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限價(jià)房亂象反思:住房保障嫁接市場必然走向畸形

2008年02月29日 08:58 來源:上海證券報(bào) 發(fā)表評論

  住房保障是政府不可推卸的責(zé)任,任何向市場的轉(zhuǎn)嫁行為,都必然以利益交換為基礎(chǔ),由于政府與開發(fā)商都有逐利傾向,住房保障向市場嫁接必然使民生付出更沉重的成本。因此,對于政府在住房保障中的責(zé)任必須予以明確和規(guī)范,防止住房保障制度因嫁接于市場而扭曲變形。

  被建設(shè)部和許多地方政府力推的雙限房,已經(jīng)開始變味并走向畸形!渡虾WC券報(bào)》對廣州雙限房相關(guān)問題的追蹤報(bào)道,讀后令人觸目驚心。根據(jù)受益對象劃分,廣州市限價(jià)房出現(xiàn)的問題主要包括兩個(gè)方面:

  一是惠及開發(fā)商自身的功利性極強(qiáng)的“自留地”項(xiàng)目。記者抽樣調(diào)查的7個(gè)雙限房項(xiàng)目幾乎百分之百按照限價(jià)房用地配“自留地”的方式出讓,即開發(fā)商在拿到地塊后可以留有部分用來自由規(guī)劃開發(fā),如可以做高檔公寓、甚至別墅。二是惠及單位的功利性同樣強(qiáng)的豪華自建房項(xiàng)目。廣州花都區(qū)新華街風(fēng)神大道北項(xiàng)目,是目前國內(nèi)最大的一個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目。然而,這個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目竟然是優(yōu)先甚至定向銷售給廣州風(fēng)神汽車公司內(nèi)部員工的單位自建房:2700多套房源中,70%以上為三房、四房、復(fù)式和別墅房型,算得上是“史上最豪華”單位自建房。

  雙限房因?yàn)檫^多的功利化因素而走向畸形,乃是住房保障嫁接于市場的必然結(jié)果。

  住房保障是誰的責(zé)任?毫無疑問,是政府——這是全世界公認(rèn)的對于住房保障的定位,許多國家直接在法律上確立了這一點(diǎn)。比如,早在1901年,荷蘭通過的《住房法》就規(guī)定:政府在住房市場中扮演決定性的角色,為公共住房建設(shè)提供補(bǔ)貼和制定建筑規(guī)范。荷蘭憲法中也強(qiáng)調(diào),“提供充足住房”是政府的責(zé)任。憲法和法律所確立的責(zé)任是政府必須認(rèn)真履行的。在法律的強(qiáng)制力量下,荷蘭政府共建造了239.36萬套公共住房,而荷蘭全國的總?cè)丝诓?600萬人!

  我國法律同樣間接規(guī)定了政府在住房保障方面的責(zé)任。比如,《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第二條規(guī)定:“經(jīng)濟(jì)適用住房,是指政府提供政策優(yōu)惠,限定套型面積和銷售價(jià)格,按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè),面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng),具有保障性質(zhì)的政策性住房!

  在我國,法律所承認(rèn)的社會(huì)保障性住房大致有兩種:一是經(jīng)濟(jì)適用房,二是廉租房。這兩種住房又有區(qū)別,后者是完全由財(cái)政承擔(dān)建設(shè)責(zé)任的,政府只象征性地收取一點(diǎn)租金。而前者則需要通過劃撥土地、免收相關(guān)費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用(由政府承擔(dān))來為中低收入者提供優(yōu)惠。

  但是,現(xiàn)在的地方政府不愿意在社會(huì)保障性住房方面加大投入。一方面,土地價(jià)格越來越高,土地出讓收益已經(jīng)成為地方財(cái)政中最重要的一部分(在一些地方占到了60%以上)。另一方面,房價(jià)越來越高,建造保障性住房的成本與機(jī)會(huì)成本大大提高。但保障性住房又不能不建。在這種兩難的情況下,有關(guān)部門和地方政府推出了一種變通的住房保障措施:雙限房與經(jīng)濟(jì)租用房。

