新政不僅直指按揭貸款，還毫不猶豫地掐住了開發(fā)貸款的發(fā)放，不少地產(chǎn)商的新開工項目只是畫了個地盤，由于缺乏資金供血，就再也沒有實力蓋起高樓。
對地產(chǎn)商來說，一連串糟糕的消息接踵而至：中國證監(jiān)會等國家部委對于房企IPO的審批程序比以往更復(fù)雜，除了常規(guī)的一系列程序外，發(fā)改委還要審核企業(yè)是否符合“70%以上90平方米以下”的強制性規(guī)定等等，焦急排隊等待叩開資本市場大門的地產(chǎn)商只能表示“上市/回歸計劃因故延遲下來”。
12月初，北京師范大學(xué)金融研究中心出爐的《中國房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評估報告》在社會上引起很大的震動。這份報告認(rèn)為，到2007年底，房地產(chǎn)開發(fā)商囤地約為10億平方米，同時，銀行體系每向房地產(chǎn)行業(yè)注入4元資金，就有1元被沉淀在土地上。報告主要撰寫人、北京師大金融中心主任鐘偉告訴記者，“繼續(xù)維持既有的決策思維定勢和市場供求狀況，對房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)來說，將是一場危險而巨大的賭博。”
馮科也有同樣的擔(dān)憂�！耙恢币詠淼你y行業(yè)對房地產(chǎn)行業(yè)的過度支持，使得從開發(fā)貸款到住房按揭貸款的金融資金已超過3萬億元，”馮科提醒大家，亞洲金融危機的爆發(fā)就是緣于把太多的短期資金運用在長期投資中，在中國的房地產(chǎn)領(lǐng)域，亦有太多的金融資本沉淀其中。
12月8日，央行令人猝不及防地宣布提高存款準(zhǔn)備金率1%，使得商業(yè)銀行的存款準(zhǔn)備金率達(dá)至14.5%，此次新政直接凍結(jié)的資金達(dá)到4000億元。消息一出，銀行股和地產(chǎn)股首當(dāng)其沖，領(lǐng)跌大盤。與之同時，2008從緊的貨幣政策與地產(chǎn)貸款將被嚴(yán)控的聲音彌漫整個業(yè)界。
發(fā)展瓶頸到股市圈錢風(fēng)險大
對于急速擴張中的房地產(chǎn)企業(yè)而言，對于資金的渴求已經(jīng)到了嗷嗷待哺的階段。最為人津津樂道的案例，是華遠(yuǎn)地產(chǎn)任志強和SOHO中國董事局主席潘石屹再度上演的“雞蛋換糧票”的故事。由于9月28日華遠(yuǎn)地產(chǎn)第一次借殼方案受阻，急須資金的任志強不得不把北京公館和原民源大廈兩個項目以25億元的價格賣給了潘石屹，以解燃眉之急。
雖然從目前房地產(chǎn)資金來源的情況來看，結(jié)構(gòu)有了一些多元化，但是總體上仍然是以銀行信貸為主。“預(yù)付款、銀行貸款、自籌資金占到房地產(chǎn)業(yè)融資方式的70%以上，顯然融資渠道還不夠?qū)�。加上央行的緊縮信號不斷釋放，房企發(fā)展面臨著土地、資金的雙重約束，能否具備強大的融資能力，已成為考核企業(yè)競爭力的指標(biāo)。”建設(shè)部政策研究室主任陳淮說。
馮科也作如是判斷。在其看來，住房改革和消費觀念已經(jīng)市場化了，傳統(tǒng)意義的住房改革不斷深化卻遭遇到金融改革明顯滯后的瓶頸。
而地產(chǎn)專家韓世同擔(dān)心的是，國內(nèi)許多房企到股市圈錢的行為，相當(dāng)于美國發(fā)放抵押貸款的金融機構(gòu)把次級抵押貸款“打包”證券化。“如果說美國次級抵押貸款打包證券化放大了美國次級貸危機在全球的影響，那么，中國當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)到股市的圈錢行為也無疑是放大了中國房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，我國的銀行、股市自然將面臨災(zāi)難性的影響，”這位專家擔(dān)心。
“在這個時期要學(xué)會自救，比如與別人合作來分擔(dān)風(fēng)險；另外，要嘗試多渠道的融資；還要尋找標(biāo)準(zhǔn)化的道路控制各個環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的風(fēng)險。”馮科給出一系列建議。
旁邊報道
融資受限巨頭聯(lián)手開發(fā)
就在上周，香港知名地產(chǎn)商新鴻基的副主席兼董事總經(jīng)理郭炳江宣布，未來新鴻基公司將傾向于以合作的方式進(jìn)軍內(nèi)地房地產(chǎn)市場，以此分散風(fēng)險。與郭炳江話音相呼應(yīng)的是，新鴻基欣然宣布將參與廣州獵德項目的開發(fā)與經(jīng)營。
這個落槌價高達(dá)46億元的大型商業(yè)項目的競逐風(fēng)云令人記憶猶新。9月29日，富力地產(chǎn)與合景泰富聯(lián)合舉牌力壓群雄，當(dāng)時僅舉牌一次的新鴻基便與獵德商業(yè)地塊失之交臂。但是，12月中旬，富力地產(chǎn)董事長李思廉表示，公司與合景泰富聯(lián)合競得的地皮將邀請新鴻基參與合作，三方各持三分之一的權(quán)益，項目總投資額將達(dá)到100億元。
對于此次同業(yè)內(nèi)的牽手合作，公開的解釋是，新鴻基擁有豐富的商場及物業(yè)管理經(jīng)驗，而富力地產(chǎn)在國內(nèi)市場遙遙領(lǐng)先，并且已加大了商業(yè)地產(chǎn)的投資力度，三方合作無疑是優(yōu)勢互補的共贏選擇。而在合景泰富上市之前，富力地產(chǎn)亦投資8億元認(rèn)購其新股發(fā)行總數(shù)20%，雙方自然“沾親帶故”。
馮科認(rèn)為，在融資渠道受限的情況下，地產(chǎn)商打破常規(guī)的思路，撇開競爭思維攜手合作，這樣既可以分散風(fēng)險，又有效緩解了當(dāng)下的資金壓力。
專家觀點
房企融資應(yīng)該多元化
中央財經(jīng)大學(xué)金融與證券研究所所長韓復(fù)齡認(rèn)為，房企要實現(xiàn)融資的多元化，要向上市融資、股權(quán)融資、信托計劃等方向大力發(fā)展。目前我國上市的房地產(chǎn)公司不足60家，只占我國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的0.2%，其中，通過借殼融資將房地產(chǎn)企業(yè)裝入上市公司是比較便捷的方式。而對于許多中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，通過股權(quán)融資和信托計劃等直接融資方式，具有流動性強、交易費用低等優(yōu)勢，應(yīng)該大力發(fā)展。
馮科認(rèn)為，房企要實現(xiàn)融資的多元化，一則要推動房地產(chǎn)金融產(chǎn)品多元化，形成包括房地產(chǎn)投資信托基金REITs、企業(yè)化債券在內(nèi)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系，研究適合中國國情不動產(chǎn)的證券工具，加快短期融資券信用評級系統(tǒng)的建設(shè)等。二則需要房地產(chǎn)企業(yè)積極參與金融市場的創(chuàng)新，比如發(fā)行信托計劃、收購上市公司、參股金融機構(gòu)、發(fā)起設(shè)立地產(chǎn)基金等等。（黃夢真 戴凌波）
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