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　　8月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，該《通知》是在《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》的基礎(chǔ)上，制定了金融在促進(jìn)節(jié)約集約用地方面該做什么不該做什么。也就是說，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的節(jié)約集約用地，原則明確，重點(diǎn)突出。并希望用金融工具來扼住房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的命門。這樣，既可達(dá)到中央政府節(jié)約集約用地的要求，也能在一定程度規(guī)避商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。可以說，《通知》的出臺(tái)，將對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的影響，早些時(shí)候，那種“空手套白狼”的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等方式將要退出市場(chǎng)。

　　從《通知》內(nèi)容來看，最為重要的是加強(qiáng)對(duì)土地方面的信貸管理。比如堅(jiān)決禁止金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款，即使是土地儲(chǔ)備貸款也有嚴(yán)格的限制。在早幾年，不少人在一無資本、二無技術(shù)、三無人才的情況下，只要與權(quán)力結(jié)合弄到所謂一塊地，就能夠組建一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，就能夠通過這塊地向銀行抵押獲得貸款，部分繳交土地出讓金，然后獲得土地使用證開始住房預(yù)售，開始讓建筑公司帶資金進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)商再用這住房預(yù)售款來滾動(dòng)下一個(gè)項(xiàng)目。從這開始，這個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商的財(cái)源就滾滾而來，整個(gè)社會(huì)的財(cái)富就通過這樣的制度缺陷在短期內(nèi)聚集到房地產(chǎn)開發(fā)商手中。

　　而《通知》禁止金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放繳交土地出讓金的貸款，也是從根本上要求房地產(chǎn)開發(fā)商有了一定資質(zhì)(即有一定的資本金才能做房地產(chǎn)開發(fā)商)，沒有達(dá)到相應(yīng)的要求無法進(jìn)入房地產(chǎn)，從而以此來提高房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的門檻。與其相響應(yīng)的，2007年的國(guó)土資源部39號(hào)令，要求地方政府拍賣土地的土地出讓金的繳付，可以分期付款，卻不可分期獲得土地使用證，要求全部土地出讓金付清之后，才能夠獲得土地使用證。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)商想利用很少的資金來滾動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)也已經(jīng)不可能了。一家企業(yè)要進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，就得有雄厚的資金實(shí)力。因?yàn)�，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入門檻提高，也會(huì)對(duì)目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良莠不齊產(chǎn)生巨大的擠出效應(yīng)，一些沒有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將被淘汰出市場(chǎng)。

　　《通知》還對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地信貸管理有更為細(xì)化的規(guī)定。比如，以國(guó)土資源部門認(rèn)定為準(zhǔn)，對(duì)不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目采取不同的信貸政策，或是審慎發(fā)放貸款，或禁止發(fā)放貸款。如對(duì)國(guó)土資源部門認(rèn)定的建設(shè)用地閑置2年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目，禁止發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款或以此類項(xiàng)目建設(shè)用地作為抵押物的各類貸款；對(duì)利用農(nóng)村集體土地開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)及購(gòu)買此類的住房禁止發(fā)放貸款。即使已經(jīng)發(fā)放的貸款，也要求國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身信用記錄、還款能力和還款意愿的調(diào)查與評(píng)估。這就是說，無論是房地產(chǎn)開發(fā)貸款，還是房地產(chǎn)抵押物，都得嚴(yán)格按照利用土地節(jié)約集約的原則，不合符規(guī)定嚴(yán)格禁止商業(yè)銀行發(fā)放貸款。從這些規(guī)定來看，先是從土地的性質(zhì)入手，要求商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款風(fēng)險(xiǎn)來進(jìn)行控制。然后，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)進(jìn)行審查、追蹤及評(píng)估，通過層層把關(guān)來保證房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)，來防范房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。可以預(yù)期，在這樣的規(guī)定下，大量資質(zhì)不好的房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨淘汰的危險(xiǎn)。

