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　　地價(jià)與房?jī)r(jià)，地市與樓市，互相作用、互為因果。在跌跌漲漲的房地產(chǎn)迷局中，它們的走勢(shì)，格外引人關(guān)注。

　　——編者

　　地價(jià)增速明顯趨緩

　　中國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)最新監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，2008年至今，我國重點(diǎn)城市地價(jià)增速明顯趨緩，東部和南部地區(qū)主要城市地價(jià)增長(zhǎng)率下降幅度相對(duì)較大。全國105個(gè)監(jiān)測(cè)城市中，九成城市地價(jià)增長(zhǎng)率低于上年；四成城市地價(jià)同比下降。

　　監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，2009年第一季度全國35個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市中。有19個(gè)城市的綜合地價(jià)環(huán)比下降。這些城市主要集中在東部和東南部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和較發(fā)達(dá)地區(qū)，其中深圳的綜合地價(jià)環(huán)比降幅最大。居住地價(jià)增長(zhǎng)率同比降幅較大的城市有：深圳-26.84%，南昌-16.29%，廈門-15.38%，南京 -13.47%，成都-12.37%，福州-11.69%，廣州-10.00%，武漢-8.98%，重慶-7.57%。與2007年“地王頻現(xiàn)”的火熱場(chǎng)面相比，我國土地市場(chǎng)明顯“降溫”。

　　但從區(qū)域看，呼和浩特13.04%，鄭州11.87%，�？�11.69%，西寧10.44%，青島9.40%，南寧8.06%，合肥7.57%，寧波6.21%，北京5.33%，天津4.71%等城市的居住地價(jià)同比增長(zhǎng)率仍呈現(xiàn)較高的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

　　對(duì)此，國土資源部中國土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云分析，目前部分城市的地塊競(jìng)價(jià)、溢價(jià)成交并不具有普遍意義。

　　怎么看待此次降溫

　　“受國際金融危機(jī)影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，直接影響土地需求以及土地價(jià)格。當(dāng)前，美國、英國等國家的地價(jià)也在回落，這是一種正�，F(xiàn)象。”中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)、土地規(guī)劃研究中心主任嚴(yán)金明教授說。

　　他分析認(rèn)為，從前一直討論到底是地價(jià)決定房?jī)r(jià)還是房?jī)r(jià)決定地價(jià)，現(xiàn)在大家看清楚了，由于房?jī)r(jià)下行導(dǎo)致地價(jià)回落。

　　從目前來看，雖然有些城市房?jī)r(jià)回調(diào)較大，但房?jī)r(jià)泡沫還沒有完全擠出，仍有較大的調(diào)整空間。盡管如此，對(duì)買房人來講，當(dāng)前房?jī)r(jià)依然很高，一些準(zhǔn)備購房者都在觀望、等待房?jī)r(jià)回落。房?jī)r(jià)下行及未來走勢(shì)的不確定直接影響了開發(fā)商拿地的欲望。

　　嚴(yán)金明說，一般來講，房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期低于18%的利潤(rùn)就不愿拿地了，這是導(dǎo)致目前土地市場(chǎng)量降價(jià)跌的原因之一。

　　鄒曉云認(rèn)為，雖然前一段時(shí)間，北京等一些大城市房屋成交量在增長(zhǎng)，但是也引起了比較大的爭(zhēng)議。人們懷疑，這是房地產(chǎn)開發(fā)商的炒作。不管是不是在炒作，這也從一個(gè)側(cè)面反映了當(dāng)前樓市的清淡。他說，從租售價(jià)格比來看，目前北京的房?jī)r(jià)存在30%左右的泡沫。樓市的清淡直接導(dǎo)致開發(fā)商對(duì)拿地的態(tài)度更加謹(jǐn)慎。

　　另外，由于股市一度萎靡，一些投資者從房地產(chǎn)項(xiàng)目中撤出資金等原因使很多地產(chǎn)商獲得資金的能力劇減；土地價(jià)格連續(xù)多年快速上漲，擠占了進(jìn)一步上漲的空間，也是土地市場(chǎng)明顯降溫的又一重要原因。鄒曉云說。

　　房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)報(bào)復(fù)性反彈

　　有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，現(xiàn)在愿意拿地的開發(fā)商少了，意味著房屋市場(chǎng)供應(yīng)量將減少，房?jī)r(jià)將會(huì)報(bào)復(fù)性反彈。對(duì)此，嚴(yán)金明表示，不能簡(jiǎn)單作這樣的分析。不拿地并不意味著開發(fā)商手里沒有地。鄒曉云也認(rèn)為，去年市場(chǎng)處于高位的時(shí)候，不少開發(fā)商拿了地，現(xiàn)在處于消化階段，今年仍然有部分開發(fā)商拿地。

　　剛剛公布的一則消息證實(shí)了鄒曉云的判斷。據(jù)報(bào)道，北京市國土資源局稱北京已供應(yīng)土地中尚未實(shí)際銷售的商品住宅面積有4000多萬平方米。這些住房投入市場(chǎng)，可滿足2至3年的需求。從供求關(guān)系來看，北京房?jī)r(jià)可能會(huì)繼續(xù)下行�！伴_發(fā)商資金鏈緊張無力開發(fā)可能會(huì)導(dǎo)致閑置地?cái)?shù)量上升，而現(xiàn)行的法律對(duì)閑置時(shí)間又有明文規(guī)定，接下來的時(shí)間里，二手地的交易會(huì)越來越多。” 鄒曉云說。

　　“從現(xiàn)在的情況看，今年開發(fā)商還會(huì)持續(xù)觀望，土地供應(yīng)量少、價(jià)跌的情況還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間�！眹�(yán)金明認(rèn)為，是否拿地，要看各房企對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，這是一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌的時(shí)刻。

　　嚴(yán)金明說：“其實(shí)這些都是正常信號(hào)，市場(chǎng)自行在調(diào)節(jié)，這是房地產(chǎn)發(fā)展必經(jīng)的一個(gè)過程�？赡苓@個(gè)過程中有陣痛，但是這都是市場(chǎng)規(guī)律所決定的事情，不必過分在意，也不用去過度干預(yù)。”

　　嚴(yán)金明還說，要解決住房保障這一民生問題，首先還是要針對(duì)保障性住房加大土地供應(yīng)量。即便在宏觀調(diào)控的情況下，對(duì)中低收入的房地產(chǎn)供應(yīng)也不能收縮，而且還要擴(kuò)大。也就是說，土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)要控制好，傾向于保障性住房。