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    8月北京樓市18個(gè)純新盤上市 新盤價(jià)格多未定
2009年07月30日 09:15 來(lái)源:北京晨報(bào) 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小

  多家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,8月即將開(kāi)盤的項(xiàng)目在40到50個(gè),其中有18個(gè)項(xiàng)目是首次開(kāi)盤的新項(xiàng)目,而今年上半年開(kāi)盤的純新盤僅有21個(gè)。除此之外,新項(xiàng)目的價(jià)格策略更為審慎,截止到目前,公布開(kāi)盤價(jià)的項(xiàng)目寥寥無(wú)幾。

  來(lái)自市場(chǎng)的信息顯示,8月份純新盤入市步伐明顯加快。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,8月即將開(kāi)盤的項(xiàng)目有50個(gè),其中有18個(gè)項(xiàng)目是首次開(kāi)盤的新項(xiàng)目,而今年上半年開(kāi)盤的純新盤僅有21個(gè)。計(jì)劃在8月首次亮相的純新盤項(xiàng)目包括海棠、藍(lán)岸麗舍別墅、雁棲半島、遠(yuǎn)洋·LA VIE、UP生活等,這些項(xiàng)目以相對(duì)高端的公寓、別墅、花園洋房等為主。

  2009年春節(jié)過(guò)后,在利好政策的影響下,京城樓市迅速回暖,自3月份以來(lái)樓市單月成交量連續(xù)突破15000套大關(guān),今年上半年的成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去年同期。至6、7月份開(kāi)發(fā)商的心態(tài)發(fā)生變化,樂(lè)觀的預(yù)期直接導(dǎo)致了“地王”頻頻出現(xiàn),房?jī)r(jià)不斷上漲,一時(shí)間“樓市泡沫說(shuō)”呼聲四起。

  政府調(diào)控部門對(duì)于樓市的最新變化顯然有所察覺(jué)。近日銀監(jiān)會(huì)發(fā)出通知,要求各大銀行嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸首付四成的政策。從這一舉動(dòng)可以看出,雖然政府目前尚未出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施,但是此次銀監(jiān)會(huì)的政策信號(hào)意義明顯,如果樓市過(guò)熱,房?jī)r(jià)泡沫高漲,緊縮性調(diào)控措施的出臺(tái)應(yīng)在預(yù)料之中。正是在這一背景下,開(kāi)發(fā)商權(quán)衡得失,選擇行情尚未逆轉(zhuǎn)之時(shí)加快出貨。

  值得注意的是,截止到目前為止,多數(shù)純新項(xiàng)目開(kāi)盤價(jià)格仍未確定。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析,純新盤的首次開(kāi)盤對(duì)項(xiàng)目后期銷售意義重大,定價(jià)過(guò)高可能會(huì)損傷購(gòu)房人的購(gòu)買熱情,影響項(xiàng)目品牌形象,為后期推盤造成阻礙;而定價(jià)過(guò)低,雖然會(huì)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)熱銷,但也不容易合理判斷后期加推新房源時(shí)的價(jià)格提升幅度。不僅如此,過(guò)早公布價(jià)格還可能會(huì)流失相當(dāng)部分的購(gòu)房客戶,使開(kāi)發(fā)商在陷于兩難境地下,只得選擇根據(jù)市場(chǎng)走向的變化,在臨近開(kāi)盤時(shí)再公布價(jià)格,這也是迫于市場(chǎng)動(dòng)蕩形勢(shì)下的無(wú)奈選擇。

  區(qū)位分析:城區(qū)內(nèi)高端項(xiàng)目放量

  協(xié)成機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示, 8月預(yù)計(jì)開(kāi)盤項(xiàng)目將近半數(shù)以上位于5環(huán)以外區(qū)域,如合生·世界村、天鵝堡·歸墅、卡夫卡公社、遠(yuǎn)洋一方二期、首開(kāi)常青藤C組團(tuán)等項(xiàng)目;四至五環(huán)之間約有8個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤,如亞運(yùn)新新家園四期、美利山A區(qū)部分房源等;三至四環(huán)間有4個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市,包括萬(wàn)科公園5號(hào)二期、世華水岸和太陽(yáng)公元等;二至三環(huán)間約有3個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤,金茂中心、華潤(rùn)·西堤紅山等;二環(huán)內(nèi)有2個(gè)項(xiàng)目入市,分別是四合上院和西絨線26號(hào)。

