2007年8月國(guó)務(wù)院24號(hào)文提出限期全國(guó)形成面向低收入群體的住房保障體系,2008年元旦國(guó)家主席胡錦濤在新年賀詞中提出百姓要“住有所居”,為中國(guó)式住房保障決定性地確定了方向和步驟。
此前,由于過于強(qiáng)化住宅的商品屬性所帶來的中低收入群體住房之痛,以及相關(guān)的住房制度之弊,推動(dòng)有關(guān)方面從2008年開始由社會(huì)層面的認(rèn)知轉(zhuǎn)為密集的政府政策診療。但政策轉(zhuǎn)向、執(zhí)行所激發(fā)出來的細(xì)節(jié)碰撞,亟須政策的進(jìn)一步完善。
住房市場(chǎng)化之利弊
住房制度改革歷經(jīng)曲折。
中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)張?jiān)税盐覈?guó)住房制度改革歷程分為5個(gè)階段,即:1980年至1988年的試點(diǎn)階段;1988年至1994年的全國(guó)推進(jìn)房改階段;1994年至1998年的深化城鎮(zhèn)住房制度改革階段;1998年至2003年的停止住房實(shí)物分配,實(shí)行住房分配貨幣化階段;2003年至2007年的調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),建立住房保障制度階段。從2007年開始,我國(guó)住房制度改革進(jìn)入第六個(gè)階段,即強(qiáng)化住房保障階段。
張?jiān)吮硎,這五個(gè)階段經(jīng)歷了住房政策從“市場(chǎng)、保障并重”到“重市場(chǎng)、輕保障”,又再回“市場(chǎng)、保障并重”的曲折過程。
建設(shè)部原副部長(zhǎng)楊慎坦言,不能否定住房市場(chǎng)化的積極作用,住房市場(chǎng)化推動(dòng)了對(duì)住宅的投資和GDP的增加。建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾指出,在市場(chǎng)化激勵(lì)下,僅2003~2007年的五年,全國(guó)城鎮(zhèn)住宅投資總額達(dá)到6.7萬億元,比上一個(gè)五年增加了4萬多億元,年均竣工住宅超過6億平方米。
反映在人均居住面積上,1978年,全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均建筑面積是6.7平方米。到1998年人均居住建筑面積提高到了18.7平方米。特別是1998年后,提出停止實(shí)物分房,實(shí)行貨幣分配,同時(shí)培育和發(fā)展以住宅為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)。結(jié)果到了2007年,全國(guó)城市居民人均住房面積達(dá)到28平方米。
但在將住房大力推向市場(chǎng)的同時(shí),弊端也逐漸積累。1998年房改時(shí)曾提出要最后形成以經(jīng)濟(jì)適用房為主的住房供應(yīng)體系,但2007年數(shù)據(jù)顯示,盡管多年來經(jīng)濟(jì)適用住房投資大幅增長(zhǎng),但只占商品住宅投資的4%左右。
此外,住房市場(chǎng)化所推動(dòng)的房?jī)r(jià)不斷攀升也越發(fā)使低收入家庭遭遇住房窘境!(jù)建設(shè)部統(tǒng)計(jì),目前全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積低于10平方米的低收入家庭還有約1000萬戶,占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的5.5%。由于以往將住房問題界定為市場(chǎng)領(lǐng)域,結(jié)果截至2007年10月底,累計(jì)全國(guó)只解決了68.1萬戶。
對(duì)此,建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥強(qiáng)調(diào),全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)單純地追求平均數(shù)是不夠的,應(yīng)當(dāng)設(shè)法讓所有的社會(huì)居民都能夠享有適當(dāng)?shù)淖》俊?
