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　　剛剛過去的2009年，上海樓市可謂跌宕起伏。不論是年初時(shí)的冰點(diǎn)，還是年末時(shí)的沸點(diǎn)；不論是高檔住宅的大熱，還是普通住宅的消失；不論是價(jià)格的大漲，還是成交的天量，留下很多值得談?wù)摰脑掝}。

　　情景

　　既在意料之外又在情理之中

　　情景一：歷史新高

　　去年二手房市場最值得關(guān)注的事件就是6月和11月二手房月度成交量兩次突破3萬套，創(chuàng)出歷史新高。其中，6月成交套數(shù)為3.1275萬套，11月又突破6月的高點(diǎn)，進(jìn)一步上升到3.2432萬套，這也是歷年來本市二手房月度成交量首次超越3萬套，而且還先后出現(xiàn)了兩個(gè)月。

　　情景二：南匯并入浦東

　　從時(shí)間點(diǎn)上來看，南匯并入浦東對當(dāng)?shù)氐囊皇址亢投�手房市場影響巨大。特別是5月，南匯并入浦東的消息一經(jīng)公布后，周邊地區(qū)二手房成交量環(huán)比上升53%，遠(yuǎn)超當(dāng)時(shí)的全市平均水平。在價(jià)格方面，僅5月周康板塊二手房成交均價(jià)環(huán)比上漲7.84%，個(gè)案漲幅在短短幾周內(nèi)超過20%的不在少數(shù)。

　　情景三：“金九銀十”成色不足

　　去年的“金九銀十”成色依然不足。9月和10月，二手房月度成交量分別為2.2663萬套和2.2909萬套，在全年12個(gè)月中排名倒數(shù)幾位。可以說，去年二手房成交的黃金時(shí)間依然不在這兩個(gè)月。近幾年“金九銀十”市場表現(xiàn)差強(qiáng)人意，該時(shí)期已名存實(shí)亡。

　　情景四：宏觀調(diào)控再起

　　12月9日，國務(wù)院常務(wù)會議提出個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時(shí)限由兩年恢復(fù)到五年，管理層由此打響了對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的第一槍。雖然營業(yè)稅優(yōu)惠政策在開始時(shí)就已明確了實(shí)施時(shí)間是從2009年1月1日到2009年12月31日止，但相對于其他稅費(fèi)和貸款優(yōu)惠政策的繼續(xù)執(zhí)行，管理層對抑制投機(jī)和投資的決心是非常明顯的。緊接著“國四條”的出臺以及上海實(shí)施細(xì)則的公布，宏觀調(diào)控已全面拉開。

　　行情

　　四段論彰顯樓市春夏秋冬

　　如果按照四波行情來劃分的話，去年1至3月應(yīng)該屬于第一波，就是樓市的迅速回暖。從成交量來看，月度成交從1月的冰點(diǎn)8606套迅速升溫到3月的2.5716萬套，二手房市場在3月已顯露出暖春的苗頭。這一段時(shí)間的價(jià)格漲幅已比較明顯，3月的二手房成交均價(jià)比1月的最低點(diǎn)上漲了7.5%。市場從價(jià)格下跌通道開始轉(zhuǎn)向價(jià)格上漲通道。

　　第二波是去年4月到6月，屬于高位運(yùn)行的行情。在價(jià)格的溫和上漲中，市場成交得到了穩(wěn)定和發(fā)展，月度成交一直站在2.8萬套的上方，二手房市場逐漸升溫，并在6月達(dá)到階段成交高點(diǎn)3.1275萬套。

　　第三波是去年7月到10月，屬于一段下跌行情。由于銀行信貸收縮和房價(jià)的快速拉升，造成二手房市場成交量下行，10月的成交均價(jià)比 7月上漲10.49%，價(jià)格的明顯上漲和高檔住宅市場的大熱，使得二手房市場成交量逐月萎縮，并在10月達(dá)到半年來的次低點(diǎn)2.2909萬套。

　　第四波從10月下旬到11月底，持續(xù)的時(shí)間比較短。這是一個(gè)政策性利空前的巨額放量，11月成交量達(dá)到3.2432萬套，自住型恐慌性購房再次快速推高房價(jià)，11月成交均價(jià)環(huán)比上漲4.57%。12月由于前期成交集中過戶，加上部分客戶趕末班車效應(yīng)，成交數(shù)據(jù)環(huán)比下跌幅度不大。

　　從二手房市場走勢與一手房走勢對比來看，前三波行情兩者走勢基本一致。 11月成交反彈后，一手房相對二手房力度要小很多，主要有兩個(gè)原因，一是營業(yè)稅主要影響的是二手房交易，二是目前一手房推案量較少，限制了成交量的有效釋放。