  從區(qū)域上來(lái)看,8月京城樓市東城區(qū)、崇文區(qū)及延慶暫無(wú)供應(yīng)量外,其他區(qū)域均有供應(yīng)計(jì)劃,西部供應(yīng)量偏低,而東北部區(qū)域供應(yīng)量占據(jù)下月預(yù)計(jì)開(kāi)盤項(xiàng)目的主體。朝陽(yáng)區(qū)將列下月供應(yīng)量第一的位置,共有12個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市;通州區(qū)和順義區(qū)并列第二,各有6個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)盤;宣武區(qū)、大興區(qū)、房山區(qū)和豐臺(tái)區(qū)各有3個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市;西城區(qū)、昌平區(qū)和懷柔區(qū)各有2個(gè)項(xiàng)目面世;海淀區(qū)有1個(gè)項(xiàng)目將開(kāi)盤入市。

  協(xié)成機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理繆培丹認(rèn)為,8月份新開(kāi)盤項(xiàng)目的特點(diǎn)仍是五環(huán)外項(xiàng)目占新增供應(yīng)量的主力位置,隨著北京城市化進(jìn)程的發(fā)展,五環(huán)外項(xiàng)目的各項(xiàng)生活配套設(shè)施的建設(shè)也將更加完善,道路軌道交通的建設(shè)已經(jīng)淡化了城區(qū)郊區(qū)的距離,最重要的是這些區(qū)域內(nèi)價(jià)格的優(yōu)勢(shì)吸引了大量購(gòu)房群體。除此之外,8月城區(qū)內(nèi)的供應(yīng)也將增多,如西城區(qū)及宣武區(qū)共計(jì)有5個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)盤,三至四環(huán)內(nèi)也有4個(gè)項(xiàng)目會(huì)在8月推出,在城區(qū)內(nèi)可供住宅開(kāi)發(fā)的土地日趨稀少的現(xiàn)今,這樣的供應(yīng)比例還是比較少見(jiàn)的,這些項(xiàng)目中大多數(shù)定位于高端公寓,價(jià)格會(huì)偏高一些,預(yù)計(jì)城區(qū)內(nèi)供應(yīng)量的增加將會(huì)抬高8月開(kāi)盤價(jià)格。

  產(chǎn)品分析:豪宅別墅項(xiàng)目供應(yīng)增加

  8月份入市的別墅項(xiàng)目明顯增多,而且多為大戶型獨(dú)棟項(xiàng)目。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,8月開(kāi)盤別墅項(xiàng)目達(dá)到7個(gè),分別是保利壟上、海棠、藍(lán)岸麗舍別墅、雁棲半島、遠(yuǎn)洋·LA VIE、御墅、譽(yù)天下“尚品”,占總供應(yīng)項(xiàng)目比重的14%。此外,從戶型設(shè)計(jì)方面來(lái)看,這7個(gè)別墅項(xiàng)目多數(shù)是戶型面積在500平方米以上的大戶型獨(dú)棟別墅,其中雁棲半島、遠(yuǎn)洋·LA VIE兩個(gè)項(xiàng)目的最大戶型面積均在1000平米以上,是典型的豪宅項(xiàng)目。

  亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為,8月份豪宅別墅供應(yīng)量明顯增加有兩方面原因。其一是京城樓市迅速回暖,投資性需求極大的刺激了樓市,在各國(guó)經(jīng)濟(jì)通脹壓力的不斷增加下,一些尋求避險(xiǎn)的資金必然會(huì)中意資源稀缺的豪宅項(xiàng)目。從市場(chǎng)動(dòng)向來(lái)看,4月以來(lái),無(wú)論是國(guó)外游資還是內(nèi)地資源大省的富商,來(lái)京購(gòu)買豪宅別墅的數(shù)量明顯增加,造成了別墅產(chǎn)品的銷量迅猛增加,促進(jìn)了別墅產(chǎn)品的加速供應(yīng)。其二,8月別墅項(xiàng)目增加與開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)預(yù)期有很大關(guān)系。樓市已經(jīng)回暖,房?jī)r(jià)短時(shí)期內(nèi)仍然會(huì)上漲,供需矛盾依然較為緊張,這些均使得開(kāi)發(fā)商看好樓市的未來(lái)預(yù)期。但是,開(kāi)發(fā)商在謹(jǐn)慎樂(lè)觀的同時(shí)也在密切關(guān)注著市場(chǎng)的細(xì)微變化。目前,樓市過(guò)熱已經(jīng)引起了政府的關(guān)注,對(duì)于高端產(chǎn)品的銷售起到極大抑制作用的“限外令”松綁時(shí)間已過(guò)半,如果樓市泡沫揚(yáng)起,政府還可能采取一定的緊縮政策,屆時(shí)諸如“限外令”之類的措施可能會(huì)繼續(xù)實(shí)施,這對(duì)于別墅市場(chǎng)的銷售是極為不利的。因此,在當(dāng)前搶占市場(chǎng)機(jī)會(huì),加緊入市銷售,就顯得緊迫起來(lái)。

  晨報(bào)記者 張曉莉/文

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