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　　雖說大多數(shù)房地產(chǎn)公司的2009年年報(bào)發(fā)布時(shí)間都預(yù)計(jì)為三四月份，但還是有部分房地產(chǎn)公司已經(jīng)發(fā)布了年報(bào)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至發(fā)稿前，中小企業(yè)板、深市主板、滬市已有15家左右的上市房企發(fā)布年報(bào)。其中，萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、廣宇集團(tuán)、世茂股份、萊茵達(dá)置業(yè)、新湖中寶和臥龍地產(chǎn)等企業(yè)在杭州及浙江其他城市都有房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。年報(bào)顯示，2009年，房產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)呈現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)。雖說2010年市場(chǎng)不太明朗，但大多數(shù)房企在年報(bào)中預(yù)測(cè)，2010年的市場(chǎng)不會(huì)太差，業(yè)績(jī)不會(huì)大幅回落。

　　銷售超額完成——

　　房地產(chǎn)業(yè)2009年利潤(rùn)增長(zhǎng)驚人

　　從多家房地產(chǎn)公司近期公布的2009年年報(bào)可以看出房地產(chǎn)公司銷售額呈爆發(fā)式增長(zhǎng)。2009年房地產(chǎn)行業(yè)整體業(yè)績(jī)?cè)鏊俪�過50%。

　　“2009年上半年隨著各種房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的實(shí)施，市場(chǎng)明顯回暖，銷售快速回升。2009年中期公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃因此調(diào)整，迅速加大新開工面積并加快工程進(jìn)度，確保后續(xù)可售房源�！焙芏喾慨a(chǎn)公司在年報(bào)中如此回顧2009年經(jīng)營(yíng)策略。全國(guó)最大房產(chǎn)公司萬科本周二剛剛發(fā)布的A股2009年度報(bào)告透露，2009年萬科全年累計(jì)銷售金額達(dá)634.2億元，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中率先突破600億元。萬科去年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)53.3億元，同比增長(zhǎng)32.1%。

　　杭州老牌房企廣宇集團(tuán)歸屬于母公司所有的凈利潤(rùn)達(dá)16629.35萬元，同比增長(zhǎng)41.16%。新湖中寶去年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售收入76.4億元，同比2008年增加253.7%，銷售收入創(chuàng)歷史最好業(yè)績(jī)。世茂股份在報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2.06億元，同比增長(zhǎng)更是驚人，達(dá)到394.28%。

　　2009年房企利潤(rùn)之所以呈現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)，這和2009年全國(guó)市場(chǎng)的一片紅火密可不分：在寬松的貨幣政策和巨大的需求作用下，2009年房地產(chǎn)成交量、成交額和房地產(chǎn)開發(fā)投資額等多項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)下歷史新高。2009年，全國(guó)商品住宅銷售面積8.53億平方米，同比增長(zhǎng)43.9%；商品住宅銷售額3.82萬億元，同比增長(zhǎng)80%；全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3.62萬億元，同比增長(zhǎng)16.1%。

　　歸結(jié)到各個(gè)房產(chǎn)公司的年報(bào)，這一點(diǎn)也體現(xiàn)為全年銷售計(jì)劃的超額完成：2009年，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)簽約面積562.69萬平方米，簽約額433.82億元，分別同比增長(zhǎng)131%和141%。

　　業(yè)績(jī)將慣性增長(zhǎng)——

　　2010年，房?jī)r(jià)大幅回落可能性不大

　　進(jìn)入2010年，面對(duì)恢復(fù)營(yíng)業(yè)稅征收期限、土地首付款提高50%、房貸普遍收緊等一道緊過一道的宏觀調(diào)控政策，樓市成交量已連續(xù)兩個(gè)月呈現(xiàn)低迷徘徊的態(tài)勢(shì)。今年的樓市究竟將發(fā)生怎樣的調(diào)整？

　　縱覽各家公司的年報(bào)，上市房企們的判斷基本一致：2010年，房?jī)r(jià)不排除局部或小幅的回落，大幅振蕩的可能性不大。

　　對(duì)于2010年樓市的發(fā)展，大家共同的認(rèn)識(shí)是“平穩(wěn)”。廣宇集團(tuán)判斷：當(dāng)前的一系列調(diào)控政策顯示出政府適度調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)過度投機(jī)確保民生的態(tài)度，房地產(chǎn)行業(yè)短期波動(dòng)不可避免。當(dāng)前各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的狀況會(huì)隨著供應(yīng)的回升而得到緩解，短期內(nèi)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸趨于平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

　　但平穩(wěn)當(dāng)中不排除局部的波動(dòng)：保利地產(chǎn)在年報(bào)中判斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)不排除在整體穩(wěn)定的情況下出現(xiàn)階段性和局部的波動(dòng)。而廣宇集團(tuán)認(rèn)為，不排除部分房?jī)r(jià)漲幅過快的一線城市進(jìn)入調(diào)整的可能。

