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　　11月20日，國企大龍地產以50.5億元摘得順義天竺開發(fā)區(qū)22號地，一舉打破了起拍價格、樓面地價及成交總價的三項紀錄，而根據(jù)新地王的容積率和樓面地價判斷，未來這里誕生的項目出售價格應該在每平方米5萬元左右。這一地王的產生，不可避免地對于周邊二手別墅市場產生較大的影響。據(jù)美聯(lián)物業(yè)、中原地產等幾家公司的門店統(tǒng)計，自“新地王”出現(xiàn)后的幾天里，區(qū)域內的業(yè)主紛紛提價，部分項目提價幅度達10%以上，其中麗宮花園、東方太陽城等項目的提價幅度甚至接近12%，裕京花園等高租金回報率的項目價格漲幅在20%左右。

　　新地王誕生，順義二手別墅業(yè)主普遍追漲

　　自9月開始的土地供應短缺，使得北京新地王暫緩面市。而順義這一低容積率大地塊的上市，一舉沖破了北京土地市場樓面地價及成交總價的紀錄。

　　北京中原三級市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自11月20日起，受到新地王的影響，順義別墅業(yè)主紛紛提價，裕京花園等高租金回報率的項目價格漲幅在20%左右，其他的項目漲幅也在7%-10%。

　　據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，星期五新地王出爐的當天及以后的幾天里，區(qū)域內的業(yè)主紛紛提價，部分項目提價幅度達10%以上。麗宮花園、東方太陽城等項目的提價幅度接近12%。

　　目前順義的獨棟二手別墅掛牌均價已經達到了38000元/平米左右，環(huán)比11月上半月上漲了9.5%。而疊拼等別墅也由19500元/平米上漲到了21800元/平米左右，上漲幅度達到了12.5%。

　　從房源情況來看，由于此次地王事件，許多不著急用錢的業(yè)主惜售心理明顯浮出水面，暫時不出售等待價格上漲或將價格提到一個消費者無法接受的高度，從而導致區(qū)域內別墅房源相對減少。

　　價格漲幅低的房源成交速度快

　　根據(jù)順義中介門店提供的成交合同顯示，盡管業(yè)主普遍大幅提價，但最近幾天成交的大都是漲幅較低的項目，或是之前已經談好價格的交易，業(yè)主暫未冒險違約，如一套305平米的龍灣別墅，成交價格為730萬，較之前上漲40萬元。

　　在“價漲房缺”的市場情況下，尤其是受到新地王的影響，許多消費者開始抓緊時間選房購房，期待在價格未大幅上漲前淘到一套合適房產。同時，由于存量房交易稅費減免政策的期限也將到來，將促進消費者在期限內加速購房，因為在稅費方面享受的優(yōu)惠，可以大大降低購房成本。目前順義區(qū)域如有一套價格合適的別墅房源出現(xiàn)便能迅速成交，順義別墅的成交周期明顯縮短。

　　投資客入場，春節(jié)前成交均價普漲勢頭明顯

　　隨著順義別墅區(qū)地王的出現(xiàn)，之前已經逐漸出手的投資客也轉向該區(qū)域的別墅市場，北京中原三級市場研究部的數(shù)據(jù)顯示，目前順義別墅市場中75%左右的消費者是投資客，其他的消費者以自住需求為主。

　　美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉介紹，在順義購買別墅的人群一般為經濟實力雄厚的白領階層或者是成功人士購買，僅30%依靠銀行貸款，70%都選擇了全款，主要客戶群年齡在40-50歲之間，家庭人口在2-3人之間。

　　僅地王出現(xiàn)的這個周末的需求量環(huán)比上漲了1倍有余，而且這一上漲趨勢還在加強，據(jù)順義周圍的中介公司統(tǒng)計顯示，很多往常接待普通二手房交易的業(yè)務員，現(xiàn)在都改為接待別墅高檔客戶看房了，張大偉認為順義的別墅市場均價上漲的可能比較大。

　　北京中原三級市場研究部認為，此次順義新地王的產生對業(yè)主心理預期產生了較大影響，加上區(qū)域房源稀缺的市場現(xiàn)狀，在售二手別墅的價格在短期內還會有上升的空間和趨勢。目前僅僅是新地王產生了，而隨著新地王項目開工、建設和最終上市仍有一段時日，因此預計別墅區(qū)域的價格在春節(jié)前將上漲，節(jié)后將走穩(wěn)。

　　- 置業(yè)指導

　　郊區(qū)別墅空置率高

　　別墅項目最重要的是社區(qū)配套，所以購買順義別墅時一定要注意社區(qū)附近有購物及基本的醫(yī)療設施，至少保證在開車10分鐘內有基本生活配套。另外小區(qū)的保安也非常重要，順義別墅區(qū)很多小區(qū)空置非常高，所以建議消費者購房前在凌晨考察一下小區(qū)的保安措施，做到有備無患。

　　不能購買抵押別墅

　　順義別墅大部分項目屬于商品房，其中部分小項目存在開發(fā)商在前幾年因為經營不善將房屋抵押的情況，所以購買二手房時需要詢問房本辦理情況，無房本的房源一定不能購買。另外也有部分便宜的鄉(xiāng)產權小別墅盡量不要考慮購買。

　　警惕加蓋別墅的安全性

　　順義別墅因為地處郊區(qū)，一般物業(yè)的監(jiān)管不是非常嚴格，很多別墅存在自己改造的情況，甚至原來只有3層，后來加蓋到了4層，還有自建地下室的情況，購買這類房源時需要注意房屋的主體結構的安全及是否有物業(yè)審批手續(xù)等。

　　裝修完備出租率高

　　順義別墅區(qū)大部分為600萬-1000萬的經濟型別墅，對于投資者來說很多人看中的是升值空間及出租收益，一般裝修完備的二手別墅對租客的吸引力很高。所以購買前應該多考察裝修情況。

　　- 一手市場

　　一手別墅以聯(lián)排雙拼為主

　　目前順義在售的別墅項目基本為幾年前建設項目的后期，受到北京別墅用地限制的影響，在售的一手別墅也都是以聯(lián)排、雙拼為主，對于獨棟別墅基本只有存量別墅可以選擇。

　　新地王項目可能是順義最后一塊如此低容積率的項目。該地塊附近的別墅項目龍灣，目前在售的為臨湖景觀樓王，單價約為5萬元/平米。中糧祥云國際和譽天下成交單價為2.2萬元-3萬元/平米。按照目前的區(qū)域價格來看，該區(qū)域獨棟別墅的售價應該在3.5萬元-5萬元/平米左右，聯(lián)排或疊拼別墅的價格則在2萬元-3萬元/平米左右。

　　美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，目前順義別墅市場和北京樓市一樣，已經面臨著新別墅供應量減少，而二手別墅越來越主導市場。另外，目前順義別墅大部分屬于經濟型別墅，投資比例非常高。

　　本報記者 張家齊