框架明確
“在住房保障體系建設(shè)方面, 2007年以前體系支離破碎,只有廉租房的零星建設(shè)?陀^說,2007是個(gè)元年,城市政府開始行動(dòng)起來,以建立起一個(gè)分層次的住房體系!北本┙ㄎ晃还賳T對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》描述各地住房體系狀況。
現(xiàn)在,建設(shè)部對(duì)現(xiàn)階段我國(guó)住房問題,也基本上有了一個(gè)比較明朗的政策取向:低收入家庭主要通過廉租住房解決,外加經(jīng)濟(jì)適用住房;中等收入家庭根據(jù)各地實(shí)踐可以采取限價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)租用房的辦法解決;高收入家庭主要通過市場(chǎng)解決。
根據(jù)安排,2008年年底前,所有市、縣對(duì)符合規(guī)定住房困難條件、申請(qǐng)廉租住房租賃補(bǔ)貼的城市低保家庭,基本做到應(yīng)保盡保。東部地區(qū)和其他有條件的地區(qū)須將廉租住房保障范圍擴(kuò)大到低收入住房困難家庭。
對(duì)于商品住房?jī)r(jià)格高位運(yùn)行和上漲較快的大中城市,建設(shè)部要求2008年度批準(zhǔn)規(guī)劃的商品住房建設(shè)中,要增加限價(jià)商品房供應(yīng),努力幫助中等收入家庭解決住房問題。
據(jù)了解,限價(jià)商品房在2008年將全面推開,目前全國(guó)大多數(shù)省份已提出了相應(yīng)的計(jì)劃。而經(jīng)濟(jì)租賃房試點(diǎn)辦法也在福建省的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上,2008年一季度將在北京推出。
為使住房保障目標(biāo)由上而下落地,建設(shè)部明確要求各地政府1月底前要公布2008年度住房建設(shè)計(jì)劃。3月底前要公布2009年住房建設(shè)計(jì)劃。6月底前要公布2008~2012年住房建設(shè)規(guī)劃。
對(duì)規(guī)劃內(nèi)容建設(shè)部也做了不厭其煩的說明:重點(diǎn)明確廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的結(jié)構(gòu)比例、建設(shè)規(guī)模,并落實(shí)到具體地塊、項(xiàng)目,控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模,明確項(xiàng)目開竣工時(shí)限,確保供應(yīng)出去的土地能夠及時(shí)開發(fā)建設(shè)。
作為對(duì)地方政府的其他制約,國(guó)務(wù)院要求省級(jí)人民政府對(duì)本地區(qū)解決城市低收入家庭住房困難工作負(fù)總責(zé),要對(duì)所屬城市人民政府(縣級(jí)以上政府,包括縣級(jí))實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制管理,進(jìn)行相應(yīng)政績(jī)考核。城市政府每年在向同級(jí)人民代表大會(huì)所作的政府工作報(bào)告中報(bào)告解決城市低收入家庭住房困難年度計(jì)劃的完成情況。
資金仍存缺口
建設(shè)部副部長(zhǎng)姜偉新近日坦言,從近期國(guó)務(wù)院督查組對(duì)各地檢查情況看,當(dāng)前推進(jìn)廉租住房制度建設(shè)遇到的問題,其中包括廉租房的房源不足。
而房源不足的背后是資金問題。
目前,我國(guó)廉租房建設(shè)資金主要來自于以下四個(gè)渠道:財(cái)政撥款,住房公積金收益提成,各地土地出讓金提成,財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)助。其中一、二、三項(xiàng)都有不同程度的缺口。
記者了解到,在2007年國(guó)務(wù)院全國(guó)住房工作會(huì)議召開之前,建設(shè)部曾向國(guó)務(wù)院匯報(bào),匯報(bào)材料顯示,若要實(shí)現(xiàn)2008年底前所有縣城做到應(yīng)保盡保,則至少每年要投入500億元資金。而現(xiàn)有政策框架內(nèi),僅有70億~100億元能夠落實(shí),缺口達(dá)到400億元以上。
據(jù)建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾介紹,2007年各地財(cái)政安排廉租住房資金77億元,超過各地歷年累計(jì)安排資金的總和。綜合數(shù)據(jù),在1998~2006年的8年間,這項(xiàng)資金投入的總額僅為70多億元,全國(guó)累計(jì)廉租住房實(shí)物配租只有20萬套上下。
