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政府假如一定要開征嚴(yán)格意義上的物業(yè)稅，必須首先將土地的相對完整權(quán)利確認(rèn)給業(yè)主
物業(yè)稅是不是要開征了？每到歲末年初，或在房地產(chǎn)市場調(diào)控吃緊的時候，人們都會提出這個問題。近日中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長宋春華預(yù)測說，2008年物業(yè)稅有出臺的可能。物業(yè)稅政策研究制定工作的參與者、北京大學(xué)不動產(chǎn)研究中心主任馮長春也透露，財政部門本來要在2007年正式試點(diǎn)開征物業(yè)稅的，由于種種原因未啟動。他說，物業(yè)稅可能在2008年開始試點(diǎn)，而且最先從商業(yè)地產(chǎn)開始征收。
其實(shí)，物業(yè)稅早就已經(jīng)在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、河南、安徽、福建、大連等10個省市區(qū)進(jìn)行模擬空轉(zhuǎn)。但要真正開征物業(yè)稅，最基本的立法程序是不能省略的。按照《立法法》，物業(yè)稅立法權(quán)在全國人大及其常委會，國家稅務(wù)部門只能提出立法議案，由全國人大常委會審議。而稅務(wù)部門目前還沒有提出立法議案，因而，物業(yè)稅不可能在明年開征。
不過，涉及物業(yè)稅的若干重大問題，卻需要事先厘清。
首先，物業(yè)稅不應(yīng)當(dāng)被單純地當(dāng)成一種調(diào)控房地產(chǎn)市場的工具看待。政府征稅的惟一堅實(shí)依據(jù)，是政府的公共財政需求。如果把稅收當(dāng)作調(diào)控手段，那就會輕易地開征新稅，而即便市場狀況已無調(diào)控必要，此稅也很難取消——這是“自利本質(zhì)”所決定的。
因此，假如其他稅種已經(jīng)滿足了這種需求，立法機(jī)構(gòu)就不應(yīng)當(dāng)讓政府開征新稅。假如基于特殊原因一定要開征新稅，立法機(jī)構(gòu)就必須在賦予政府設(shè)立這一新稅權(quán)力的同時減免其他稅種，以保持政府稅收規(guī)模的合理性，避免給民眾帶來過于沉重的稅負(fù)。
具體到物業(yè)稅，它將會涉及幾乎所有民眾，且未來稅收規(guī)模相當(dāng)巨大。因而立法機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)更為謹(jǐn)慎，避免倉促開征。最為重要的是，在開征物業(yè)稅之前，必須明確物業(yè)稅的性質(zhì)，進(jìn)而理順目前的種種房地產(chǎn)稅費(fèi)、尤其是土地出讓金與物業(yè)稅的關(guān)系，以避免雙重甚至多重征稅。
從根本上說，目前以政府壟斷城市建設(shè)用地、獲得土地出讓金為核心的房地產(chǎn)制度，與嚴(yán)格意義上的物業(yè)稅是不兼容的。
在一般開征物業(yè)稅的國家，物業(yè)、不動產(chǎn)(property)不只是指房屋，更多地是指房屋所占用的土地。在這些國家，人們通常在獲得房屋的同時獲得了——土地的所有權(quán)、占有權(quán)——不管是什么概念，通常是對土地享有較為完整的權(quán)利，并占有這種權(quán)利的收益，比如增值收益、轉(zhuǎn)讓收益。
政府征收物業(yè)稅，就是對這樣一宗財產(chǎn)之持有征稅。
在中國，法律規(guī)定，商品房所占用之土地系國有，政府享有所有權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)商從政府手中購買土地的七十年建設(shè)使用權(quán)，為此向政府繳納了巨額的土地出讓金，開發(fā)商在出售房屋的時候，將此已經(jīng)過分割的建設(shè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給業(yè)主。
但這筆土地出讓金究竟屬于何種性質(zhì)，法律無明確規(guī)定。
政府出于自己的利益，傾向于把土地出讓金理解為一次繳清的七十年土地租金。不少地方政府，甚至包括民眾，似乎都有一種想法：政府隨時可以基于自己對土地的所有權(quán)，啟動拆遷等程序，收回業(yè)主占有的建設(shè)使用權(quán)。也就是說，一塊地，政府可以過上幾十年就轉(zhuǎn)賣一次，再收一次土地出讓金。
假如土地出讓金確屬這種性質(zhì)，那政府就沒有理由開征物業(yè)稅，因?yàn)�，業(yè)主根本就不是其物業(yè)的主要價值源泉——土地——的持有人。如果非要開征，納稅主體也是政府自己，這當(dāng)然毫無意義。
因此，政府假如一定要開征嚴(yán)格意義上的物業(yè)稅，必須首先將土地的相對完整權(quán)利確認(rèn)給業(yè)主。實(shí)際上，《物權(quán)法》已經(jīng)對此作出了規(guī)定。按照《物權(quán)法》，業(yè)主所獲得的國有土地七十年建設(shè)使用權(quán)可以自動續(xù)期。所以，業(yè)主實(shí)際享有無限期之建設(shè)使用權(quán)。按照法理，這種權(quán)利應(yīng)當(dāng)可以抗衡政府的所有權(quán)。業(yè)主享有自己房屋所占有的土地之近乎完整的權(quán)利，包括獲得土地增值和轉(zhuǎn)讓的收益。這也就是說，業(yè)主透過開發(fā)商間接繳納給政府的土地出讓金，實(shí)際上是一次買斷了對土地的完整權(quán)利，政府此后無權(quán)以所有者身份對此土地提出利益主張，而只能以公共管理者身份進(jìn)行管理。
只有確認(rèn)了這一點(diǎn)，政府對居民的房屋開征物業(yè)稅才是順理成章的。
政府作為土地的初始所有者，可繼續(xù)獲得土地出讓金。但一旦獲得這筆收入，就一次性賣出了所有權(quán)利。政府盡管仍然可以保留名義上的所有權(quán)，但土地的實(shí)際支配權(quán)已歸業(yè)主——既已收了巨額土地出讓金，又不交出對土地的支配權(quán)，還要征收物業(yè)稅，這顯然是不合理的。 ★
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