　　板塊

　　量價(jià)齊升演繹主題概念

　　從行政區(qū)域來看，浦東是當(dāng)之無愧的二手房成交冠軍。其中，11月單月成交6906套，比排名第三位的寶山和第四位的松江成交量之和還要多出23.5%。這與其諸多的概念有關(guān)，一是世博，二是迪士尼，三是陸家嘴金融城。

　　作為高端住宅集中地的小陸家嘴區(qū)域，去年二手高檔住宅成交非常活躍，月度成交一般維持在300套以上，特別是6月成交近500套。世茂濱江花園、菊園、仁恒濱江園和財(cái)富海景等一線高檔住宅均表現(xiàn)活躍。一直是板塊主力二手樓盤的世茂濱江花園，月度經(jīng)常會放出30套以上的巨量。作為板塊價(jià)位較高的財(cái)富海景，單價(jià)7萬元的成交無形中拉高了板塊的成交均價(jià)。

　　另一個(gè)是世博輻射區(qū)域三林板塊，目前房價(jià)已攀升至每平方米2萬元。隨著世博會建設(shè)進(jìn)入收尾期，該區(qū)域配套建設(shè)也將告一段落，房價(jià)上漲逐漸恢復(fù)平穩(wěn)。與其他板塊重點(diǎn)樓盤放量不同，三林板塊熱點(diǎn)比較分散，為該板塊持續(xù)放量奠定了基礎(chǔ)。該板塊內(nèi)集中了萬科、金地和中房等品牌開發(fā)商，未來域、中房櫻桃園和萬科新里程等樓盤均表現(xiàn)搶眼。除此之外，永泰花苑等性價(jià)比較高的樓盤和環(huán)球翡翠灣等知名樓盤，成交表現(xiàn)也不俗。

　　除了浦東外，受大虹橋影響，松江九亭和閔行七寶板塊的表現(xiàn)也比較搶眼，上述兩個(gè)區(qū)域不僅成交均價(jià)年底與年初至少有40%的漲幅，月度成交量也達(dá)到500至600套，比最低點(diǎn)增長4至5倍。

　　房東

　　市場意識十分強(qiáng)烈

　　由于經(jīng)濟(jì)逐漸好轉(zhuǎn)，市場也逐漸回暖，不論是宏觀經(jīng)濟(jì)還是微觀市場，房東都沒有出售房屋的迫切要求，他們要做的就是在市場的最高點(diǎn)出售房屋。在這種心態(tài)的驅(qū)使下，房東對市場的走勢非常關(guān)注，其心態(tài)的變化也就折射出對市場未來發(fā)展的判斷。

　　去年年初到3月之前，掛牌量保持在月度3萬套以上的高位，并隨著成交的回暖逐漸下滑；3至4月是掛牌量和成交量的交叉點(diǎn)，也是樓市基本確認(rèn)回暖時(shí)點(diǎn)。從這個(gè)時(shí)點(diǎn)開始，樓市就進(jìn)入供不應(yīng)求的狀態(tài)，房東的心情開始變得輕松起來。這種狀況維持到5月，惜售、跳價(jià)和由售轉(zhuǎn)租的現(xiàn)象開始出現(xiàn)。6月，由于信貸政策的收緊，房東心態(tài)開始發(fā)生變化，掛牌量止跌回升。 8至9月，由于政策優(yōu)惠是否延續(xù)的前景不明，房東進(jìn)入試探期，掛牌量先升后降的走勢說明上述心理變化。 11月起，政策逐漸明朗，房東陣營出現(xiàn)分化，一部分選擇降價(jià)出售，一部分選擇撤牌，整體表現(xiàn)為市場掛牌量減少。

　　需求

　　自住和投資此起彼伏

　　去年年初二手房市場啟動(dòng)時(shí)，自住需求是市場的主力。隨著市場價(jià)格的不斷走高，投資需求逐漸入市并不斷推高市場。因此，2009年是自住需求和投資需求不斷交替推高市場。在年初自住需求占主體，特別是1至2月，自住需求達(dá)到九成。隨著樓市的回暖，投資需求迅速增長，到5月自住需求已下降到六成以下。高檔住宅市場的大熱，讓投資需求熱情迅速上揚(yáng)。進(jìn)入7月以后，由于信貸政策的收縮，投資需求受到影響，并逐漸萎縮。經(jīng)歷了8月和9月的低迷后，10月自住需求在優(yōu)惠政策即將到期的影響下，出現(xiàn)恐慌性購房。 10月中下旬和11月，自住需求卷土重來，占據(jù)市場成交的80%以上，重新成為市場成交的主體。臨近年末，對政策比較敏感的投資需求暫時(shí)小別市場。