為解決資金問題,中央再三明確住房公積金增值收益必須首先用于廉租房建設(shè),五年來住房公積金還為解決低收入家庭住房困難提供了80億元廉租住房資金,其中2006年提供了20億元,2007年提供了37億元。
《廉租住房管理辦法》規(guī)定土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金,比例不得低于10%。2006年全國(guó)城市土地出讓金的凈收益2978億元,不到3000億元,其中10%也就是近300億元。但是最后實(shí)際只安排了3億多元。2007年可以從土地出讓凈收益中提取70億元,實(shí)際上只提了29.6億元。
財(cái)政部會(huì)同建設(shè)部、民政部等有關(guān)部門制定廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金的實(shí)施辦法,2007年中央財(cái)政安排了51億元專項(xiàng)補(bǔ)助資金。
為彌補(bǔ)剩下的資金缺口,人民銀行會(huì)同建設(shè)部、財(cái)政部等有關(guān)部門正抓緊研究提出對(duì)廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的金融支持意見。而北京建委一位官員向本報(bào)透露,北京正在積極與銀監(jiān)會(huì)商議,籌劃發(fā)行住房債券,以拓展住房建設(shè)融資來源。
地方政府的動(dòng)力
對(duì)于加大廉租房建設(shè),目前社會(huì)各界并無分歧。而十余年來對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的爭(zhēng)議,隨著建設(shè)部和一些城市政府部門對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房政策進(jìn)行了更嚴(yán)格的規(guī)范,也逐漸消失。
但隨著主要解決中等收入群體的限價(jià)房在全國(guó)的推開,社會(huì)對(duì)限價(jià)房的非議卻逐漸升溫,廣州甚至有政協(xié)委員批評(píng)限價(jià)房影響社會(huì)和諧,讓人看到了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的影子。
實(shí)際上,隨著建設(shè)部受命承擔(dān)起中等收入群體住房保障責(zé)任,地方政府感受到了住房保障與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間所產(chǎn)生的沖突。
吉林省2005年固定資產(chǎn)投資增速全國(guó)第一,2006年第二,2007年排全國(guó)第四。但吉林省建設(shè)廳一位負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)表示,吉林省房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模小,2005年只有200億,占省固定資產(chǎn)投資的10%,到2007年升到500億,但也只占14%,“房?jī)r(jià)在長(zhǎng)春的均價(jià)是3000元/平方米,并不高。吉林省的現(xiàn)狀決定了還要認(rèn)真考慮如何拉動(dòng)建筑市場(chǎng)的發(fā)展。”
去年國(guó)務(wù)院10部委聯(lián)合督查組調(diào)查地方房地產(chǎn)調(diào)控效果時(shí)發(fā)現(xiàn),有些城市,其發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)所帶來的財(cái)政收入占到了總數(shù)的30%。
“畢竟基層政府考慮更多的還是怎么發(fā)展、建設(shè)房地產(chǎn)業(yè),增加地區(qū)收入!北本┦薪ㄎ鲜龉賳T向本報(bào)表達(dá)了擔(dān)心,“省市以下設(shè)立的住房保障機(jī)構(gòu)和人員配備可能具臨時(shí)性特征,不能認(rèn)真履行責(zé)任。我們擔(dān)心區(qū)和街道臨時(shí)弄一些人來應(yīng)付,不認(rèn)真!
對(duì)此,建設(shè)部副部長(zhǎng)姜偉新日前在全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào),目前部里已經(jīng)完成住房保障司的組建工作,各個(gè)省(自治區(qū))建設(shè)廳要向省委省政府匯報(bào)這個(gè)情況,要重視住房保障工作機(jī)構(gòu)的建設(shè)。“因?yàn)檫@是建立健全廉租住房保障制度的重要組織保證。”姜偉新說。(孫榮飛)
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