　　在《通知》中，加強(qiáng)了農(nóng)村集體建設(shè)用地項(xiàng)目貸款管理。堅(jiān)決不得對(duì)利用農(nóng)村集體土地開發(fā)商業(yè)性房地產(chǎn)發(fā)放任何形式的貸款，也不得對(duì)購(gòu)買這類房地產(chǎn)的城鎮(zhèn)居民發(fā)放住房貸款。在這里，《通知》對(duì)目前爭(zhēng)議甚大的農(nóng)村的小產(chǎn)權(quán)房的問題給出一個(gè)原則表態(tài)。農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房并沒有納入國(guó)內(nèi)的商品房市場(chǎng)范圍，政府的政策對(duì)它是嚴(yán)格禁止的。早些時(shí)候，曾有不少人主張讓這些農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為合法的商品房，認(rèn)為這是中國(guó)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)�？梢哉f，如果農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房這樣處理，它就明確地告訴整個(gè)社會(huì)，誰違法誰獲利，誰遵紀(jì)守法誰就吃虧。在這樣的情況下，整個(gè)社會(huì)違法亂紀(jì)最有利。這時(shí)，不僅許多法律制度是一紙空文，而且有效的市場(chǎng)秩序根本就無法確立。因此，對(duì)農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房處理，這里看到中央政府的基本態(tài)度。有了這種明確的態(tài)度，中央政府對(duì)于農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的問題，不要以法不罰眾的方式簡(jiǎn)單處理農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房，而要以果斷的方式，采取正向性的處理辦法來解決農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房問題。這種解決既權(quán)衡相應(yīng)當(dāng)事人的利益，比如采取時(shí)間段進(jìn)行差別性區(qū)分，也得對(duì)違法亂紀(jì)者嚴(yán)厲處理。否則，無法對(duì)國(guó)內(nèi)遵紀(jì)守法的公民一個(gè)好的交待。

　　還有，《通知》也要求通過金融支持的方式來改變目前房地產(chǎn)發(fā)展模式、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式。比如，金融機(jī)構(gòu)要優(yōu)先支持符合國(guó)家《住宅性能評(píng)定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》和《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》等先進(jìn)節(jié)地技術(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目；優(yōu)先支持廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房及建筑面積在90平方米以下的中小套型普通商品住房建設(shè)。這里，一是強(qiáng)調(diào)了節(jié)地節(jié)能的環(huán)境保護(hù)，二是強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該以生產(chǎn)中低檔住房為主導(dǎo)，讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)成為改善居民基本居住條件的市場(chǎng)，成為居民住房消費(fèi)的市場(chǎng)。對(duì)于房地產(chǎn)的投資性購(gòu)買，特別是房地產(chǎn)的投機(jī)性炒作，《通知》要求各商業(yè)銀行采取不支持的態(tài)度，或采取市場(chǎng)定價(jià)的方式。這樣，也就要把房地產(chǎn)投資與炒作擠出市場(chǎng)。

　　總之，《通知》的內(nèi)容很多，這里僅是討論幾個(gè)最為重要的方面。但是，處理這些問題的原則對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)都有十分重要意義�？梢哉f，為了節(jié)能節(jié)地及減小商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，《通知》以土地入手對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行該做什么不該做什么給出具體詳細(xì)的規(guī)定。這些規(guī)定不僅彌補(bǔ)國(guó)內(nèi)對(duì)土地信貸管理制度不足的真空，而且也以金融工具的方式扼住了房地產(chǎn)泡沫的命門。通過土地信貸管理的規(guī)范化及科學(xué)化，建立起房地產(chǎn)的市場(chǎng)秩序，從而保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展，同時(shí)，也可防范房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫吹大，降低商業(yè)銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。正是這意義上說，《通知》對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)具有十分重要的意義，而不是一些房地產(chǎn)開發(fā)商所認(rèn)為沒有多少影響。

　　(作者： 易憲容；作者為本報(bào)專家組成員、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展與金融制度研究室研究員、博士)