　　還有公司在年報(bào)中明確表示，房?jī)r(jià)大幅回調(diào)的可能性很小。因?yàn)閺恼麄�(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來看，2010 年發(fā)展方向何去何從，最大變數(shù)來自于政策的導(dǎo)向和變化。而2010 年的調(diào)控政策也非單邊的“抑”或“揚(yáng)”。宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)快速增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程加速、通脹預(yù)期、保障性住房比重增加等均支持行業(yè)繼續(xù)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，但通貨膨脹和房?jī)r(jià)過快上漲壓力下帶來的包括信貸、產(chǎn)業(yè)和稅收調(diào)控政策在內(nèi)的宏觀調(diào)控，將使市場(chǎng)向下。

　　由此，相關(guān)分析機(jī)構(gòu)認(rèn)為：雖然種種收緊政策已開始執(zhí)行，但對(duì)于經(jīng)歷了業(yè)績(jī)爆發(fā)增長(zhǎng)的房地產(chǎn)公司而言，2010年業(yè)績(jī)將慣性增長(zhǎng)。

　　首先，由于銷售周期和會(huì)計(jì)結(jié)算因素，2009年四季度以來的部分銷售業(yè)績(jī)可能不會(huì)計(jì)入2009年年報(bào)，價(jià)量充分增長(zhǎng)帶來的業(yè)績(jī)提升有可能順延到2010年一季度。萬科就表示，雖說2010年預(yù)計(jì)竣工面積較去年有所下降，但因考慮到2009年末已售待結(jié)算資源的盈利水平明顯提升，公司2010年凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)不會(huì)受到重大影響。其次，房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流非常充裕，雖然銀行已經(jīng)開始收緊房地產(chǎn)貸款，但很多房地產(chǎn)企業(yè)的凈負(fù)債率已下降到近四年來的最低水平，房地產(chǎn)公司可能更多地運(yùn)用自有資金和其他預(yù)收款來開發(fā)新的項(xiàng)目。第三，在經(jīng)濟(jì)由復(fù)蘇轉(zhuǎn)向穩(wěn)固向上的路徑中，CPI等指標(biāo)的提升也會(huì)助推房地產(chǎn)銷售面積和價(jià)格的增長(zhǎng)。2010年房地產(chǎn)整體價(jià)格上行幅度有限，但如果交易量能維持2009年70%左右的水平，整體業(yè)績(jī)?cè)龇�仍能保�?0%左右。

　　樂觀中謹(jǐn)慎——

　　布局二三線城市和商業(yè)地產(chǎn)

　　在2009年年報(bào)中，記者發(fā)現(xiàn)，各大上市房企在2010年的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃中無一例外地提到了加大二三線城市和商業(yè)地產(chǎn)土地儲(chǔ)備的想法，并付諸行動(dòng)。這已成為抵御2010年市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。

　　廣宇集團(tuán)目前開發(fā)項(xiàng)目均分布在杭州、黃山、肇慶等二三線城市。該公司認(rèn)為，未來在人口紅利背景下的城市化進(jìn)程提速將給二三線城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供重大機(jī)遇。2010年將繼續(xù)保持以二三線城市開發(fā)為主的戰(zhàn)略。保利地產(chǎn)也表示，2010年，為應(yīng)對(duì)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，將適度向其他二三線城市輻射，積極把握城鎮(zhèn)化和保障性住房的發(fā)展機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)公司規(guī)模平穩(wěn)較快發(fā)展。臥龍地產(chǎn)雖然起步于紹興，但目光也較長(zhǎng)遠(yuǎn)。截至去年底，該公司在二三線城市的土地儲(chǔ)備建筑面積已達(dá)到218.75萬平方米，保障了未來公司業(yè)績(jī)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。

　　而從萬科的年報(bào)看，除京滬廣深一線城市之外，杭州、佛山、寧波、沈陽等城市的凈利潤(rùn)占萬科整體的比例，均高于其營(yíng)業(yè)收入占公司整體的比例，表現(xiàn)出了高盈利能力。

　　專家認(rèn)為，2010年，房?jī)r(jià)上漲過快的一線城市調(diào)整可能性較大，二三線城市房產(chǎn)商業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的持續(xù)性被看好。雖然從絕對(duì)數(shù)上看，這些城市的房?jī)r(jià)已處于高位，但同一線城市的房?jī)r(jià)收入相比，成都、重慶、長(zhǎng)沙等地的房?jī)r(jià)收入比還不算高，從房?jī)r(jià)的上漲幅度看，未來這些地區(qū)的銷售量有可能繼續(xù)保持2009年的態(tài)勢(shì)。

　　而受宏觀調(diào)控影響較小的商業(yè)地產(chǎn)也成為一些房企眼中的“避風(fēng)港”。2009年，世茂股份購(gòu)入面積超過400萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)土地儲(chǔ)備，供公司未來4~5年開發(fā)使用。該公司還規(guī)劃在未來1~2年內(nèi)，將商業(yè)地產(chǎn)土地儲(chǔ)備增加到1000萬平方米以上。公司將主要致力于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、銷售和經(jīng)營(yíng)。新湖中寶也表示將適度加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投入。