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評論:房地產(chǎn)市場調(diào)整期正是完善住房保障好時機

2008年11月19日 08:47 來源:中國證券報 發(fā)表評論

  高達9000億的住房保障投資計劃即將啟動,出手之快、出拳之重超出絕大多數(shù)市場人士的預料。目前,與經(jīng)濟運行局勢并行,房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期,觀察人士認為,這正是破除來自地方政府和開發(fā)企業(yè)的壓力、完善住房保障的好時機。大力推進保障性住房建設是完善住房保障、刺激內(nèi)需、杜絕再次出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的可行之策。

  推進保障性住房建設并非新話題。但在行業(yè)繁榮期,招拍掛土地和開發(fā)商品房可以獲取驚人利潤,地方政府和開發(fā)企業(yè)沒有動力建設保障性住房——2007年全國保障性住房投資占房地產(chǎn)總投資的比例只有3.8%。

  2007年下半年開始,土地市場驟然降溫,北京、南京、成都等一、二線城市均爆出土地流拍的消息。這不但使得地方政府失去重要收入來源,也導致大批規(guī)劃用作住宅及商業(yè)的用地未能開發(fā)。與此同時,國土部門多次表示,應“進一步優(yōu)化用地供應結構,增加民生用地的供應量。嚴格把握中低價位住宅、經(jīng)濟適用房、廉租房不低于總的房地產(chǎn)供地的70%”。在此背景下,將流拍土地用作保障性住房開發(fā)可謂一舉多得:既能提供政策性住房,保證地方政府財政收入,還能依靠土地投入使用拉動就業(yè)及投資。

  此外,與新加坡等國公屋由國家修建的模式不同,我國的保障性住房均由開發(fā)商拍下土地后開發(fā)承建,允許開發(fā)企業(yè)獲取有限的利潤。與商品房開發(fā)不同,競標保障性土地成本較低,開發(fā)過程中享受稅費優(yōu)惠,項目完成后也不需花大力氣推銷樓盤。正因如此,萬科董事會主席王石曾表示開發(fā)保障性住房是“一定會賺錢的”。而在樓市調(diào)整期,為了保證業(yè)績,給股東一個交代,不少房地產(chǎn)企業(yè)特別是上市公司開始積極競標保障性項目過冬。萬科曾在去年底拿下北京、武漢和深圳等地建設低收入群體住房大單。去年北京宋家莊限價地推入市場時,更是吸引了萬科、華潤置地、華遠等14家開發(fā)企業(yè)競標。借助開發(fā)企業(yè)之力開發(fā)保障性住房成為可能。

  推動保障性住房的重要性毋庸置疑,除了從民生角度考量外,推動保障性住房更有利于鼓勵房地產(chǎn)消費,刺激內(nèi)需。目前,我國正計劃通過大規(guī)模投資啟動內(nèi)需,作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)在“保增長”的過程中仍難缺位。

  但不同于上個世紀末,這一次行業(yè)調(diào)整是全國意義上的房地產(chǎn)市場形成以來的第一次調(diào)整。1998年我國房地產(chǎn)市場正處于起步階段,極易促進內(nèi)需。而目前的房地產(chǎn)市場已開始形成十分濃厚的觀望調(diào)整的氣氛,直接制約著內(nèi)需的擴張。單純依靠市場化的商品房只怕難以拉動消費。而低價的保障性住房與百姓需求對接,恰恰能破除對房價下挫的疑慮,真正有效盤活內(nèi)需。而200萬套廉租房、400萬套經(jīng)濟適用房的大手筆投入毫無疑問將帶動上中下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

  在樓市調(diào)整的時期完善保障性住房 ,不但能有效擠壓目前依然虛高的商品房市場泡沫,促進市場自我調(diào)節(jié),更有利于未雨綢繆,防范未來泡沫的形成。上個世紀末以來的經(jīng)驗表明,僅僅依靠市場無法徹底解決我國的住房問題,只有“市場的歸市場,政府的歸政府”,居者有其屋的夢想才能實現(xiàn)。(記者 蔡宗琦)

編輯:高雪松】
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