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　　出于對風(fēng)險控制的需求，近期各商業(yè)銀行在監(jiān)管部門的督促之下，紛紛通過上調(diào)首付成數(shù)和房貸利率的方式收緊房貸；而對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，各銀行也多持謹(jǐn)慎態(tài)度。房貸這個過去被各銀行爭相搶奪的“香餑餑”，其在銀行業(yè)務(wù)中的地位是否將會動搖？房地產(chǎn)信貸目前潛藏了哪些風(fēng)險？本期對話邀請了建行研究部高級經(jīng)理趙慶明和交行研究部總經(jīng)理助理周昆平進(jìn)行解讀。

　　上海證券報：近期房貸呈收緊趨勢，不少銀行提高房貸首付成數(shù)，并提高了房貸利率，請您分析銀行這么做是出于什么因素的考慮？

　　趙慶明：我覺得應(yīng)該出于幾個方面的綜合考慮：首先是因為目前的房價漲得太快了，泡沫吹得太大了，而銀行擔(dān)心漲得快跌得也快，從自身風(fēng)險防范的角度來說，銀行要求提高成數(shù)，對這項業(yè)務(wù)保持謹(jǐn)慎，甚至有些業(yè)務(wù)不做，這都是正常的，這是一個市場行為。另外一方面，銀行提高房貸利率或者壓縮按揭貸款的投放也是跟當(dāng)前的信貸規(guī)模管制有關(guān)，監(jiān)管部門給銀行的信貸頭寸是全口徑的，多放了房貸其他的貸款就要少放。而目前房貸基本上都要打折，如果是首套還要打八五折、八折甚至七折，對于銀行來說，房貸的利率收益較低，但是銀行對企業(yè)的貸款往往都能夠在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮，從利潤最大化的角度，銀行自然會壓縮房貸業(yè)務(wù)。

　　周昆平：我覺得這可能主要是商業(yè)銀行基于對房地產(chǎn)市場的風(fēng)險的考慮，因為現(xiàn)在房地產(chǎn)價格上漲過快，潛藏的風(fēng)險也是比較大的，目前各家商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款加個人按揭貸款初步估計占整個貸款業(yè)務(wù)的30%左右。中國還沒有經(jīng)歷房地產(chǎn)市場下行的風(fēng)險，而從市場經(jīng)濟(jì)的角度來看，這種風(fēng)險遲早要來的，商業(yè)銀行未雨綢繆，做點風(fēng)險防范的考慮是應(yīng)該的。

　　上海證券報：近年來，銀行一直將房貸業(yè)務(wù)視為優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，而自今年以來，有關(guān)調(diào)控房價的預(yù)期日趨強烈，這是否會影響房貸業(yè)務(wù)在銀行業(yè)務(wù)中的地位？

　　趙慶明：對于房貸業(yè)務(wù)，目前實際上大銀行主要是受制于頭寸，監(jiān)管部門給大銀行定的頭寸還是比較死的，但是中小銀行在這一塊相對較為寬松一些，應(yīng)該說中小銀行還處于業(yè)務(wù)的高速發(fā)展期。因此我們看到，目前中小銀行房貸的貸款門檻反而比較低一些，利率優(yōu)惠的幅度大一些，首付成數(shù)要求低一些，它們非常愿意做房貸業(yè)務(wù)，這是信貸規(guī)�？刂品矫娴囊蛩�。而從風(fēng)險方面來看，國內(nèi)的銀行對風(fēng)險也都有健全的控制體系，銀行對風(fēng)險有自己的判斷并進(jìn)行評估，盡管當(dāng)前的房價漲的比較高，這些貸款資產(chǎn)成為負(fù)資產(chǎn)的可能性還是比較低。

　　周昆平：我覺得商業(yè)銀行對待房貸業(yè)務(wù)的態(tài)度可能會出現(xiàn)分化，目前商業(yè)銀行的盈利模式主要還是靠信貸，而在房貸業(yè)務(wù)方面，提高首付比例無疑有利于控制風(fēng)險，未來商業(yè)銀行不會放棄房貸業(yè)務(wù)，但相應(yīng)的風(fēng)險控制的要求會提高。

　　上海證券報：在國家的宏觀調(diào)控之下，不少銀行壓縮了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的業(yè)務(wù)，您如何看待房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險？銀行將對這項業(yè)務(wù)做何調(diào)整？

　　趙慶明：房地產(chǎn)開發(fā)貸款和按揭貸款業(yè)務(wù)還是不太一樣的，尤其是一些開發(fā)商，很難分清它到底有多少自有資金，還有客戶訂房的保證金情況等，尤其是當(dāng)前地價居高不下，加上未來調(diào)控的不確定性，我個人感覺房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險要高一些，與按揭貸款相比，現(xiàn)在多數(shù)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款要謹(jǐn)慎得多。

　　周昆平：房地產(chǎn)開發(fā)貸款如果符合國家相關(guān)政策，比如現(xiàn)在的保障性住房，因為其收益比較穩(wěn)定，價格一般比較低，這個風(fēng)險不會太大，但是對高房價可能就需要關(guān)注了。

　　上海證券報：您如何看待目前房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險？如果房價進(jìn)一步飆升，是否將為銀行業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量埋下隱憂？

　　趙慶明：如果房價整體上能夠保持平穩(wěn)的上漲，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險是很小的。但并不是說所有的開發(fā)商都是安全的，未來房地產(chǎn)市場的風(fēng)險還是非常大的，不同的開發(fā)商能力也不同，盈利能力和資產(chǎn)管理的能力也不一樣，我覺得還是需要謹(jǐn)慎的�！延浾� 唐真龍