  雙限房與經(jīng)濟(jì)適用房的最大區(qū)別在于,地方政府不需劃撥土地,仍然可以通過出讓土地獲利,只是壓縮了一部分開發(fā)商的利潤。因此,雙限房不過是打了折扣的商品房。但是,開發(fā)商愿意主動(dòng)讓出一部分本屬于自己的利潤嗎?倘若開發(fā)商不能得到對等的回報(bào),地方政府試圖通過完全壓縮開發(fā)商的利潤以使限價(jià)房與商品房價(jià)格拉開距離的設(shè)想,肯定會(huì)因遭到開發(fā)商的抵觸而落空。限價(jià)房無疑將走向絕路。在這種情況下,地方政府就可能通過給開發(fā)商“自留地”,允許其建設(shè)利潤率更高的別墅來彌補(bǔ)建造限價(jià)房的“損失”——這里所指的損失只不過是開發(fā)商少賺的利潤而非真正意義上的損失。

  在雙限房政策下,雖然它被冠以保障性住房的名號,但實(shí)際上地方政府不僅不需要投入,不需要減少收入,還能繼續(xù)收取土地出讓金及城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。開發(fā)商也獲得了同樣豐厚的回報(bào)。我們知道,2004年,國發(fā)28號文等國家政策要求停止別墅建設(shè),在國家政策嚴(yán)厲禁止的情況下,別墅的身價(jià)無疑也大大提高,在這種情況下,一些房地產(chǎn)商卻通過開發(fā)限價(jià)房換來別墅建設(shè)的資格,這自然是開發(fā)商求之不得的。

  不難看出,無論是開發(fā)商還是地方政府都能從中獲利,這與經(jīng)濟(jì)適用房中政府不獲利、開發(fā)商利潤被壓縮在3%以內(nèi)的狀況相比,已經(jīng)發(fā)生了實(shí)質(zhì)性的變化。因此,雙限房受到建設(shè)部和不少地方政府的推崇,一些地方甚至直接用雙限房來替代經(jīng)濟(jì)適用房,停止了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。

  住房保障通過交易的方式來解決,通過嫁接于市場來解決,實(shí)際上是在轉(zhuǎn)移地方政府的責(zé)任,這必然導(dǎo)致雙限房的扭曲。

  同樣扭曲的還有經(jīng)濟(jì)租用房。經(jīng)濟(jì)租用房是廉租房的“衍生品”。經(jīng)濟(jì)租用房與廉租房最大的區(qū)別是,后者租給低收入人群,前者租給城市中等收入家庭;后者的租金是象征性征收,而前者的租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于后者,是市場化租金加上政府補(bǔ)貼后的結(jié)果。

  如果說雙限房轉(zhuǎn)嫁了政府對中低收入者的部分住房保障責(zé)任,經(jīng)濟(jì)租用房則轉(zhuǎn)嫁了政府對低收入者的部分住房保障責(zé)任。所謂的經(jīng)濟(jì)租用房與廉租房相比,政府的負(fù)擔(dān)要減輕很多,建設(shè)廉租房的責(zé)任也被部分推卸。這也就難怪,為何一些地方在得到經(jīng)濟(jì)租用房的消息后,爭相模仿了——有些地方直接放棄廉租房建設(shè),代之以經(jīng)濟(jì)租用房。經(jīng)濟(jì)租用房與雙限房的性質(zhì)決定了,它們不能取代廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房,只有當(dāng)政府繼續(xù)積極建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房,將經(jīng)濟(jì)租用房與雙限房作為一種補(bǔ)充的時(shí)候,經(jīng)濟(jì)租用房與雙限房才能發(fā)揮積極作用。但是,目前我們看到更多的是經(jīng)濟(jì)租用房與雙限房對廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的取代,這是一種令人擔(dān)憂的傾向。

  應(yīng)該認(rèn)識到,住房保障是政府不可推卸的責(zé)任,任何向市場的轉(zhuǎn)嫁行為,都必然以利益交換為基礎(chǔ),由于政府與開發(fā)商都有逐利傾向,在住房保障向市場嫁接的過程中,民生必然付出更大更沉重的成本。從這個(gè)角度來看,廣州市的雙限房走向畸形不是偶然乃是必然的結(jié)果。(資深房地產(chǎn)評論人士 賈圖)

編輯:祁智】
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