發(fā)表評論 2007年，人們對于房市最明顯的感受就是漲價，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，去年全年70個大中城市房屋銷售價格比上年上漲7.6%，漲幅比上年提高2.1個百分點。但是進入2008年，人們卻愈發(fā)感到房市變得撲朔迷離。據(jù)中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)，2008年第一周，全國主要城市商品房市場整體成交量出現(xiàn)了大幅萎縮現(xiàn)象，而且部分城市顯現(xiàn)出更加濃郁的“有價無市”市場氛圍。另有資料顯示，北京房價在2007年的最后四周中只有一周在上漲，其他三周都出現(xiàn)了不同程度的下跌。此外，去年10月份，上海、深圳和廣州的房價都出現(xiàn)了下降的拐點，這種下跌的趨勢一直持續(xù)到去年12月份。
在全國房價最高也是漲幅最高的幾個主要城市，房價出現(xiàn)下降現(xiàn)象是否預(yù)示著房市遭遇寒流，是否房價真正出現(xiàn)了拐點？一時間，各種猜測和辯論紛至沓來，目前這種激辯還在繼續(xù)，尚未定論，但國家對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控力度的升級、供需雙方的博弈使房市變得日趨復(fù)雜是不爭的事實，這給房地產(chǎn)業(yè)資金主要來源的銀行敲響了警鐘。房地產(chǎn)業(yè)是最典型的資金密集型行業(yè)，資金絕大多數(shù)來自銀行信貸，購房者買房，也多向銀行貸款。正如央行副行長劉士余去年12月在加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理專題會議上所講，如果銀行不注意防范房地產(chǎn)貸款中的風(fēng)險，放松貸款標(biāo)準(zhǔn)，過度發(fā)放個人按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款，就有可能催生房地產(chǎn)泡沫或放大泡沫，泡沫的破裂，首先危及的是銀行的貸款安全乃至金融安全。
個人房貸一直都是國內(nèi)外商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但在去年，美國的這一領(lǐng)域卻發(fā)生了次貸危機，首當(dāng)其沖受到波及的就是商業(yè)銀行，諸如花旗、高盛等國際巨頭均損失慘重，使銀行“房貸安全”的思維大為改變。而去年國內(nèi)房貸市場出現(xiàn)了爆炸式增長。房貸占個貸比重一般約在90%左右，截至去年11月末，14家國有銀行和股份制商業(yè)銀行的個貸增量總計約8000億元，較2006年增長近4倍。專家分析，這與去年房地產(chǎn)市場的火爆和房價的大幅上漲有關(guān)，如此大規(guī)模的個人房貸給銀行風(fēng)險埋下了很大的隱患，一旦房價出現(xiàn)波動，銀行的資產(chǎn)很可能受到損失。這其中還包括一部分加按揭和轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，盡管在去年央行的警示下，多數(shù)銀行已經(jīng)停辦，但是已經(jīng)有很大的存量，增加了銀行潛在風(fēng)險，
去年央行的6次加息也預(yù)示著銀行的潛在風(fēng)險水漲船高。5年期以上個人房貸基準(zhǔn)利率，已由去年初的6.84%增加到現(xiàn)在的7.83%，房貸優(yōu)惠利率也由去年初的5.81%增加到目前的6.65%，去年還感受不到還貸壓力增大的“供房族”現(xiàn)在已開始“集中埋單”。而在去年房價大幅上漲及繼續(xù)上漲的預(yù)期下，投資炒房的人也不在少數(shù)。一位銀行人士分析，對于購買自住用房的，不會在短時間內(nèi)賣出房屋，房價短期的變化對他們影響不大，但對于那些貸款炒房者，在月供不斷增加的情況下，一旦房價出現(xiàn)暴跌將直接影響他們的還貸能力。
此外，房市的低迷、成交量的萎縮導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)貸款也蘊藏著很大的風(fēng)險。據(jù)銀行專業(yè)人士介紹，房地產(chǎn)開發(fā)過程一般是，房地產(chǎn)商自己籌集一部分資金用于項目啟動，然后向銀行申請貸款用于項目的后續(xù)建設(shè)，在預(yù)售開始后制定還款計劃，將一定比例的預(yù)售資金用于歸還銀行貸款，銷售不暢將會直接影響房地產(chǎn)商的還款進度。
可以說，近期的房價波動是去年一系列調(diào)控措施的累積效應(yīng)在房地產(chǎn)市場的顯現(xiàn)，局部地區(qū)一度過于狂熱的房地產(chǎn)投機氣氛得到了有效降溫。這種緊縮效應(yīng)在2008年還將加大，貨幣政策首度“從緊”，占銀行貸款很大比重的個人房貸和房地產(chǎn)開發(fā)貸款自然是調(diào)控的重點。近日，國務(wù)院又對閑置房地產(chǎn)用地征繳增值地價作出了明確規(guī)定。在此情況下，市場持幣觀望氣氛日益濃重。央行發(fā)布的《2007年第四季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查》顯示，調(diào)查的7個大城市居民購房意愿除廣州和重慶外，均較去年第三季度下降。種種跡象顯示，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度正在升級，市場的不確定性因素將增多。如何控制好存量和增量房地產(chǎn)貸款風(fēng)險成為2008年商業(yè)銀行的嚴(yán)峻考驗。
各大銀行顯然已經(jīng)嗅到了風(fēng)險的氣味，早已在各方面開始加強了對房地產(chǎn)貸款的監(jiān)控和風(fēng)險防范。去年9月，央行發(fā)布通知提高了第二套(含)以上住房貸款的首付款比例和利率水平后，又于12月下發(fā)了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，明確界定第二套房以戶為單位進行認(rèn)定，并重申“嚴(yán)格住房消費貸款管理”。在兩個通知的指引下，各大銀行均收緊了對于第二套房貸款的限制，對于第一套房的貸款條件也提高了不少，執(zhí)行更加嚴(yán)格的貸款標(biāo)準(zhǔn)和審查步驟。據(jù)銀行人士介紹，這一方面是因為房貸風(fēng)險的提高，另一方面也是提高利潤的需要，在嚴(yán)控信貸規(guī)模時只有堅持貸款優(yōu)中選優(yōu)，才能提高貸款的邊際收益率。另據(jù)記者了解，工行、中信等銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放也是慎之又慎，只有一些資質(zhì)較好的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)才肯做，同時還加強了對于已發(fā)放貸款的貸后檢查和管理。
由于持續(xù)加息帶來了房貸還款額的計算困難，為督促客戶按時足額還款，目前一些銀行開始采取多種手段通知客戶貸款利率上調(diào)并為客戶制定新的還貸計劃。例如，工行將采取短信提醒、電話告知、郵寄新的還款計劃表等方式通知客戶，除了一些常用的通知手段外，建行今年打算免費給個人按揭客戶郵寄《個人貸款對賬單》，讓客戶及時掌握自己的還款扣款情況。
而今，美國次貸的又一波沖擊已經(jīng)襲來，1月15日，花旗集團爆出去年第四季度巨虧98.3億美元的消息，17日，美林公司也宣布去年第四季度虧損98億美元。以鄰為鑒，盡管中國的房市和房價何去何從還很難定論，但銀行應(yīng)警鐘長鳴，切實加強風(fēng)險管理，防患于未然。(李文龍）
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